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疫情期间“倡议免租”成道德绑架?房东:房贷能免吗

南方都市报 南方都市报 2020-02-03

一份针对疫情期间减免房租的《倡议书》,却成了租客对房东的道德绑架?

近日,应对疫情,广州市租赁协会发布提出倡议,建议全市房东累计免租两个月。《倡议书》发出后,多方可谓赞弹不一。

不少人认为,肺炎疫情是不可抗力,免租才能让大家一起度过这艰难时期。不过有一些房东则认为,如果房租免了,房贷也能免吗?此事可相互协商,但不该道德绑架。


免租倡议成道德绑架?


1月30日,广州市房地产租赁协会与广东省公寓管理协会先后发文,倡议全市业主(房东)在影响最大最直接的2月份全月免租(2月1日~2月29日);在3月1日至4月30日租金减半两个月。


南都记者了解到,近期全国各地就已经有不少房东给租客免租的消息。

而该《倡议书》发出之后,不少租客就将其发给了房东,并声称希望房东响应号召,给予免租。

不过,这种操作也引起了部分房东和网友的反弹,称这是一种道德绑架。“所有人都应该有契约精神,我们给租客免租了,但是房贷、管理费一分都不能少,我们怎么办?”在广州有房出租的小罗表示。

部分赞同者则认为,目前这种情况不少人回乡之后都未回到广州工作,收入也下降,合理减租也是共同对抗疫情带来的冲击,“再说这只是倡议,也不是强制要求。”


租赁协会被质疑为“二房东”说话


据了解,广州市房地产租赁协会,是由“YOU+国际青年社区”、“52团租公寓”等为代表的的长租公寓,以及以“寓米集团”、“一呆公寓”为代表的短租公寓等租赁经营单位共同发起组建的,会员单位主要都是这些“二房东”。

也正因为此,此次《倡议书》发出之后,不少人质疑其是在为“二房东”说话,让业主们给“二房东”免租。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出,行业协会这一民间组织作为政府和企业之间的桥梁和纽带,代表的是本行业全体企业的共同利益。

“从这一点来看,它更适合对协会下属的企业发出邀约和倡议,而对个体的小业主(房东)而言,他们一般并不是协会的成员,也不存在直接的权益和义务,这就是《倡议书》引发各界争议的地方。”

协会会长:

年初一就有“二房东”撑不下去



“早在年初一,年初二,就有一些会员企业找到我,表示撑不下去了,已有部分出现弃(违)约情况”。

广东省公寓管理协会会长、广州市房地产租赁协会会长刘昕告诉南都记者,此次之所以倡议房东累计减租两个月,除了疫情爆发大大挫伤住房租赁行业之外,还与这两年行业供过于求,住房租赁进入低迷期有关。

“2015年至2016年,长租公寓行业入住率起码超90%。但到2018年至2019年已进入低迷期,2019年很多入住率普遍70%至80%,甚至比这个还低”。

刘昕说,原本指望春节后回暖,未料出现疫情,更加雪上加霜,很多会员企业纷纷向他反馈扛不住。一些经营酒店式公寓的,一年下来可能就是靠春节那么一两个月赚钱,但如今因为疫情导致基本收入为零,都打算宁愿损失两个月押金弃约。

“相于其他省而言,广东是长租公寓行业的‘宝地’,到目前为止协会会员单位还没有出现恶意不交租,或卷款逃跑等‘爆雷’事件,相对比较可喜”。

“但如今遇到行业寒冬,如果还要100%交租,可能有些企业就要撤了”。刘昕指出,发出免租减租倡议,也正因于此。


南都记者了解到,就在珠江新城的富力盈力、富力盈丰大厦,近期就有数十家长租和短租酒店管理运营商联合发布声明,称在疫情的影响下,旅游业已经遭遇大规模的退单潮,已经达到了不可抗力的标准,因此希望和房东协商达成新的协议。

运营商们称,他们将进入“经营休眠”状态,从2月1日起将停止支付租金。

合作方式可以临时改为委托管理方式进入“休眠式经营”,希望业主减免租金至4月30日,携手共同度过此次疫情。

当然双方也可以按照不可抗力的约定解约,双方均不承担违约责任,业主须退还押金。


律师看法:

