匠心卓建（二十）│土地项目合作合同效力以及主合同仲裁条款是否及于从合同

编者按：《匠心卓建》是卓建律师的第一本经典案例集，收录了自2007年卓建律师事务所创所以来卓建律师亲自办理的部分经典案例，本公众号将陆续推出《匠心卓建》系列经典案例文章，以飨读者。本文为匠心卓建系列刊文第二十辑，以下为文章全文。

案情简介

争议焦点

裁判要旨

律师解读

律师介绍

深圳市A公司有限公司(以下简称“A公司”)与深圳市B公司贸易有限公司(以下简称“B公司”)､袁某､刘某､徐某签订了《观澜项目合作合同书》(以下简称“《合作书》”)｡合同约定:A公司提供资金,B公司及合作方深圳市C股份合作公司､深圳市D股份合作公司提供土地,合作开发建设观澜项目｡

合同生效后,A公司先支付物业收购款500万元给B公司用于观澜项目的办理,B公司在合同生效后三个月内办妥观澜项目有关返还用地开发指标手续获取政府批文｡刘某提供其在B公司55%股权作为质押,担保在观澜项目合同解除后已预付物业收购款本金､利息返还及有关的损害赔偿,并办理股权质押登记,同时约定由袁某､刘某､徐某分别向申请人出具了《担保书》,对合同解除后预付款500万元的返还及损害赔偿承担连带保证责任｡

A公司支付了500万元款项后,B公司未按合同约定办妥项目土地的批复手续｡A公司遂根据《合作书》仲裁条款向深圳仲裁委员会申请仲裁(下称“深圳仲裁委”)｡

1.《观澜项目合作合同书》效力如何?

2.《担保书》作为《合作书》的从合同,是否适用主合同的仲裁条款?

关于《观澜项目合作合同书》的效力问题,深圳仲裁委仲裁裁决书认为:《合作书》是A公司与B公司之间为合作开发观澜项目订立的,但B公司并非系真实的土地方｡为了弥补合同主体不适格的缺陷,合同约定三个月的办理期｡在办理手续或办理政府批文之前,B公司无权处分项目土地,须由真正的土地权利人确认后方为有效｡因此《合作书》属于效力待定的合同,从缔约到合同解除时,始终未得到权利人的确认,《合作书》始终未发生效力,是一份无效合同｡主合同无效,从合同《担保书》也无效｡

关于从合同是否适用主合同仲裁条款的问题,深圳市中级人民法院作出重新裁定的通知书,并认为:袁某､刘某､徐某分别签署的三份,涉案《担保书》均未约定仲裁协议,也未约定受《项目合作合同书》中仲裁协议的约束,原仲裁裁决中对上述三份《担保书》的裁决不属于《合作书》中仲裁协议约定的范围｡

深圳仲裁委认为,《合作书》虽然是效力待定的合同,且已经解除,但本案当事人之间还存在一个有关前期办理手续费用费用的问题,办理政府批文､劝导实际土地所有人确认本合同的合同关系｡《担保书》不因主合同未生效而无效｡

该系列仲裁案前后历经五年时间,在经历了被申请人两次申请管辖异议,仲裁委两次裁决,深圳市中级人民法院两次相关裁定后,部分争议内容仍未审结,其中《担保书》争议部分仍在二审审理过程中｡

在本案中,深圳仲裁委第一次裁决认为《合作书》无效,属于对裁决事实认定有误,代理律师向深圳市中级人民法院申请撤销仲裁,同时深圳仲裁委也认为裁决有误,同时向深圳市中级人民法院主动申请重裁｡深圳市中级人民法院以《担保书》部分属于超裁,要求深圳市仲裁委重裁｡

深圳仲裁委重裁后认为,《合作书》虽未生效,但双方当事人之间实际履行达成另外的合意,《担保书》合法有效｡被申请人又以裁决书对《担保书》处理仍属于超裁申请撤裁,深圳市中级人民法院裁定《合作书》属于仲裁范围,仅撤销了深圳仲裁委对《担保书》的处理｡而关于《担保书》的争议只能诉至法院,目前仍在处理中｡

在两次仲裁过程中,主办律师对案件细节的把握,使得仲裁庭将对《合作书》的认定由无效转变为效力待定;因效力待定合同在履行期间如果存在双方协商解除情形,则可认定合同解除的效果,这就为当事人争取到了合理的利益｡

《匠心卓建》是卓建律师的第一本经典案例集，收录了自2007年卓建律师事务所创所以来，卓建律师亲自办理和总结的部分经典案例。全书分八大篇章，分别为公司法案例篇、房地产与建设工程案例篇、知识产权案例篇、金融保险案例篇、劳动人事案例篇、刑事案例篇、行政诉讼案例以及其他争议案例篇。

《匠心卓建》编委会

主      编  张斌

副  主  编  金振朝00杨林00王志强

编委会成员  朱凯旋00罗梨花00吴疆00钟燕军

王茜00毛晶晶00徐凯00王岭  刘伟  0 0

唐本全00陈意佳00沈冬璇00段璟逸

萧明皓00谢柳思00李国民00贾春平  

【温馨提示】鉴于我国并非判例法国家，个案裁判结论不具备普遍适用性。《匠心卓建》系列文章的定稿时间为2019年8月，适用当时有效的法律法规，至发布时部分法律法律规或已修订、更新、废止，收录的相关案例可能因为法律、法规、政策的变化，其观点或结论亦可能随之发生变化。读者在阅读时请予留意，如有疑问，欢迎联系我们。