“商管龙头”有个指标失控了 | 年报风云（58）
文/乐居财经 邓鑫妮
开年接连收购两家拟上市物企，华润万象生活（01209.HK）一时风头无两。2021年业绩发布会上，管理层开门见山，直言全面达成了上市首年的业绩承诺。
3月31日上午，华润万象生活董事局主席李欣携管理层出席业绩发布会。延续了上一份财报的增长势头，华润万象生活2021年业绩表现依旧亮眼。
全年收入88.75亿元，毛利润27.59亿元，股东应占溢利为17.25亿元；在管规模达到1.65亿平方米，提供商业运营服务的已开业购物中心数量有71个，已开业写字楼数量有25个。
业绩发布会上，总裁喻霖康表示，2022年是华润万象生活的物管规模扩张年，全年将获取第三方管理面积超1亿方，此外，还将外拓10个购物中心，以及新开18个购物中心。
华润万象生活目标成为头部物管公司，不过强劲涨势下也有一些业务“掉队”。其社区增值服务毛利率多次下滑，如今优势的写字楼业务毛利率也隐隐下跌。
社区增值毛利率三连降
“2025年，物管实力进入第一梯队，商管方面，继续巩固第一的地位。”华润万象生活的“野心”不小，既要抓物管，还要保持商管的优势。
五年目标已经走过一年，华润万象生活的收入增长已经显现。
截至2021年底，华润万象生活住宅物业管理服务收入53.1亿元，同比增长36.7%。其中，物业管理服务、针对开发商的增值服务、社区增值服务的收入分别为37.7亿元、8.13亿元、7.25亿元，同比分别上涨29%、41.8%、86.9%。
“商业运营及物业管理服务”板块也有所增长，收入取得35.65亿元，同比提升23.2%。其中购物中心收入21.3亿元，同比增长17.6%；写字楼收入14.35亿元，同比增长32.46%。
盈利能力方面，华润万象生活也有所提升。截至2021年末，整体毛利率31.1%，较上一年增长4.1个百分点，分摊到各个业务板块，毛利率基本上扬，仅社区增值服务和写字楼毛利率分别下跌4.3个和1.9个百分点。
以商业运营见长的华润万象生活，其住宅物管服务的盈利能力弱于商业运营。就毛利率而言，目前其商业运营和物管毛利率为48.6%，同期住宅物管毛利率为19.3%，前者毛利率为后者的两倍有余。
在住宅物管服务中，社区增值服务一向被看作营收“尖刀”，而华润万象生活的这把刀似乎有点“钝”。
2020年，其社区增值服务毛利率为31.8%，彼时的上市物企该项平均毛利率约为45%，华润万象生活排名靠后。如今华润万象生活毛利率再跌，与头部物企的距离进一步拉开。
而且2018年至今，华润万象生活社区增值服务毛利率一直在下滑。2018年-2021年，该业务的毛利率分别为34%、33.2%、31.8%、27.5%。
收并购“开闸”
“不追高，不买贵，重回报。”业绩发布会上，李欣总结华润万象生活的收购原则有三条，简而言之，就是注重收购的性价比。
喻霖康也进一步透露道，“2022年，公司抓住房地产市场下行的机会，顺势收购了禹洲物业和中南服务。”
去年中期，管理层提及收并购事宜，直言价格太高，所以去年华润万象生活没有斩获第三方标的。
精打细算并不意味着缺少资金来支持收购。截至去年末，华润万象生活的银行存款和现金总额有139亿元，手中现金余额约137亿元，现金流较为充沛。
截至2021年底，其募资用于收并购的资金分文未动。上市之初，华润万象生活拟定60%上市募集资金用于战略投资和收并购，截至去年末，该笔资金暂未启用，还剩下69.6亿元，整体募集资金余102亿元。
2022年收并购“开闸”，华润万象生活一口气完成了今年第三方物管外拓1亿方目标的70%。
收购中南服务花去22.6亿元，收购禹洲物业又用掉10.58亿元，大举收并购刺激着规模增长。华润万象生活表示，两笔并购落地，将新增在管面积7248万平方米，总合约面积将突破3亿平方米。
这两笔并购单对于华润万象生活来说，是一顿“大餐”，相当于报告期内在管规模的4成。
截至2021年末，华润万象生活提供物业管理服务的全业态在管建筑面积为1.648亿平方米；其中住宅物管服务面积1.47亿方，商业运营及物管服务（包括写字楼和购物中心）面积约1720万平方米。
“瞄准”并购贷
近些年，华润万象生活一直在调控资产负债情况，资产负债率曾多次下降，从2017年的91.9%下降到2020年的34.67%。
资产负债率连续3年下降，2021年却出现回升。截至去年末，华润万象生活资产负债率为35.67%，较2020年同期增加1个百分点。
负债的增长速度超过了总资产增速，带来负债率的上升。截至2021年末，华润万象生活资产总值约为216亿元，较上一年上涨13.2%。其中非流动资产占比25.8%，约为55.6亿元；流动资产占比74.2%，约为160.3亿元。
相比之下，负债增长幅度则高于资产增长。报告期内，华润万象生活负债总额约为77亿元，较上一年同期增长11亿元，约16.5%，较总资产的增速高出3.3个百分点。
而在流动负债中，计息银行借款也进一步增加。截至2021年12月31日，其计息银行借款为8亿元，较上一年增加了2.8亿元。
业绩会上，喻霖康提到，收并购势头火热，公司为准备资金，做了一些并购贷的安排。
李欣解释道，目前华润万象生活的财务资源较为丰富，根据收并购的需要做一些并购贷安排对公司财务不会有本质影响。