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房价跌下神坛的温州,正在干一件惊天动地的大事,即将触底反弹?
Original
旺角黄局长
楼市黄大大
2021-07-25
◎楼市黄大大团队(ID:HouseLeader)
温州是一座富甲天下的城市。
2018年,温州金融机构中的住户存款高达6620亿元人民币,加上现金、流动资产和海外存款,温州人的民间资本据信超过一万亿。
而且,温州有70万人在海外创业发展,布局了庞大的商业网络,有175万温州人在全国各地创办了数万家工业企业。温州人掌握的财富富可敌国。
所以,温州的房价曾一度被抄到全国第一,市区均价三四万元,比北京上海还高。最贵的楼盘可以卖到9万/平方米。
不过,2011年温州发生了民间借贷危机,很多昔日显赫的老板跑路,企业倒闭的事时有发生,
经济走到边缘
。
与此同时,楼市泡沫崩溃,房价腰斩一半,此后横盘了好几年。尽管2016年后全国各地房价轮动上涨一两倍,温州的房价也没有暴涨。
现在,温州的二手房均价2.1万,在全国排在第十五名,对于一个GDP只有6000亿元出头的城市来说,
这个价格,着实不便宜。
那么,温州的房价会回到当年的高峰吗?这里还值得我们去投资吗?
先上一张图片。
这是温州市的地形地貌图,完美的阐释了什么叫做“八山一水一分田”。
温州人均耕地面积不足0.3亩,土地资源比黄金还要稀缺。
这也导致了温州的主城区面积很小,主要是沿着瓯江冲积平原一路发展,形成30公里的狭长城区带。
土地瓶颈极大的限制了温州发展。
早在2011年,这里工业用地价格就高达1767元/平方米,折算下来,一亩要117万元,排名全国第二,仅次于深圳,比北京、上海、南京都要高。
对于实体经济来说,这个天价根本无法承受。因为土地成本一定会转嫁到产品价格上,降低市场竞争力。
于是,两个苦果发生了:一是在外温商不愿意回归。二是本土企业好不容易发展成巨头,需要扩大工厂时,也只能逃到更便宜的地方去。
为了解决这个发展瓶颈,温州人一直向东走,布局一件惊天动地的大事情:
疯狂围填海,再造一个海上温州。
这是今天温州最大的城市战略。
看看下边这张图,是不是大有一种苍茫大地,我主沉浮的感觉?
虽然2018年7月,国务院发布了禁围令,除国家重大战略项目外全面停止新增围填海项目审批。温州好些规划就此夭折。
但是据不完全统计,那些经正规审批并围出来的面积,加起来超过了258平方公里(38.73万亩)。就“建成区面积”而言,约相当于两个大同,三个莆田,半个沈阳大小(不含新民市)。
这些极为宝贵的土地资源,成为温州招商引资的承载平台,帮助温州经济强有力的复苏。
早在2005年,“温州模式”就结束了黄金时代。
尽管这里是中国市场化程度最高的地方,民营经济增加值占比GDP可达80%,包揽了“中国鞋都”、“中国电器城”、“中国制笔之都”、“中国锁都”等称号。
但不可回避的事实是,温州的经济增速长期徘徊于全省倒数第一二名。
2011年爆发民间借贷危机,更是让温州雪上加霜,出生人口下跌,常住人口下滑。
不过到了2015年,温州突然实现经济增速8.3%,全省排名整整前移了7位,从倒数变成了前三甲,而且此后每年都能保持这种态势。
同样是15年,温州人口止跌反弹,进入了连续的稳定增长阶段。人口规模不但不萎缩,
反而开启了
虹吸模式
。
为什么会这样呢?
