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新大正“挖角”,招商积余后院起火|年报对比②

徐酒眠 物业K线 2024-03-02


文/乐居财经 徐酒眠

近两三年,物企扎堆上市,蜂拥港交所,H股物业板块阵容破半百,而由于A股对关联交易等要求严格,截至目前,A股尚只有4支物业股。

 

年报季临近收尾,A股物企尚余特发服务(300917.SZ)没有“交卷”。已经张贴出成绩单的A股物企中,招商积余(001914.SH)与新大正(002968.SZ)颇具看点。

 

过去的2021年,无论是对新大正还是招商积余,都是至关重要的一年。

 

于新大正而言,是抛出股权激励,高管团队完成业绩对赌的第一年;于招商积余而言,是重组上市之时,连续三年业绩承诺到期之际。

 

另一方面,两者的关系十分微妙。作为在2019年底,前后仅相隔13天上市的两家A股物企,新大正与招商积余在非住宅业态中的布局高度重合,尤其是二者均重押的航空物业领域,目前还是一片蓝海。

 

此外,在近两年新大正的高管阵容中,不时出现着招商积余系曾经的管理人才。

 

作为在A股资本市场上,唯二在管面积破亿的两家物企,两者的较量似乎才刚刚开始。



 

新大正“挖角”招商积余

 

与去年一样,紧随新大正年报一同披露的还有高管职位变更公告。其中,新聘任的副总裁古希印尤为“瞩目”。

 

在入职新大正之前,古希印曾在2021年1月至2022年2月,短暂履新禹洲集团旗下物企禹佳生活服务担任执行总裁。

 

今年46岁的古希印,其职业生涯最浓墨重彩的一笔画在招商积余。资料显示,古希印至少在招商积余供职了15年。

 

履历表显示,2005年至2008年,古希印曾任招商局物业龙岗分公司副经理;2008年至2016 年,其历任招商局物业东莞分公司副总经理、总经理;2016年至2020年,升任招商局物业总经理助理;2020年6月至2020年12月,担任招商局积余物业BG副总经理。

 

除了古希印,新大正定向招揽的招商积余旧将至少还有4位,其中包括总裁刘文波,以及高文田、徐杏东、陈传宇三位副总裁。



狂揽招商积余旧将,新大正给出了十足的诚意。除了高位与高薪,还抛出了诱人的股权激励。

 

2020年4月,刘文波加盟新大正;大半年后,高文田就入职新大正担任副总裁。彼时,业界猜测:“这其中或许有刘文波的举荐”。

 

去年2月,新大正发布了上市后的首份股权激励计划,拟向17名激励对象,授予限制性股票125万股,占公司总股本1.17%。这份激励名单中,刘文波获授30万股,高文田获授11万股。

 

三个月后,新大正再次宣布,决定吸纳刘文波为新的有限合伙人,授予其平台合伙份额1.07%,即间接持有新大正30万股股份。

 

事实上,从刘文波到高文田、徐杏东、陈传宇,再到古希印,无一不是历练多年的物业“老兵”,除了有丰富的经营管理经验,他们身上还有社会资源、人脉关系。而这些,对作为独立第三方的新大正而言,尤为重要。

 

而当招商积余的部分人才开始流向新大正之时,招商积余也在对管理团队进行着梳理和优化。

 

2021年1月25日,陈海照接替石正林出任总经理;一个多个月后,3月6日,招商蛇口老将、地产老兵聂黎明从同事许永军手中接过帅印,出任董事长一职。

 

业绩对赌达成

低利率沉疴待解

 

一个业绩对赌开始,一个业绩对赌收官。

 

过去的2021年,新大正与招商积余均完成了对应的对赌承诺,与此同时各自都有突破,前者在管规模破亿,后者营收破百亿。

 

发出重赏令,刘文波带领新大正奋勇而为,过去一年新大正业务快速增长,实现营业收入20.88亿元,较上一年同期增长58.40%;剔除股份支付,其归属于上市公司股东的净利润1.81亿元,较上年同期增长38.10%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.5亿元,同比增长31.73%。

 

对应到新大正的股权激励业绩考核目标,以2020年为基数,其2021年营收同比增长不低于45%,相对应的净利润同比增长不低于35%。

 

如今来看,这两项考核指标,新大正在2021年均已达成。这也意味着,管理层达成了股权激励中第一年解除限售条件的考核标准。

 

于招商积余而言,2021年则有两个目标要达成。一个是聂黎明在去年初立下的营收Flag,要达103亿。另一个是其重组之时有一个连续3个年度的净利润承诺。

 

具体来看,2019年,招商物业通过重大资产重组收购中航善达。彼时,招商物业承诺,在2019年度、2020年度、2021年度,净利润分别为不低于1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元。

 

如今来看,两个业绩承诺招商积余都取得了“胜利”。2021年,招商积余实现营业收入约106亿元,同比增长22.42%;2019年-2021年,其净利润分别为2.70亿、4.11亿、4.53亿。

 

两者的对赌业绩分别达成,而一同摆在新大正与招商积余面前的还有长期待解的低利率问题。

 

2017年—2020年,新大正整体毛利率基本维持在21%的边缘,2017年至2019年连续三年微跌,不过总体保持稳定。然而,2021年却直接跌至18.65%,较上一年同期的21.42%减少了2.77个百分点。

 

据乐居财经统计,同期49家港股物企平均毛利率水平为30.09%,新大正的毛利率水平低于行业均值11.44个百分点。

 

而招商积余的毛利率则更低,13.76%几乎是上市物企的垫底水平。

 

航空物业赛道“狭路相逢”

 

作为独立第三方物企,新大正在“拼爹”的物管行业身世略显单薄。缺乏地产母公司稳定的住宅物业项目输送,新大正选择另辟蹊径,将业务发展的重心定在了公建领域。

 

目前,新大正主要服务五大业态,分别为学校、航空、公共、办公和商住。其中,在航空物业领域,新大正是目前走得比较深远的物企。

 

资料显示,其自2016以重庆江北机场为起点,截至目前已经将国际机场航空物业项目落进北上广深四大一线城市,承接服务国内22余座大型国际机场项目,并开发了安保服务、行李打包等多项业务。

 

两年前,航空物业在新大正的业务线中已形成规模收益,并在业绩报表中独立成行。2021年,新大正航空物业营收同比增长44.92%,收入2.39亿元,占总收入的11.43%。

 

另一边,招商积余同样在重押航空物业赛道。去年12月底,招商积余首发收并购战车,业态聚焦航空物业,分别以0.54亿元、2.30亿元交易对价收购了上航物业、南航物业的100%、95%的股权。

 

“2021年公司有一个不错的表现,先后完成了上航物业、南航物业的收购,目前来说对公司整个利润率、回报率都有积极贡献。”在股东大会上,聂黎明不掩对收并购成果的满意度,其进一步表示,“未来也会持续关注航空物业,希望在这个系统市场能够树立我们的一个标杆和优势。”

 

作为整合了招商局集团、航空工业集团两大央企集团所属物业板块的物企,可以说,招商积余身体里天然流着航空物业的血液。不过,其并未在业绩报中对航空物业业务作具体的数据披露。

 

事实上,除了新大正与招商积余,航空物业赛道强敌环伺。

 

去年下半年,先是万物云斥资782.05万元收购了深圳机场物业服务有限公司61%股份,而后碧桂园服务拿下海口新华正达空港服务有限公司70%股权。两大物业巨头万物云与碧桂园服务强势入局,进一步加剧了航空物业赛道的竞争。

 

此外,保利物业、明喆物业、鲁商服务、润华物业等物企也已经进入航空物业的涉猎场。




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