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黄朝阳分解术：物业划给了中盛 | 起底隐形物企

徐酒眠 物业K线 2024-03-02



【编者按】

在物企IPO浪潮下，它们仍隐身房企背后，或积极筹划，或蓄力深耕。它们规模几何，股东是谁？乐居财经起底系列，挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注中骏物业。


乐居财经 徐酒眠 发自厦门
 
“关于物管分拆，我们暂时没这计划。”去年6月，在“闽系”房企中骏集团控股（01966.HK）的股东大会上，对于是否考虑分拆物业上市的提问，创始人黄朝阳的大儿子黄伦，回答得简单而直接。
 
仅过去七个月，中骏集团分拆物业上市的公告就已经出来了。1月20日，中骏集团发布公告称，可能分拆商业物业管理及运营服务、住宅物业管理服务业务于港交所上市。
 
尽管显得突然，但却有迹可循，黄朝阳的新年致辞中其实已有表露。
 
有关分拆，其实已于去年12月18日获得了联交所批准。12月20日，中骏通过官微，以一则海报“官宣”跻身千亿房企阵营。

新岁前夕，黄朝阳发表主题为“千亿之上 中骏再出发”的新年致辞，其中说道：中骏商管将通过购物中心百货化经营及数字化运营，兑现并持续提升商业经营能力，力争通过H股上市。
 
言辞之间，分拆上市的心意很明晰，而其大概率会将“物管+商管”进行打包。公告中也提到，可能会分拆商管及住宅物管在港交所上市，而在中骏的官网，商管与物管以“中骏商管智慧服务”之名并合在一起。
 
官网介绍，中骏商管智慧服务控股有限公司，负责商业营运管理、住宅及公共设施的物业管理，为客户提供智慧服务。不过，目前这家控股有限公司，在企查查的工商系统里，尚未查询到踪迹。
 
股东变更 暗藏分拆计划
 
中骏集团从福建泉州到厦门，再从厦门到上海，经历两次总部迁移。而中骏物业的起点，在厦门。
 
2002年，中骏旗下物业管理品牌主体公司厦门世邦泰和物业管理有限公司（简称“世邦泰和”）成立。发展18年，目前旗下控股3家子公司，5家孙公司；业务布局40余个城市，拥有2000万平方米以上管理面积；业态涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、酒店式公寓、SOHO商业城市综合体、写字楼等多种类型。
 
梳理时间脉络，中骏分拆物业的实际行动时间，大概在去年8月份左右。
 
据乐居财经了解，世邦泰和原法定代表人为中骏集团执行董事陈元来。2019年6月，陈元来退出，变更为世邦泰和总经理杨震。去年8月，世邦泰和法定代表人再次变更为孙强；而中骏集团总部行政人力资源总经理也名叫孙强，二者极有可能为同一人。

 
今年1月13日，世邦泰和大股东、实控人均发生变更。原持股100%的大股东与实控人中骏集团（香港）有限公司退出，变更为中盛管理有限公司（简称“中盛”）。目前，仅知中盛是一家香港公司，成立于去年8月20日。
 
其中已经流露出赴港上市的筹划。从中骏2019年的年报来看，中骏物业发展增速可观。物业管理费由2018年的3.37亿元增长至2019年的4.58亿元，同比增长约36.1%；项目管理收入约为1.74亿元，同比增长约92.5%。
 
商业扩张 “两翼”与百城
 
相比于住宅物管，中骏进入到商管领域的时间要稍晚，黄朝阳在这方面所花费的心思更多。
 
1984年高中毕业后，18岁的黄朝阳远赴东北，以机械零配件经营起家，开始创业生涯，并独资创办泉州汽车材料工业公司。1987年，开设中骏集团，主营建筑机械、电力设备的制造和销售等。1992年进入电气市场，1996年深入房地产市场。
 
黄朝阳的创业之路，每一次跨界或尝试都踩得较恰当。2008年，中骏集团进军一线城市，在北京CBD打造中骏首个商业综合体项目—中骏世界城，成为北京商业新地标，开启了中骏商业地产营运管理之路。
 
之后陆续进入了上海、厦门、泉州等10多个城市，布局14个商业项目，总建筑面积达98万方。2019年，中骏商业确立“一体两翼”核心业务发展模式（以地产开发为主体，以新零售购物中心和长租公寓为两翼），并提出“百城计划”。
 
在确定“一体两翼”发展模式的2019年年底，中骏商管实控人发生变更，从中骏集团（香港）有限公司变更为辉信管理有限公司。2020年，中骏商管新增对外投资企业15家。
 
 
乐居财经从工商资料了解，中骏商管主体为上海中骏商业管理有限公司（简称“中骏商管”），法定代表人郑晓乐是中骏集团董事会副主席，是黄朝阳的创业伙伴之一。自2009年8月获委中骏集团执行董事，负责制定集团业务发展策略。
 
新零售商业综合体即为中骏世界城，中骏商业运营管理主要是针对此项目进行服务。官网介绍，至2020年，已经开业及在建的中骏世界城近30座。
 
黄朝阳对商业寄予厚望，对它的规模外拓也早有目标规划：2025年中骏集团将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元。计划至2025年，全国布局20万间长租公寓，管理租金规模超100亿元，资本资产管理规模超600亿元。
 
截至2020年12月30日，中骏集团共获取41个地块，土储面积超3000万平方米，可售货值超2800亿元。中骏商管“百城计划”新拓展20座中骏世界城，已开业和在建项目41个。
 
相比于已上市物企平均在管面积4800多万平方米来看，2000万平方米的世邦泰和不占绝对优势，不过，打包商管一起上市，便大大提高了其“出道”概率。
 
目前，中骏商业正以“5+1”区域战略布局，进行全国化扩张。数据显示，2019年中骏商业实现租金2.84亿元，同比增长117.3%。
 
 


本文著作权归乐居财经所有，未经允许不得转载。




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