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小户型不好卖了

丁文婷 经济观察报 2024-04-05
相比大户型,建造中小套型住宅厨房、卫生间的工程成本会增加,但影响并不大,真正受影响的是销售。作者:丁文婷 封图:图虫创意






听到上海中小套型政策调整的消息,赵先生一阵欣喜,“不用只盯二手房,可以等一等新房了”。“上海土地市场”官网3月中旬公布了2024年一批次第二轮6幅土地,将中小套型面积最低比例下调至50%,中小套面积也做了相应调升。这个政策让正在换房的赵先生看到了希望。


10年前,赵先生在上海长宁区娄山关路附近购买了一套80平方米的两居室,但随着孩子出生、老人来上海带娃,这套两居室已经无法容纳一家5口人。4年前,他把房子出租,又在附近租下了一套140平方米的三居室。


几年来,赵先生一直想将他的两居室置换成三居室,但看了一圈项目,他发现附近120平方米左右的三居室不少,但140—150平方米的不多。他也考虑过新房,但市区新房供应少,“即便有140平方米以上的大户型,也就几十套,少得可怜”。


在上海,像赵先生这样的改善型购房群体不少,他们苦于市场匹配的房源太少。上海中小套型政策的调整,使得开发商能够规划、设计和推出更多针对改善型需求的住宅,一定程度给他们带来了希望。




小户型供大于求


“从2022年开始,我们不断与政府相关部门沟通,希望调整对中小套型的限制”,一家头部房企的上海负责人告诉经济观察报,随着市场供需变化,他们发现,市场需求和产品存在一定错配,经过不断沟通和反映,这一次终于有了结果。


另一家头部央企华东区相关负责人表示,不仅是最新挂出的6宗地块做出了调整,他从政府相关部门得知,从今年开始,上海出让的地块会陆续放宽中小套型限制。


上述头部房企上海负责人表示,从成本上来说,相比大户型,建造中小套型住宅厨房、卫生间的工程成本会增加,但影响并不大,真正受影响的是销售“但凡一些好地段的项目有大户型,都是最先卖光,剩下来的往往是小户型”。


一家地产央企上海营销负责人介绍,开盘选房弃号的客户主要有两种:一种是没有选到心仪楼层的,另一种则是没有“冲”到大户型的。改善型客户本就希望住得舒适,所以不想将就。


比如,上海宝山区环线内的华发四季河滨二期、三期开盘选房后,剩下的主要是74平方米的两房和91平方米的三房。


即便是在楼市火热的2022年,需要77分才能入围的蟠龙府一期,摇号选房后,仍剩余30多套80平方米的小户型;二期选房结束后,也剩下近20套80平方米的小户型,后续才实现清盘。


在嘉定江桥、前滩、大虹桥等热门板块,类似的情况也在频繁发生,有些楼盘的弃号率甚至接近50%。所以,房企都希望能够放宽对中小套型的比例和面积限制,增加大户型产品配比,以匹配市场需求。


近两年,小户型“被弃”,在一定程度上与房地产市场降温有关。


禾略咨询创始人郑永祥介绍,2016年至2021年,上海楼市中,小户型的成交占比一直在上升,因为当时大家对房地产有较强的投资预期,很多刚需购房者会选择“先上车”;投资型客户也愿意投资小户型用于出租,等价格涨了再卖。但近两年,小户型成交占比明显下行,“市场转冷,投资客减少,但改善需求仍比较稳定。”郑永祥表示。




大户型供不应求

小户型“不香”也与长期以来供应量占比较大有关。


2006年,原建设部等九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。


这个被俗称为“9070”的政策在各地落实,一直到2016年,各地才开始对“9070”做出调整。上海规定,中心城区中小套型比例不低于70%,郊区不低于60%,轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%。


