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问小筑 | 退租后房东不退押金?物品损耗谁承担?法官详解房屋租赁纠纷

每年暑期都是房屋租赁的高峰期,而在房屋租赁期间因权责产生的矛盾纠纷也时有发生。比如,退房时房东找各种理由拒不退还押金,而租户面对房东的各种要求是否应该作出赔偿等,对此房东和租户该如何正确理解各自权责?我国民法典又是怎么规定的?


跟随小筑来看一起北京市朝阳区人民法院判决的案例。


在北京朝阳,胡女士与房东李先生签订了房屋租赁合同,约定租赁期一年,在租赁合同到期后,胡女士要求退房,并退还1.4万元押金,但房东李先生却拒不退还押金,双方为此还报了警,这是为什么呢?


法庭上,胡女士诉称,退房时房东百般刁难,连马桶盖都要求更换。为避免纠缠,自己买了全新的换上后,对方仍拒绝退还押金。


房东李先生称,房屋交还时,屋内留有胡女士的白色置物架及垃圾,同时所租房屋内橱柜门开关不畅、热水器不加热、净水器不能提供净水、卫生间水龙头加装的净水设备没有拆除,同时屋内多处墙面、纱窗、暖气片有破损。并提出反诉,要求胡女士赔偿房屋修缮费用2万元,并支付违约金8400元。



法院审理后认为,房东李先生所述屋内遗留的置物架并非大件物品,举手之劳即可清理,水龙头加装设备通过简单拆卸即可复原,橱柜门开关不畅通过调整合页或阻尼器即可修复,因此,李先生的相应主张不能成为其拒退押金的理由。


另外,其所主张的净水器不能提供净水,要求赔偿一事法院也不予支持。



北京市朝阳区人民法院法官 韩龙:净水器是由房东李先生在租赁的时候提供的,整个租赁期间,李先生并没有更换过滤芯。李先生以滤芯在退房的时候不提供净水为由,要求胡女士更换,这是没有依据的,没有道理的,所以说法院也是不予采纳。


关于李先生主张的房屋多处墙面破损问题,其中就空调移机所产生的墙面破损,属于双方协商移机后所产生,不应由胡女士赔偿。但墙面其他部位的破损,因双方未在租赁合同中注明存在破损情况,因此应属于胡女士在使用过程中产生,该破损确实影响了房屋的使用及美观,胡女士应当赔偿李先生相应损失。对于李先生主张的纱窗、暖气片破损,以及热水器不加热等因缺乏证据支持,法院未与采信。


最终,法院判决房东李先生退还胡女士押金1.4万元,胡女士支付对方赔偿金2000元。



房屋墙体发霉 房东向租客索赔5000元


上面的案例可以看出,在退房时,房东找各种理由拒绝退还押金,最后没有得到法院的支持,但作为租客,也要爱惜使用房子,否则造成损坏也要承担相应的赔偿责任。但如有损坏,租户能找到有力证据,证明不是自己不合理使用造成的,就可以果断拒绝房东的无理要求。


家住北京海淀的小徐,因为新房正在装修需要周转,就租了一套房子,约定租期一年,租金每月5500元。


夏天刚入住时,虽然是老房子,也正在进行老旧小区改造,但居住也没遇到啥问题。到了10月,由于时常下雨,小徐发现房子墙壁出现返潮、发霉、墙皮凸起等问题,于是发送照片、视频告诉了房东。



北京市第一中级人民法院法官助理 王欣:房东到现场进行了检查,说因为他们家有孩子,煮东西或者是洗衣服搞的屋里水汽比较大,是这个原因。就说注意开窗通风,平时有水就擦一下,租客也是按照这个要求去做的。



到了12月,房东向小徐发送微信表示,对于房子发霉,跟居住维护不当有关,跟老旧小区施工也有关。现在有工人在,借机会维修好,我不追究您这边的责任。


租户小徐认为,房子墙体发霉自己没有责任。随后房东李某将小徐诉到法院,要求赔偿房屋维修费5000元。



庭审中,租户小徐表示其正常使用房屋,发霉系房屋装修质量问题,并且当时正在进行老旧小区改造,墙体遮盖了绿布,室内一个多月几乎见不到光,再加上雨水多等导致。为了除湿,自己除经常通风外,还专门购买了除湿盒。


法庭上,小徐还提供了社区书记向房东李某微信转款3000元的截图,备注是:转达老旧小区改造施工方给予业主漏雨造成发霉的施工补偿款。


法院审理后认为,房屋墙体发霉后,根据双方沟通情况,小徐已经与家人沟通日常开窗并购买除湿盒来应对,作为承租人已尽到相应减损义务,且就案涉房屋漏雨发霉已有案外人给予房东李某补偿,故综合现有证据及法院查明的事实,房屋墙体发霉无法证明系由承租人小徐不当使用造成。


法院最后驳回了房东李某要求小徐赔偿5000元维修费的诉讼请求。



对租赁物的合理损耗 租户不承担赔偿责任


房子租出去使用后,难免有所损耗。那么,哪些属于正常损耗,无需租客赔偿,哪些损坏后需要赔偿?我国《民法典》对此又是怎样规定的呢?


我国《民法典》第七百一十条规定:承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。


法官解释,此处的“损耗”,即合理损耗,是指租赁物的正常磨损、挥发、氧化或者其他功能的退化或者降低的情形。包括地面磨损,家具、电器老化,厨房污渍,沙发表面起球等。对于这些合理损耗,出租人在订立租赁合同时已经将租赁物折旧的价值计入了租金之中,因此承租人无需承担赔偿责任。


但如果承租人违反合同约定,给房屋和家具造成损坏,那就要承担赔偿责任。比如,租房合同明确约定不允许在室内饲养宠物,如果租户擅自饲养造成家具损坏,那就必须赔偿。


北京市第一中级人民法院法官助理 王欣:在合同签订之初,双方就应该完全披露自己的意愿。比如说,租客可能是一个健身教练,平时在家里需要安装一些入墙的健身器材,如果房东不同意,这个合同刚开始就不要签订。



还有的承租人租房后,觉得房间不好看,自作主张给墙面贴了壁纸,或者进行装修打了隔断等,法官讲,这种行为法律上叫添附,如果没有经过房东同意,最后租期结束,如果房东要求拆除、恢复原状的话,承租人就一定要承担赔偿责任。


北京市第一中级人民法院法官 吴扬新:有些人认为,我贴了壁纸以后还给房子增值了,退房的时候,房东还免费得到了我的壁纸。其实这是一个误区,因为正常情况下,如果对房子进行装饰装修,包括打隔断,肯定是要经过房东同意的。如果房东不同意,承租人擅自做这些行为,一个是要恢复原状,其次对房屋恢复原状造成的损失也要进行赔偿。


来源:央视新闻客户端

编辑:王晓晖

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