高利息下，为什么投资商业物业是最好和最快的方案?丨商用地产
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第 1 篇 商用地产 专栏
今天我将要给您介绍为什么投资商业物业是最好和最快的方案？投资商业物业还能在现在的市场上获得正现金流，为什么呢？
1. 投资商业物业，第一天就能带来被动资金
比如，您买一个100万澳币的商业物业，有可能是店铺、库房或一个办公室，租金回报率是5%、6%或者7%，看您在哪里买，大约会有5万到7万的纯收入。
在商业物业中净租金通常是指减去所有费用的租金，也就是说租客支付所有额外费用，比如物业费、市政费、还有水费等，有的时候管理费和地税都是由租客支付。
所以说被动收入就是指，购买完以后你什么都不需要做，每个月你的房客都会给你租金，你付完银行贷款剩下的可以用这个钱来支付你的生活。
非常重要的一点是：商物业租约比住宅物业的合约长，3年到5年，有时候7年10年的租约，商业租约每年都有递增，有的是从3~5%，有的是通货膨胀系数。
现在的通货膨胀率很高，在墨尔本是6%左右，在悉尼是5.5~6%左右，布里斯班和帕斯是6%和7%。
如果签约的每年增长和通胀率一样就等于是每年你的租金会递增，每年递增5%~7%左右，一般的话都是3%~5%的递增，这保证你每年会有3%~5%的递增的收入。
如果你要是租金收入是每年10万，在10万上有3%~5%的增长，你就每一年有更多的收入。
高级投资者喜欢投资商业物业的另一个原因是它的增值。不管是有自然增值，还有人为增值都有不错的增长。
如果您更追求自然增值的话，您可以投资澳洲的各大城市，经过一段时间，它有自然的增值，那么这是市场增值。如同您买住宅物业，它有市场增值，过一段时间很多人有这个需求，但是供应量很少，自然价位会往上走。
比如住宅物业会先往上有增值的，我们住宅物业像现在这个市场是往下跌或者平了以后，那么商业物业会马上超过住宅物业的增值，然后住宅物业再往上接着走，两年到三年后它的增值会等于跟住宅物业一样的。
所以你可以获取现金流的同时也会有自然增值，除非是你在特别偏远的地区买，你增值会少一些，但是你的收入会高一些。
目前的市场最适合做商业物业的投资：
1. 利息高导致大多数的住宅物业出现负现金流，这就等于你得从自己兜里拿钱出去支付贷款。住宅物业有很多费用需要由你支付，市政费、管理费、地契税、还有的物业费，这些都是从你兜里掏的。
但是商业物业没有，商业物业的费用是由租客支付的，那么等于它能顶你现在的高利息，等于能保住你这个物业，然后它能保住它持久的慢慢的自然增值，所以现在这种高利息的情况下，商业物业是最好的投资。
2. 在哪里买？这要谈到关于商业物业的投资回报与风险。
如果你要是想在郊区投资，你的风险会比较高，但是你可以获得更高的收入，你可以去郊区里找这种高一点的回报率的，比如是在维多利亚或者是在牛省郊区，你能达到6.5%左右的回报率。
在昆州和昆州郊郊区的话，你有可能拿到7%的甚至8%左右，那么看你的风险是在哪？你可以找到这种郊区，它也是很大的，郊区5万 至10万人口，在这样的地方投资，其实也是很安全的。因为它很大的人口流量，然后它有很多的租客需求，所以你在这买的话虽然它的自然增值，没有大城市好，但是它的现金流会很好的，所以你可以选择好的郊区去找你的现金流。
2. 商业物业的资产增值
商业物业的价值最重要的是你的租客，租客会改变的，那么你有今天的租客，不一定是你明天的租客。
还有一个最好的情况，在商业物业里，就是你的租客保持你的物业的价值，什么意思呢？就说的是你的每一个新租客，他都会对物业进行一些装修或增加一些设备，这都在增加物业的价值。
比如你现在有一个国家机关的租客，他们往往有自己对物业的要求，一般会需要残疾人的厕所，增加一些隔断，增加隔音层，还有要加上更多的洗手间，再加上一些别的设备，例如厨房和其他设备，他们会自己去加的，之后他们走的时候不一定都拿走，留在那会等于你的物业会在增值了。
你的物业带着这些设备，那么下一个租客就更好租进来。
有的商业物业可以不断变租客，你可以开始是店铺可以变成一个办公室，租给比如律师行或者会计师，那么它可以改变成牙医，它还可以改变成餐馆，它也可以改变美发的，还做成做美容的，它还在可以改变回到咖啡厅。
这么多变的话，多种类型的兼备，你的物业很容易找到租客，并不会空置很长时间。
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下期专栏，我将会告诉您怎么样投商业物业。
因为投资商业物业与住宅物业是完全不一样的，它好多东西是跟住宅物业是反过来想的，那么你要学会一个新的方法来跟他们谈商业物业。
商业物业不光只是谈一个价位，还有做多的尽职调查考如租客的历史，租客的租金，物业上的设备，包括你将来能如改变以提升物业价值，还有它现在真正的价值，还有将来的价值将会是怎么样的，这个地区未来会怎么样，好多各式各样的调查都要做完之后才能购买。
购买商业物业其实稍微复杂一些，但是你有了知识，有了专业人来帮助你的话，其实它的回报可以比住宅物业多5至10倍。
每一个商业物业都有它的时间节点和撬点，欢迎您关注我的专栏，我会继续在这个专栏里分享最新商业物业的市场动态，并且会介绍我设计并建立了一个经过验证的系统。
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