乐居财经 徐酒眠 发自成都

清晨收露，成都一片雾海，华尔道夫酒店内鲜花簇簇，一声锣响，宣告着川系房企领地控股（6999.HK）正式迈入港交所，创始人刘玉辉、与兄弟刘山及刘玉奇笑意留影。

这是他们极少见的在公众场合露面，三人一起更是难得。

创业22年来，他们三兄弟鲜少出现在公众视野，自带几分神秘感，随着领地控股的上市和分拆物业的快动作，刘家三兄弟及背后的庞大家族得以揭开面纱。

前脚将地产推入上市之列，2个月后，分拆物业的招股书便已摆在港交所之中。2月9日晚，领悦服务集团有限公司（简称“领悦服务”）提交招股书。

没有提前预告，分拆物业上市已成形，领地在物业上的“抢时”，将川系三大房企之战拉入了新战场。

领地有“川系老三”之称，排在它前面的是蓝光和新希望，蓝光物业已上市，新希望在一个月前，分拆物业刚递表。

地产上市慢人一步的领地，在物业上能不能抢时成功？二度递表才成功上岸的兄弟公司领地控股，对物业又会助力到什么程度？

持股1%的局外人

脱胎于领地集团的领悦服务，曾长达五年由领地集团全资控股，后经过股权腾挪，从集团管控中分离出来，与领地控股变为兄弟关系。不过，和领地控股一样，家族色彩依然浓厚。

领悦服务由刘氏家族重权把控，并且在持股量的划分上也与领地控股完全相同。刘氏家族合计持股99%，唯一的局外人魏悦，手持剩下的1%股份。

不过，魏悦可以说是领地的“老熟人”，他曾出现在领地控股的股东之列，这次领悦服务的股东中也有他。

之所以入股领悦服务，招股书中提到，是刘玉辉介绍的投资机会，也是基于之前投资领地控股时对物管业及集团业务有所了解。2020年12月1日，魏悦全资持有的Duyue Capital向领悦服务注资约63.74万元。完成注资后，魏悦通过Duyue Capital拥有领悦服务1%股权。

招股书中称，魏悦与刘玉辉及其妻子龙一勤是好友，三人于2016年在澳大利亚的业务及社交活动中相识，他是一位有多年澳大利亚房地产投资经验的企业家。

“他可为本集团提供意见及建议，以制定未来业务扩展及收购的战略。”尽管魏悦物管经验没有地产丰富，但领悦服务依旧对他给予厚望。

除了魏悦这个“外人”，刘氏家族所持股的99%进行了“均等”划分。在领悦服务上市前的股权架构中，刘玉辉、刘策、刘浩威、三人各持股32.83%，龙一勤、王涛和侯三利各持0.17％。

只是不同于刘玉辉的创始人股权，刘浩威与刘策的股权来自于家族继任计划。

2014年底，刘山与刘玉奇开启继任计划，分别将全部股权赠予各自儿子。彼时，由于其子年纪尚轻，并无房地产及物业管理行业经验，为确保家族业务顺利过渡至下一代，刘山与刘玉奇继续行使股权代持，直至2019年8月刘浩威与刘策完成股权继承。

追溯领悦服务的股权转让与变更，可以看到，刘氏家族融入的人数在不断增多，从最初的刘家三兄弟，一步步扩充到囊括各自妻子、儿子等。

领悦服务的历史可以追溯到2002年。彼时，刘玉辉、刘山及领地集团为给领地控股开发项目提供配套物业管理服务，成立了汇丰物业服务，即如今的领悦物业服务。

成立之初，领悦物业服务由领地集团、刘玉辉、刘山分别持股63.64%、18.18%及18.18%。其中，领地集团当时由刘玉奇、刘玉辉及刘山三兄弟分别持股39.0%、30.5%及30.5%。

2006年11月至2013年7月，领悦物业服务经过一些列股权转让及注资后，领域物业服务由领地集团全资持有。2018年初，领悦物业服务大股东变更为融量集团，持股89.40%；领地集团持有余下10.60%股份。

其中，融量集团是刘氏三兄弟于2006年成立的物业管理业务的投资控股实体。作为激励与家庭继任计划的一部分，2014年底，刘山、刘玉奇将所持融量集团的股份全部赠与各自儿子刘浩威、刘策。

