“轻重”分离，他与王健林不谋而合
文/乐居财经 范慧茹
在买和卖的转换中，孙宏斌向来游刃有余。继收购彰泰物业和第一服务后，融创服务(02107.HK)年内的第三笔收并购诞生。
11月8日一早，融创服务发布一则买卖公告，这一次的交易对象不是第三方，而是母公司融创中国(01918.HK)，腾挪融创文旅商管，孙宏斌开启了左右手之间的倒换。
根据公告，融创服务将收编融创中国旗下的商管轻资产运营板块业务，对价18亿元，收购完成后，融创服务将正式入局商管业务，至此，含商管业务的上市物企将达到15家。
对于孙宏斌来说，不过是左手倒右手的事情，但对于母公司融创中国和子公司融创服务来说却是一次互惠互利的买卖。
一方面，融创中国将获得18亿元的商管资产转让资金，补充现金流；另一方面，融创服务收购商管资产完成，将补充其在商管领域的空白。
收购早有铺垫
收购融创中国旗下商管业务，孙宏斌早早铺垫了一番。出售的目标公司融乐时代（海南）商业管理有限公司（简称“融乐时代”）于2021年2月新注册成立，是融创中国的全资附属公司。
企查查显示，融乐时代旗下仅四家子公司，且都于今年注册成立，而根据公告，售卖的融乐时代旗下公司还将包含上海融之旅文化旅游发展有限公司和重庆融创开鑫商业管理有限公司。
这两家公司目前还不在融乐时代旗下，而是在融乐时代上一级母公司融乐时代（海南）文化旅游运营管理有限公司旗下。或便于资产转让，融乐时代成为了此次并购的主体公司。
融创服务上市之初，孙宏斌并没有把物业公司从融创中国剥离出来，变成兄弟公司，而是依旧由融创中国控股。如今，作为上市的两家公司，依旧秉持着“亲父子明算账”的原则。
根据公告，融创中国将出售目标公司融乐时代100%权益给融创服务，对价18亿元，按照融乐时代今年前10个月的净利润7881万元估算，PE值达到了19倍。
对比去年物企平均收购PE值15倍，融创服务19倍的PE估值高出不少。但实际上，因为商管公司估值本身就比普通住宅类物业要高，适当的上浮也在合理范围内。
目前商管类上市公司估值也远比19倍要高，以华润万象生活为例，截至11月8日收盘，其市盈率(TTM)为58.12，此外典型的商管类物企中骏商管、宝龙商业、星盛商业市盈率均在19倍以上。
综合来看，收购商管公司融乐时代，18亿元对价、19倍PE，对于融创服务来说的确是一笔划算的买卖。
除了对价方面，母公司融创中国还做出了业绩承诺，即融乐时代2022年度的归母净利润不低于人民币1.4亿元，如果低于承诺利润，则融创服务有权要求融创中国进行现金补偿，现金补偿金额应为承诺利润与实际实现的归母净利润差额的12.86倍。
以目前融乐时代前10个月净利润7881万元，同比例估算全年净利润约9467.26万元，1.4亿元的净利润目标，意味着要同比增长48.03%。
这一目标增速对于融乐时代来说或许并不难，上半年，上市物企平均净利润增速达67.3%，而融创服务净利润增速更是高达154.4%。根据公告，这18亿元的对价将于10天内对付给融创中国。
划拨24%上市募集金
为收购融乐时代，融创服务变更了募集资金用途，划拨了24%的上市募集资金净额，约21万港元，折合约17.25万人民币用于收购融乐时代，另外还增加1%的募集资金用于其他收购机会。
羊毛出在羊身上，并购金增多，用于提升智能服务系统、社区增值服务以及运营资金的额度则大幅减少。三者募集资金规划比例分别由此前的15%、10%、10%降至5%、3%、2%，合计占比10%，另外90%全部给了收并购。
得益于去年上市后募集资金的补充，截至上半年，融创服务现金及现金等价物约83.77亿元。去掉下半年收购第一服务的6.93亿元，和收购融乐时代的18亿元，现金流依旧充裕。
至此，融创服务正式入局商管业务，成为目前15家明确含商管业务的一员，同另外14家物企角逐商管市场。论规模，融乐时代商管面积并不算大，但却为融创服务切入商管业务打开了一道口子。
这也标志着融创中国轻资产与重资产的进一步分离，这一点，孙宏斌与王健林不谋而合。
截至11月8日，融乐时代已签约的商管项目28个，合约建筑面积约为372.9万平方米，其中在管项目21个，在管建筑面积约为305.4万平方米。
目标集团已签约的商管项目中，融创集团自持的商管项目建筑面积约为343.5万平方米，占比约为92%，来自第三方的商管项目建筑面积约为29.4万平方米，占比约为8%。
按照2021年前10个月税前净利润为9313.86万元进行估算，同比例上半年税前净利润姑且约为5588.32万元。其盈利水平，与越秀服务、新希望服务以及碧桂园服务的商管业务同属一个梯队。
含商管业务的上市物企中，无一例外商管毛利率均大于住宅物业毛利率。2021年上半年，融创服务毛利率约为31.0%，与上市物企平均毛利率水平基本持平，若得到商管业务的加持，其整体毛利率有望迈上新的台阶。
挖来融创文旅老将
收编商管业务，不仅有资产的输送，还有人才的输送，作为母公司与子公司之间的资产腾挪，人员的利用，自然是近水楼台。
除了转让融乐时代外，自2021年11月7日起，融创集团执行总裁兼融创文旅集团总裁路鹏获委任为非执行董事，为融创服务的商管业务发展提供指导。
同时，融创文旅集团副总裁兼商管公司总经理张媛也加入了融创服务，获委任为融创服务的副总裁兼商管公司总经理，继续负责商管业务的日常运营管理，目前融乐时代的法人代表正是张媛。
现年45岁的路鹏在商场上身经百战，1999年毕业于天津大学材料学院的路鹏，2003年加入融创集团，在造标杆住宅项目、构建融创产品体系、投资与并购、拓展产业发展布局等核心业务领域，战绩赫赫。
近年来其主要致力于文旅行业发展，自融创文旅集团成立后主持操盘多项大型综合类文旅项目，对行业及跨领域联动发展拥有丰富的实践经验。
未来融创服务商管业务的主要掌舵人张媛，同样具备多年集团高层管理经验。公告显示，其在商业地产领域深耕二十余年，曾先后供职于凯德商业中国区、华北区管理岗位，北京万科商管董事总经理，印力集团合伙人。
与张媛相比，路鹏与融创服务的深关联更强。截至公告日期，路鹏持有融创服务20814股股份，占已发行股本的0.001%，此外还有7.5万股的奖励股份，是根据此前公司股份奖励计划授予的，但目前还未归属。
除了在融创服务享有权益外，路鹏还持有241199股融创中国的股份，占融创中国已发行股本的0.01%；还认购了56万股融创中国的购股权；还有79万股融创中国激励股份尚未归属。
根据当前估值，路鹏在融创服务和融创中国的持股市值分别达到了28.97万港元和1113.67万港元。
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