上海住宅用地出让文件均规定了中小套型的标准和比例,十几年来,上海有大量小户型产品入市。


根据中指研究院数据,2013年—2022年,上海市新房供应主要以120平方米以下的三房和两房为主,占比约70%,其中90—120平方米占比46%,120平方米以上占比仅24%。“从我们观察和调研的情况看,一二线城市的新房市场,最有支付意愿和能力的群体,不是首次置业的刚需,而是改善型客户”,上述头部房企上海负责人表示。“我们做过统计,上海已建成的商品房有800多万套,以一户2—3人计算,可以覆盖2000多万人口”,郑永祥表示,民众对住房的需求,从有没有变为好不好,新房市场已经进入改善阶段。目前存量市场有大量中小套型商品房,可以满足首次置业的需求,公租房和保障房也能解决一部分刚需群体的住房需求,但改善型供应则严重不足。




产品变化


此次上海新政对部分户型面积也做出调整。


此前,中小套型标准是,多层住宅建筑面积不大于90平方米,小高层住宅不大于95平方米,高层住宅不大于100平方米。这一次调整为,多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米,高层不大于120平方米。“目前主流需求仍是三室两卫,按照过去的规定,高层建筑里按照100平方米设计三房,算上公摊,企业发挥空间很小,基本收纳都做不到”,上述头部房企上海负责人表示,中小套型面积提升后,三房两卫户型增加一些面积,可以把收纳需求更好地设计出来。


前几年,同一个楼盘的大户型定价通常高于中小套型,这也是因为改善型需求没有得到充分满足。他提到,以前基本上被“卡死”了,大量100平方米左右的中小套型产品紧凑、同质化;政策调整后,企业可以根据不同地段进行不同的产品配置。“小户型比例减少后,大户型供应就会上去,定位也会更精细”,他提到,小户型外,剩下50%的套数可以再拆分成几个不同面积的产品,比如高层的中小套型面积从100平方米放宽到120平方米后,就可以做成4室2厅,产品排列组合更多了,“以前营销是在做计算题,现在可以做更符合市场需求的产品”。


在郑永祥看来,小三房的优势在于,可以用较少的资金获得完整的居住功能,但很多使用空间比较局促。比如,90平方米的三房,除了主卧外,另外两个房间都不适合做正常卧室。“一般标准是能放一张1.5米宽的床、两个床头柜再加衣柜,现在基本上放不下两个床头柜,衣柜需要定制”,郑永祥表示,如果按照新房78%的得房率计算,调整后,中小套型的室内面积可以增加7—15平方米左右,只增加7平方米也能让卧室成为普通房间,做两个卫生间,解决马桶不足的问题。




不能一味做大


虽然土地供应端政策逐步放宽,允许企业建造更多大户型住宅,但这并不意味着上海新房供应结构将彻底转变。


前述头部央企华东区域负责人认为,90—100平方米的三房两卫仍然是未来市场主力户型,“大的做太多,购买力也不一定能跟得上”,市中心小户型可以控制总价,有些改善型群体宁愿住紧凑一点,也愿意改善到较好的地段。


他表示,在上海市中心,因为单价和总价较高,小户型仍然“吃香”。尤其是内环内,高品质、面积紧凑的小三室新房不愁卖。


中小套型比例要求降低后,企业在产品上必然会增加大户型比例,但需要结合地块特点具体考虑,并不能一味做大。


上述头部房企上海负责人表示,上海属于多层次客群城市,不同区域的改善型需求不一样,新城和市中心的需求区别很大。市中心的改善型需求大致分两类:一类是高端住宅,比如近期入市单价在17万元/平方米以上的项目,要做到300平方米以上才能符合需求;一类是普通住宅,上海中内环10万元/平方米的项目,面积做到140—180平方米基本上就能满足这部分改善型群体的需求。


在郊区,五大新城的改善型群体也分为本地客和外溢客群,外溢到五大新城的客群,改善型需求可能在140—150平方米,本地客群的需求则会更大一些,因为原来住的房子面积就比较大。不过,大部分改善需求可能还是集中在200平方米以下。



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