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一线楼市,终于对症下药了

关不羽 冰川思享号 2023-08-09

“松绑一线房市”,实际上是给购房者松绑,即降低购房者的交易成本和购房门槛,算是对症下药了。


撰稿丨关不羽


7月27日夜,住建部发文对房地产调控政策进行了调整。其中最受市场关注的是三条:降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。


图/网络


7月29日、7月30日,北京、深圳、广州相继作出了落实政策调整的积极表态。很多分析和评论都认为,这是一线城市房市“松绑”的明确迹象。



01


住建部这次调整“三件套”,确实是为四大一线量身定做的。


降首付,四大一线之外的大部分城市,都已按照监管部门首套20%的最低标准执行。而北上广深依然的首付比例分别为40%、35%、30%、30%,要高出很多。


税费减免的情况也类似,“四大”之外很多城市都出台类似降税费的政策。


至于“认房不认贷”,更是针对性地解套。因为原本“认房又认贷”就是针对人口流入量大、改善需求旺盛的热点城市,和三线以下的房市关系不大。


图/图虫创意


因此,住建部的“三件套”确实有政策风向标意义,此前密集的政策调整或明或暗的“四大一线除外”,算是告一段落了。


而且,这三条都是实实在在为购房者降负降本的政策,不管能不能起到所谓“救市”的作用,都是与民方便、让利于民的正确方向。



02


多年以来,房地产调控政策都存在一个矛盾现象。调控的政策目标都设定为抑制房价过快上涨的惠民方向,但是政策措施却是大幅增加购房者的交易成本和交易风险。


减负的目标用增负的手段去实现,这是不是很矛盾?结果多轮调控下,房价也没见跌,购房者的交易成本却是实实在在地涨了。与其说是调控房价,不如说是把房地产蛋糕向强势的交易方倾斜分配。


比如“认房又认贷”,首付比例提高,无疑是有利于房地产商的资金回笼。而认定为第二套房的利率提高,银行也增收了。三方交易,银行和房地产商双赢,那谁是输家?


以调控房地产为名的地方政府财政增收,更不需要整花活,简单粗暴地增加税费就是了。


即便这类大幅增加购房者成本的调控政策是“抑制投机”的出师有名,其实也是徒有其名。更何况“认房又认贷”能把疑似炒房的标准放宽到十年、二十年前有过贷款记录的购房者,这样宽泛的标准真有点匪夷所思。


其实,抑制房价上涨的办法有很多。最有效的莫过于增加供给。上世纪90年代中后期,大量香港移民涌入加拿大,加拿大热点城市的房价曾经创下了九十天上涨100%的纪录。


加拿大政府的做法是大幅增加土地供给。你涨100%,我就挂牌300%的土地,仅仅一个月时间就控制住了房价疯涨。放开供给的市场化操作有效抑制了投机性交易,抑制了投机性交易,也降低了真实购房需求的交易成本。


加拿大是发达国家中少数还有大量公地的国家,正好我们也有。然而,几乎每轮调控,地方政府都采取了减少土地供给的逆向操作。这是为了抑制房价,还是为了土地保值?


▲加拿大温哥华(图/图虫创意)


地方政府不愿承担低价出地抑制房价的成本,取而代之的是增加购房成本抑制交易量。这种做法短期内造成量跌价稳的短期假象,却不会真正改变房价的上涨趋势。


这套调控组合拳起不到真正抑制房价的作用,却可以最大程度地把成本转嫁给购房者,尤其是刚需购房者。为了解决刚需购房难的政策调控,却让刚需购房者承担更多的政策成本,这比乾坤大挪移神功还要神奇。


因此,多轮楼市政策调控周期呈现出房价“退一进三”的台阶式上涨,反而造成了“房价永远涨”的错误印象。


直到这轮经济下行压力下的最强调控,房价是真涨不动了。随之而来的是政策调整密集出台,LPR也连续下降,抑制反转为鼓励。在此背景下,四大一线的房市也终于有了政策松绑的迹象。再不松绑,中国房地产的最后防线也有失守之虞。



03


四大一线的房市,就是中国房地产的最后防线。


2022年,房企中土储面积最大的保利和万科,分别占总土储的35%、24%。两家持有的一线土储占比均为10%。如果按照货值计算,应不低于25%。


三线以下的土储价值不稳,二线也在分化,相对稳定保值的一线土储是这两家超级房企的压箱底资产。而土储面积排名前十的其他房企,一线土储的占比甚至更高。城建的一线土储占比75%,越秀近4成土储位于一线四城。


如果一线房市破防,很多头部房企将会陷入困境。很多人不关心房企的生死,甚至巴不得房企早死早好。殊不知房企是地方财政、土地金融的节点,牵一发而动全身。


四大一线的房市,也并非岁月静好、高枕无忧。宏观经济形势的寒风可不是此前多轮政策调控的“一阵风”,四大一线的房市也不能独善其身。


房价确实涨不动了。国家统计局公布的《2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示:


一线城市中,北京、上海新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.4%,广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%。同比方面,一线城市新房价格同比上涨1.3%,涨幅较5月回落0.4个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%,降幅较5月扩大0.3个百分点。


虽说国家统计局数字和“体感”照例有差异,但是多项数据下降也看得出趋势。尤其是二手房销售价格的降幅扩大,有较强的风向标意义。


在限价、限制交易的市场环境下,交易量比价格指标更能体现市场供需关系。


▲上海宝山永乐路(图/图虫创意)


上半年四大一线的二手房交易量都是第一季度“小阳春”,第二季度交易量大幅回落,二手房的挂牌量均处于高位。


据中原数据显示,上海市二手房挂牌量已经突破20万套,创历史新高。而财联社报道,北京市二手房挂牌量也已近20万套。广州市、深圳市目前二手房挂牌量分别为13.5万套、5.2万套。


深圳的二手房挂牌量明显低于三位老大哥,是因为深圳商品房总保有量不到200万,与北京的1300万套、上海的800万套相差甚远。因此二手房挂牌量也相应减少了。


一线房市的特点是改善型居住需求占比很高,“一步到位”购买新房很困难,很多购房者都是卖旧换新地逐步更新。因此,二手房市场不旺盛,新房市场很难启动。


各项指标显示,一线房市已经出现了“需求不足”的迹象。这就需要释放更多的购房需求。所以,“松绑一线房市”,实际上是给购房者松绑,即降低购房者的交易成本和购房门槛,算是对症下药了。


江湖上流传一句刻薄话,“房地产是夜壶,需要时就拿出来用用”。其实,购房者才是“夜壶”,现在到了需要用的时候了。这种“夜壶观”才是中国房地产行业的根本问题。


市场需求可以被忽视、被抑制,被随意拿捏,这不是正常的市场机制,也就不会有正常的市场表现。


缺乏稳定的市场环境,政策预期与市场预期的反复对撞,政策成本叠加市场成本,一股脑儿倒在购房者头上。谈何房地产行业长期稳定发展呢?


但愿这次政策松绑,不是“拿出夜壶用用”的救市,而是政策思路的根本转变,是让房地产行业回归正常市场机制的真正松绑、长期松绑。与民方便,让利于民,才是经济发展的长远之道。


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