400万澳元豪华海景公寓终究被树遮挡？揭秘楼花合同风险与如何规避！丨创富实战
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案例概述
（效果图册上显示的棕榈树高度）
她以为自己通过支付额外的升级费用，从二楼升级到三楼，就能规避树木遮挡景观的风险。
然而，当这栋高端海边豪华公寓项目建成后，她发现自己入住的三楼公寓的阳台景观正好被树木遮挡。
（项目建成后棕榈树比买家预期高了一层楼）
（项目建成后近距离棕榈树遮挡三楼住户阳台景观）
问题分析
如果我当年有机会提供独立意见，我一定会强烈建议她与开发商签订一份补充协议，以更清晰的文字确认买家的要求，并明确规定如果这份补充协议与标准楼花销售合同内容有冲突，以补充协议为准。
有了这份补充协议，她甚至不必通过花钱从二楼升级到三楼的方式来解决景观被遮挡的问题。
（楼花销售合同条款）
（开发批文条款）
楼花合同风险规避
1. 景观保障：明确规定楼花项目的景观要求，包括视野、方向、遮挡物等，量化具体建筑元素，包括楼层海拔高度、树木海拔高度和数量等。
2. 违约责任：明确双方的违约责任，包括开发商未能满足协议要求的赔偿方式，以及买家在特定情况下有权取消合同并获得订金全额退款的条件。
3. 争议解决机制：设立争议解决机制，如发生争议，双方应如何协商解决，是否采用仲裁等。
4. 签署和附件：双方签署确认，可以附上相关的图纸、规划等作为协议的附件，例如买家提供补充图纸以辅助说明文字部分里的买家特殊要求。
交易谈判
1. 不提前发送合同电子版：只在买家客户到达销售团队办公室时才拿出厚厚的一大本合同，让买家当场签订。
2. 提前帮买家安排过户师：帮助审阅合同，但一般只会向买家解释合同的最基本的信息——所购房产描述、买卖双方名字正确、金额正确、交割时长等。
3. 当场交易优惠：为了调动买家的情绪以促成当场交易，营销团队可能会说，当场签合同可以给价格优惠、免费升级房屋配置、送名贵礼品、送豪华海外旅游套餐等，并且强调说优惠仅限当天！
4. 承诺房产交割时有现金回扣：当场签合同可以再给一份“现金回扣”协议，在“现金回扣”协议上打印的金额基础上，让开发商老板当面划掉，手写一个更高的“现金回扣“金额，说今天老板在场才有，过后就没了……
1. 合同风险：未经专业律师审查和提出修订意见的合同可能存在法律漏洞和不利条款，一旦出现纠纷，买家可能陷入不利地位。
2. 财务风险：所谓的“现金回扣”和优惠可能隐藏着额外的费用和附加条件，如果买家简单地把真实房产价格想象为合同价减去回扣金额或优惠，那么这是很大的误区。
3. 情感决策的风险：在强烈的营销攻势下，买家可能会做出非理性的决策，购买不合适的房产。
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Richard He