属不可抗力,但要确实带来经济损失


广东尚情律师事务所律师李永快认为协会的“倡议”并没有法律强制力,但此次爆发的新型肺炎疫情属于不可抗力,租客起诉要求业主减免租金的话,法院会支持。“‘共克时艰’,建议业主根据协会的倡议,减免租金。当然,长租公寓运营商属于二房东,如果他们要求业主减免,同时也要向租客减免。

广东广之洲律师事务所王美舟律师也认为:这种情况下,租客提出解除租赁合同,是不违约的,业主应返还押金。

不过他强调,“不可抗力”是不可预见、不可克服的客观情况,但也要明确,这种不可抗力确实带来了经济损失,这才是减免的理由。他举例:如果房子里本来就有租客在住,这实际上就没有造成二房东的损失,就没有理由提出减免;如果是受疫情影响,租赁需求减少,没有人租房,这时才应该减免。
“在疫情持续的情况下,业主和租客应该是通过协商的方式来确定租金价格。租赁需求减弱,或者原来的租客受疫情影响要搬走,这种情况下,业主本身就会考虑通过降租来揽客或留客,通过市场行为就可以解决价格问题,不需要道德上的呼吁。”

“业主降租,‘二房东’也会适当给租客减租”


刘昕表示,对于一直依靠出租为生,比如手握大量房源的城中村业主,还有企事业单位等一个月收租几十万元者,适当给运营方减一点租未偿不可。

“之所以叫倡议,只是从协会角度发声,大家一起沟通,要不这个难关过不去,对于企业也是损失。”刘昕认为,现在重新出租,估计‘五一’之前租不出去,与其三四个月空置,还不如顺水人情,给运营方减租。

而对于只是为了投资还房贷的私人小业主,不减租也没问题也可以理解,于运营者而言,实在经营不了就弃约。

“如果业主能给经营者降租金,长租公寓经营企业也可以根据受疫情情况影响,给租客适当优惠减租”。刘昕称,经营企业有意愿减租,但关键是上家没有减下来,“上家不减我们也没办法减”。

南都记者了解到,大型长租公寓企业魔方公寓昨日就宣布,针对因封城无法及时返回的魔方公寓武汉门店租客,以及其他城市门店因回鄂探亲,并被疫情滞留,不能及时返乡的湖北籍魔方租客,给予2月份房屋租金减半,或租期顺延一个月的政策。

“房东可根据实际情况调整,非硬性要求”


对于业主“免租期间房贷还得还”的异议,刘昕认为,房子是固定财产,业主就算不租给“二房东”(长租公寓运营企业),房子空置,房贷也得还。

而“二房东”投资者是真金白银的投入,打理房子,专业管理,对疫情感染的管理和控制,消毒、隔离等等都是租赁企业在做,付出远比个人管理多。

针对倡议引来异议,刘昕强调,协会只是从行业角度提出倡议,没办法代表企业行为。各个房东可以根据实际情况调整,也并非是硬性要求,只是因为目前疫情严重,希望大家一起度过这个难关,“冬天过去了,春天就会来了,应对行业还需要长远地看”。


专家看法:

双方积极沟通,取得谅解共度时艰


广东省房协理事赵卓文认为,疫情影响的时间目前还很难评估,至少2月份影响会非常大。有能力的开发商和房东减租,有积极意义,应当鼓励。

“长租公寓和二房东运营者,本来就普遍处于艰难运营期。这次疫情来袭可谓是雪上加霜。然而,长租公寓运营者和二房东的经营,本来就是以盈利为目的的行为。承担风险,也是其责任。确实运营难以持续的,可以和房东协商。减租要双方同意,协商一致。”

赵卓文认为,个人房东和个人租赁,则要具体看情况。如果还在使用房屋,付租金是必须的。如果由于疫情原因没办法回到并使用出租物业,减免租金就有理由。

地产经济学家邓浩志则认为,疫情期间一些业态如百货、餐饮受影响比较严重。但住宅、公寓是否减免就未必,也有可能很多租户是宅在家里,的确是有使用的。

肖文晓表示,疫情之下,由于人员流动性减少,租房需求也随之减少,对于租赁企业的经营确实增加了许多的困难。作为“二房东”,它们身兼租客和房东的双重角色,当下还是更应该积极和一手业主(房东)沟通,在取得业主谅解的情况下尽可能地共度时艰。

南方都市报(nddaily)原创报道
统筹:南都记者林广
采写:南都记者邱永芬 伊晓霞 王艳玲 林广

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