2019年7月，领地集团将所持股份转让给融量集团。由此，领悦物业服务由融量集团全资持有。

上市重组前，刘浩威、刘策、刘玉辉分别通过融量集团各自持有领悦服务股份为33.17%、33.16%、33.16%，刘玉辉之妻龙一勤、刘山之妻王涛、刘玉奇之妻侯三利各自通过融量集团持有0.17%股份。

以此来看，魏悦1%的股权则是由刘浩威、刘策、刘玉辉三人股权减少而来。

二代缺席高管团队

与多数二代练兵不同，刘浩威、刘策虽持有领悦服务股权，却不在高管团队。

大权掌握在刘玉辉手中，他是领悦服务的董事长。刘家其他两兄弟虽未出现在管理层，但他们的妻子却在董事会各占有一席之地。

在领悦服务现有的7名董事中，除刘玉辉之外，刘山的配偶王涛，以及刘玉奇的配偶侯三利均为非执行董事，对公司发展提供指引及制定业务策略。

在董事及高级管理层中并未看到两位“二代”继任者刘浩威、刘策的身影。这也是与领地控股不同的一点，领地的地产业务，二代已进入到管理层开始掌权。

与许多地产“二代”一样，刘浩威与堂兄刘策也有海外留学背景。刘策毕业于尔湾谷社区大学，2011年加入领地担任财务部经理，协助项目融资；刘浩威毕业于加利福尼亚大学尔湾分校，于2015年担任广东领地房地产的总经理。

2019年初，28岁的刘策和26岁的刘浩威获任领地控股的副总裁，正式披挂上阵，分别负责管理成都和重庆房地产项目。也是在这一年的8月，刘山及刘玉奇的股权代持安排终止，二人从父亲手中顺利接任领地集团的股权，其中就包括了领地控股与领悦服务。

乐居财经了解到，在递交招股书的前两个月，领悦服务就进行了一波人员调整。

去年12月18日，领悦物业服务人员发生重大变更。刘玉辉从代持人吴雪芳手中拿回法定代表人身份，并新增董事长、总经理职务，此外包括刘浩威、刘策、龙一勤、王涛、侯三利在内的家族成员新增为董事或监事。

不过递交招股书的四天前，2月5日，刘浩威、刘策、龙一勤、侯三利纷纷退出了高管之列。而对照招股书所公示的高管层，除了侯三利有出入外，其他三人的确没有出现在高管团队之中。

社区增值服务贡献不足4成

在房企派系较量中，川系房企自成一派。有人这么总结他们的行事风格：喜欢在自己地盘干擅长的事，这从领悦服务近八成在管面积盘踞在四川也能看出来。

截至2020年9月30日，领悦服务拥有100个在管物业、涉及总在管面积约1370万平米。其中，来自领地控股集团开发物业占在管面积69.4%，来自第三方物业开发商的在管面积为30.6%。同期签约管理218个物业、总合同面积3650万平米。

其中，在管建面中四川省占比78.7%，其他五个省合计不到22%。

2017年底，领悦服务制定了以“深耕四川、聚焦西南、布局全国”新发展战略。2019年底，领悦服务进行品牌升级，或许从这个时候开始，刘氏三兄弟就有了筹划领悦服务IPO的想法。据企查查显示，2019年12月24日，旗下物业服务运营主体“四川汇丰物业服务有限公司”更名为“领悦物业服务集团有限公司”。

从收入和净利来看，领悦服务增势比较明显。2018、2019年，领悦服务的收益分别为1.69亿元、2.80亿元，同期，整体毛利率分别为26.9%、30.8%，净利润分别为1407万元、3536万元。

在2020年前9个月，领悦服务实现营收3.02亿元，9个月的收入已超过2019年全年，其中，来自第一大客户领地控股的收入占比为26.7%。此外，同期毛利1.03亿元、利润5380万元，整体毛利率为34.4%。

领悦服务的业务板块与多数物企相似，主要分为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。截止2020年9月底，领悦服务的物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务相关营收占比为69.4%、26.8%、3.8%。