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问小筑 | 邻居家突然变成民宿,能要求停止经营吗?


将住宅房屋当作网约房

邻居能否要求其停止经营?



耿某在江苏省淮安市中心某新建住宅小区购买了一套商品房。入住一段时间后,耿某发现斜对面的邻居家时常有陌生人拖着行李箱入住,走廊上堆放生活垃圾,还经常有人深夜大声喧哗。两户房屋仅隔着一条狭窄的走廊,动静稍微大些隔壁就听得清清楚楚,耿某和家人深受其扰。


耿某从小区物业公司处了解到,对面房屋的所有权人是李某和陆某,又于2023年5月将房屋租赁给刘某使用,租赁期限为3年。此后,刘某与某房地产咨询中心签订《网约房(民宿)托管经营合同》,将房屋委托给该中心进行网约房经营。



耿某认为李某、陆某、刘某、某房地产咨询中心未经利害关系业主同意,擅自将住宅改变为经营性用房,造成外来人员增多、噪声污染、生活垃圾增多等问题,影响业主特别是家中孩子的正常生活和学习,遂诉至法院,请求判令4名被告立即停止经营行为,恢复房屋住宅用途。


庭审中,4名被告辩称,案涉房屋的确是被用来经营网约房,但网约房是共享经济下的短期租赁,属于短租房,并非经营性用房;若认为网约房是经营行为,而业主自己对外出租不属于经营行为,则相互矛盾。此外,其行为并未改变房屋性质,不需要全体业主同意,只需在江苏省网约房登记平台“苏易住”登记、取得登记标识即可。


法院认为,本案4名被告未经有利害关系业主的一致同意,改变房屋用途,其行为会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱、安全系数降低等情况。同一栋楼且相邻的业主,双方在利用各自不动产时,应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。原告耿某作为同楼层相邻房屋的业主,有权要求4名被告排除妨害、恢复原状。最终,法院判决4名被告立即停止案涉房屋的经营行为,恢复房屋住宅用途。


住宅房用作网约房属于改变房屋用途


法官庭后表示,本案的争议焦点在于网约房是否属于经营性用房。网约房是互联网经济背景下的一种新业态,目前就全国范围内的规范性文件来看,网约房的性质和地位尚不清晰。行政机关出台相关规范性文件,从网约房的市场准入、市场监管主体、入住登记管理、治安管理、消防安全等方面作出规定。


网约房通过互联网平台准入、运营,操作方便快捷,虽然和旅馆业运作模式不同,但实际上为房客提供了有偿住宿、膳食、保洁等服务。从现有管理模式看,行政机关虽然提供了官方网络平台,允许业主可以自主将符合条件的闲置住宅用房用于网约房经营,以此获得一定的经济收益,但是网约房一般为按日或按小时提供住宿服务,房客可以在任意时间入住和退房,且入住人数无法限制,这就会给其他业主的正常居住环境带来不利影响,如环境嘈杂、卫生混乱、消防隐患增多、安全系数降低等。


本案中,被告李某、陆某作为业主,将房屋出租给刘某使用,但刘某将房屋委托给被告某房地产咨询中心用作经营网约房,中心通过平台发布房源信息招揽房客,并配备专门保洁员、保洁车打扫卫生更换床褥,有需要还可提供餐食。因此,网约房应属于经营性用房,房客入住后即形成了事实上的住宿服务协议,本案4名被告的行为实质上已改变了房屋的住宅用途。


民法典规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。同时规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。


业主将住宅房屋用作网约房经营,需经全体业主同意,且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。发现其他业主擅自将房屋用作经营用房,有利害关系的业主有权要求停止经营,恢复房屋住宅用途。同时,在支持网约房市场准入的同时,针对网约房可能产生的矛盾纠纷,还需加强协同配合,注重源头防范。



来源:法治日报

编辑:姜雪

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