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预算案能否降房价? 风险泡沫难消VS楼市拐点将现

2017-05-15 澳华财经在线 澳华财经在线

联邦预算案中,作为解决住房可负担性问题的举措之一,对负扣税增加了一定的限制。这些举措是否会降低房价?目前市场出现了两种截然不同的观点。国际评级机 构穆迪认为,几乎不会对楼市有直接的影响,但澳国内业内专家却认为,预算案中对负扣税新增的限制,会形成投资房产市场中的一个转折点。



核心提示:联邦预算案中,作为解决住房可负担性问题的举措之一,对负扣税增加了一定的限制。这些举措是否会降低房价?目前市场出现了两种截然不同的观点。国际评级机构穆迪认为,几乎不会对楼市有直接的影响,但澳国内业内专家却认为,预算案中对负扣税新增的限制,会形成投资房产市场中的一个转折点。
 
ACB News《澳华财经在线》5月15日讯 上周公布的联邦预算案中,一个焦点问题是如何解决住房可负担性问题。除允许首次置业者使用养老金账户购房、对海外购房者额外征税以外,还对负扣税增加了一定的限制。这些举措是否会降低房价?目前市场出现了两种截然不同的观点。
 

穆迪:几乎不会对楼市风险有直接的影响

 
国际评级机构穆迪对联邦政府的政策效果持有较为消极的看法。在最新的穆迪投资者报告中,研究人员的结论是新预算案的房价可负担性措施“几乎不会对控制澳大利亚房地产市场风险产生直接的影响”。
 
穆迪认为,首次置业者储蓄计划、增加房屋供给以及对房产投资者增加税收等政策,可能从长期看会对本地居民购房有利,但在工资增长停滞的当前时期,并不会有效地缓解楼市风险,这些风险包括房价继续上涨,家庭债务持续增长。
 
报告中说:“对大多数借款人来说,在目前的低利率环境中房贷按揭的可负担性还是良好的,但是储蓄率的降低、家庭负债率上升、‘只还利息’和投资房贷的增加都是风险上升的信号。”
 
穆迪认为,金融环境的变化,银行住宅按揭贷款损失风险的上升,更重要的是这些风险扩散到整个经济中去,如家庭消费的减少,都会减弱房贷借款人的抗风险能力。
 
穆迪还对预算案中新增的银行存款税提出批评,指出该税会对大银行的利润增长造成压力。分析人士估计五大银行的税前利润将会因此减少3.8%。考虑到目前的低利率、信贷增长乏力、新业务的激烈价格竞争、更高的资本金要求以及信贷成本上升等因素,银行的收入和盈利能力已经放慢了增速。新存款税对银行来说可谓雪上加霜。
 
最近各大银行对部分现有房贷提高了利率,澳竞争与消费者委员会(ACCC)建议,为遏制银行过于强势的定价能力,应对住宅按揭贷款的定价进行问询。
 
报告认为,“此外预算案还宣布了其他一些措施,例如引入住宅按揭贷款的价格制定的询问式干预,这使得银行无法将这一新增的税赋转移给客户”。
 

反方观点:负扣税改革将减少公寓投资需求

 
ACB News《澳华财经在线》报道,SQM 研究机构分析师Louis Christopher 认为,预算案中对负扣税新增的限制,会形成投资房产市场中的一个转折点。
 
莫里森在发言中提出,联邦政府将使用“解剖刀”而非“大榔头”式的负扣税改革,内容包括政府将不再允许住宅房产投资者将交通费用拿来抵税,以及非新购的工厂和设备折旧都不允许用来抵扣税收。
 
对于房产投资者来说,他们不再可以用二手房产中的空调、灶具、洗碗机等物品,以及公寓中的公用设施如电梯、健身房等来折旧。
 
一些研究机构分析师说,这些折旧约占澳洲所有投资项折旧的50%。按照预算案,未来四年政府将从这一项上增加2.6亿元税收,但对投资者来说可能意味着增加数千元的成本。
 
Christopher 认为,这可能会使悉尼和墨尔本的房地产市场需求减少。“我认为已有足够的因素导致今年下半年市场趋冷。银行说要将新的存款税转移给股东或客户,而我认为负扣税的折旧限制会是钉上棺材的最后一颗钉子。我们在下半年会看到房产投资需求大幅回落。”
 
目前房产交易保持活跃,房产大数据公司CoreLogic的数据显示,上周房产拍卖量和清盘率都有所上升。全国清盘绿为76.2%,前一周为73%;拍卖量为2376套,比前一周的1689套跳升41%。悉尼的清盘率明显增加,从前一周的73.8% 增至上周的79.4%;墨尔本的清盘率则有所下降,从前一周的77.5%减至上周的76.8%。但两大城市的拍卖量都有大幅增加,悉尼为938套,墨尔本为1092套。
 
但Christopher 预测本周的房价指数会开始下行;一些投资型产品,如公寓的供给增速将会减缓,因为很多开发商在销售时都将折旧好处作为一个卖点;当公寓供给减少时,房租还会上涨。
 
“这些改革将会对投资者产生很大影响,尤其是减少了他们每年申报的抵扣成本,由此减少了他们的现金流。这会导致投资者的财务状况更紧张,也使想要买第二套住宅的投资者望而却步。”
 
数据机构BMT的首席执行官Bradley Beer在给客户的提示中写道,“房产是负收入还是正收入都无关紧要,但二手房市场的需求将要下降。”
 
ACB News《澳华财经在线》报道,知名房产中介机构AllenWargent的董事Pete Wargent认为,风险最大是那些持有才一年的房产,这些房产价格将要下跌,这对房屋批建尤其是短期投资者将产生不利影响。那些租金回报率较低的投资者将更为艰难,“这是这个行业中的可怕变化”,“足以冷却市场,降低清盘率”。
 
MCG数据调查机构判断,这一政策将提高住宅房产投资者的税后持有成本,而这一新增的成本将要么转嫁给租房者,要么减少可租房市场的房源,无论怎样都会致使房租继续上涨。
 
一些业内人士呼吁,联邦政府应对房产负扣税与工商业负扣税做出清楚的区分,以免对市场造成过大的冲击。
 
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