原因,就是之前围填海造出的新大陆,陆续投入了使用,让温州得以扩大招商引资,项目落地。
2015年前后,正是这些产业项目进入开工/投产的高峰期。
(项目非常多,此处省略一万字)
2014年力诺流体科技
进
园生产
,
这是
全国工业自动化阀门领域前三强;
2016年
中科光电
投产
,年产超过9.6亿支陶瓷插芯和3亿支芯尾纤
。
这家
企业生产的
超精度陶瓷插芯产品全球市场位居第二;
2
016
年
温州新科实现搬迁投产
,
成为国内贵金属和有色金属超细微粉体材料生产规模最大的企业
;
2018年威马汽车年产
20万辆
新能源
汽车的生产线
开始运行;
……
这里头,除了本土龙头企业的再投资扩大规模,还有不少是在外温商的回归项目。比如说华峰集团,中国民营企业500强。
于是,社会新增了就业岗位,政府收获了GDP和税收。固定资产投资、规模以上工业增加值滋滋冒烟。大大刺激了温州经济发展。
原本温州的产业结构是比较低端的,但是这几年,新造大陆帮助温州产业升级,并且城市格局焕然一新,从瓯江时代跨入了东海时代。
这是一个积极的信号。至少温州找到了一条突围的路径。
所以我对温州房价的复苏上涨,是持有谨慎的乐观态度的。
这一次,温州的房价应该是真的触底反弹了。
近一年的房价走势图 来源:安居客
如果是刚需改善客,我觉得现在就可以入手了。
瑞安VS乐清
温州是一个多中心城市。
主城区主要就三个:鹿城区,瓯海区,龙湾区。洞头区2015年9月才撤县设区,加上远离大陆,主要发展农渔业,就不算是传统市中心。
此外,温州还管辖五个县,代管三个县级市,从北到南分别为乐清、瑞安和龙港(2019年从苍南县当中撤镇设市)。
几个县级市的经济实力都不俗,乐清是中国防爆电器生产基地、中国精密模具生产基地,瑞安拥有中国汽摩配之都、中国针织名城、中国包装机械城等16张国字号经济金名片,龙港则是中国印刷城、中国礼品城。可谓一村一品,一镇一业。
从经济体量来看,温州最高的区域反而不是主城区,而是乐清市,2018年的GDP是1078亿元,鹿城区排第二,1024亿元,接下来是瑞安,948亿元。
乐清明显是扛把子的那一个。
不过,就楼市的角度而言,瑞安的等级要高过乐清。
主要三个理由。
第一
,在获得国务院批复的《温州市城市总体规划(2003-2020年)》(2017年修订)中,温州构建“一主两副三极多点”的空间结构。
“一主”是指以温瑞平原为市域主中心。换句话
说,瑞安中心城区与鹿城,瓯海,龙湾共同构成了大温州的城市中心,而乐清市只是城市副中心,低了一个级别。
第二
,温州的市域轨道规划,布局了3条地铁。其中规划S1线和S2线,预留S3线。S1线是连通几个主城区的,跟下边几个县市没有关系。S2线是南北大通道,分别连接乐清和瑞安,双方打了平手。
不过预留的S2号线,从温州中心城区出发后,会穿过瑞安,再与南边的平阳县、苍南县相连。
瑞安不仅多了一条地铁线,而且还是温州市中心跟平仓副中心交换的枢纽点,而乐清是交通末梢,区位优势不一样。
第三
,瑞安市跟温州主城区陆路相连,可以连片发展,一体化速度更快。
两者的态势之高低,从房价上也可以反映出一二。根据中国房价行情网,瑞安二手房均价1.9万,高过乐清的1.6万。
尽管瑞安的人均GDP是6.6万元,低于乐清的7.6万元,但瑞安的房价就是要高一些。
城市往东
未来这座城市,一定是坚定的往东走的。尽管鹿城区、瓯城区发展最早,相关配套最成熟。
但是得力于温州坚持不懈的填海造地,目前龙湾区国际机场的东边,有一大片一大片尚未开发的区域。未来想象空间很大。
在温州市城市商业网点规划中,机场口-龙湾中心区就被列入温州两个市级商业中心之一,可见温州对这一带处女地的重视。
加之龙湾区这几年一直把“大拆大整、大建大美”作为重中之重的任务来抓,城市面貌变化很大。
因此,
未来龙湾区值得重点关注。
◎本文作者:旺角黄局长
这里是华丽丽的分割线
想知道国内哪里值得投资?
建议你一定要到长三角、珠三角看看。
这绝对是中国未来最有希望的两大城市群。
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