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卓越商企谨慎收购，留25%股权拴住卖家

邓鑫妮 物业K线 2024-03-02

乐居财经 邓鑫妮 发自深圳
 
两百多米的卓越世纪中心直入云霄，宝石蓝的外立面在阳光的照射下熠熠生辉。这是卓越集团的得意之作，也是它的总部所在。

4月初，在这幢大厦里，卓越商企服务（06989.HK）董事长李晓平与环球财富物业董事长卫平签署了股权合作协议。这是上市之后，卓越商企服务的首笔并购，走出大湾区选择北上。
 
此次并购方，是卓越商企服务的全资子公司深圳市卓越运营管理有限公司（简称“卓越运营”），其以2.25亿元收购北京市环球财富物业管理有限公司（简称“环球财富物业”）75%的股权。
 
前两周刚披露的年报，卓越商企服务手握33亿元现金，其中上市募集28.66亿港元（约24亿元），这2亿多的收购款，其便打算从中以现金进行支付。让人好奇的是，卓越商企服务首笔落单的环球财富物业究竟有何来头。
 
乐居财经了解到，环球财富物业曾有过一段“破产”的插曲。去年9月，被人以无力偿债的理由告上法庭，而半个月后，原告主动撤回了该申请。
 
今年1月，环球财富物业又在将近一个月的时间里，股东连番进行变更，直到收购公告发出，背后隐藏的实控人也得以浮现。
 
隐藏在背后的主人
 
环球财富物业是典型的地方性物企，盘据北京，背靠北京世源光华房地产开发有限公司（简称”世源光华“），大楼的租户及业主多为中国知名公司及跨国公司。
 
卓越商企服务将其75%股权收入囊中后，余下的25%股份分别由北京光华路五号贸易有限公司（简称”五号贸易“）和上海万兴投资顾问有限公司（简称”万兴投资“）持有15%、10%。
 
也正是此次收购，环球财富物业背后的实控人才得见。
 
在今年一月份之前，环球财富物业归世源光华独有。万兴投资、五号贸易分别在1月5号和1月24号才进入股东行列。
 

据企查查显示，世源光华于1月5日将90%股份转让给万兴投资，自己只留下10%的股权，由此，环球财富物业的大股东易主。20天后，五号贸易进入，三人股份发生大调整，世源光华从10%升至45%，万兴投资从90%降至10%，五号贸易增持45%，环球财富物业的大股东第二次易主。
 
这也是卓越商企服务收购前，环球财富物业定格的股权架构，分别由世源光华房地产、五号贸易和万兴投资持股45%、45%和10%。
 

随着股权腾转挪移，环球财富物业的最终受益人和实际控制人也在发生着变化。1月5日-1月25日，短短20天时间，最终受益人变更两次。
 
穿透可知，世源光华房地产由富原投资100%持股，同时孙兴受益五号贸易90%股权，而万兴食品贸易又是万兴投资的拥有者，它们分别由三个主体控制。不过看似不相干的三家公司，背后却都指向同一个人，他就是环球财富物业的董事长卫平。
 
卫平的身影鲜少出现在媒体报道中，直到抛售环球财富物业，他才以董事长的身份现身签约仪式。同时，卓越商企服务的并购公告也将卫平称为“世源光华房地产、五号贸易和万兴投资的最终实益拥有人”，这也坐实了他幕后老板的身份。
 
“破产”小插曲
 
“地标性办公大楼”“中国首幢获得美国联邦绿色建筑委员会绿金级认证的楼宇”公告中这么形容环球财富物业所管理的项目，同时又拥有优质租户及业主，盈利增长空间充满想象。
 
然而，身负盛名的环球财富物业，曾陷入“破产”风波，并且已经到了要对簿公堂的程度。
 
2020年9月14日，薛蘅宸以“不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力”为由，向法院申请了对环球财富物业进行破产清算。不过，13天后，在法院受理前，薛蘅宸又主动撤回了这一申请。
 
网上并未查到关于薛蘅宸的介绍资料，至于撤回申请的原因也难得知。环球财富的负债情况几何，没有具体数据可参考，不过，从其法律风险能够窥见一二。据企查查显示，环球财富物业历史被执行34次，执行总金额将近612万元。
 
时隔半年之久，卓越商企服务这笔2.25亿元的收购，于环球财富物业而言意味着什么，雪中送炭还是慧眼识英雄？


此次收购市盈率为10.59倍，相比于卓越商企服务本身29.48倍的市盈率并不高。回看环球财富物业的业绩，2020年净利润较上一年同期减少了474万元，为2832万元。公告中给出了解释，“环球财富物业停止了装修服务业务。”
 
短期的业绩下滑，并不影响卓越商企对其未来价值的评估。“有助于提高本集团之运营效率，增强本集团之业务长期增长动力。”随着该笔收购，环球财富物业的业绩将并表卓越商企服务。

而卓越商企服务对其营收也做了要求。按照协议的规定，2021年-2025年期间，每年的收入不低于上一年收入的1.03倍。
 
商务物业的吸引
 
环球财富物业是卓越商企服务服务上市以来的第一个并购标的，为什么选择它，最主要的原因便是商务物业的吸引。
 
作为“大湾区商务物管第一股”，卓越商企服务在商管赛道展现了其强劲的实力。2020年，其在商务物业的管理面积为1167万平方米，收入达到15.6亿元。
 
“快速实现地域范围的布局和商务业态的扩张，巩固我们在中国商务物业服务市场的领先地位。”卓越商企服务在财报中表示。
 
环球财富物业主营商业物业管理服务，这与卓越商企服务的诉求不谋而合。此外，前者管理的项目为北京东三环附近的地标性办公大楼内的大型商业物业，对于提升品牌知名度也有一定帮助。
 
而从区域布局来看，位于北京的环球财富物业也将为卓越商企服务提供新的据点。目前，卓越商企服务大部分管理项目位于大湾区，其次为长三角。
 
 
2020年，卓越商企服务有意开拓其他区域的项目，位于大湾区的面积占比降低，而来在长三角和其他区域的面积明显上涨。
 
如今，它有1338.6万方的面积位于大湾区，约占总面积的41.8%，较上一年减少6.5个百分点。同时，还有814.4万方的在管面积位于长三角，占比增长4.6个百分点，达到25.4%；来自其他地区的面积为1048.8万方，占比增长1.9个百分点，为32.8%。
 
此外，收购环球财富物业还满足它对第三方面积的需求。
 

尤其在商务物业上，第三方外拓继续加码。2020年，来自第三方的面积占比达到了1379万方，较上一年的954万方，增幅达到44.5%。同时，第三方规模在各项来源中占比最高，达到43.1%。
 
除了规模上的向好，在营收上也有优势。2020年，第三方开发商的服务营收约为9.76亿元，同比增长37.85%。营收占比也达到了46.2%，承担了近半的收入口径。


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