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在收并购上,李长江和杨掌法有个默契

邓鑫妮 物业K线 2024-03-02


文/乐居财经 邓鑫妮

 

“物企上市格局已定”、“规模是大事,但不是头等大事”、“估值回归物企本身”……潮水正在退去,物管圈的大佬们早已深谙其道。

 

按下葫芦浮起瓢,过去的几个月,物管股遇到的困难层出不穷,勉力支撑也挡不住倾斜而下的股价。其中有地产传导过来的情绪,当然也不乏资本对物管行业的认知不断加深,基于其自身价值给出估价。

 

5月26日,碧桂园服务总裁李长江和绿城服务董事会主席杨掌法一同出席了2022中国房地产及物业上市公司研究成果发布会。

 

作为物管圈头部公司的掌舵人,他们深知行业面临的瓶颈。阴晴不定的市场信号下,李长江和杨掌法在资本红利、收并购、物业价值等多方面有着相似的感概。

 

资本红利仍在

 

“资本红利已经结束?”针对这一问题,李长江和杨掌法同时给出了否定的回答。

 

“过去的两年资本市场对物企的评价很多来自于对房产的判断,我觉得未来我们包括资本市场对物企价值的评估、以及股价的定位,会逐步回到物业本身的价值。”对于物业企业红利期的变化,李长江如此表示。

 

物企上市,满打满算不过8个年头,虽然成立的时间往往紧随房企成立之后,但资本化运作的经验明显弱于房企。

 

而且物管股的崛起,很大程度上得益于房企分拆的推波助澜。也正因如此,物企的估值很长一段时间都被绑在房企这一条线上,二者联系紧密,一荣俱荣,一损俱损。

 

所以当房企发生危机,资本投注到物企身上的信任也随之出现裂缝。准确来说,投资者不是对物企丧失了信心,而是对物企继续获得房企的项目、业务等从而带来的经济收益产生了怀疑。

 

中物研协总经理杨熙指出:“整体上(物管股)市场回归理性,过往三年的上市热度在逐渐减退。中国物业市场与房地产市场唇齿相依,对房地产市场的担忧也传导到物业市场。”

 

不过,如李长江所言,资本正在将注意力放到物企自身的价值,对此杨掌法也提出自己的看法,他认为,“这是回归本原,资本市场对物业行业的认知也在逐步的清晰,这个行业应该来说已经进入了一个新的阶段。”

 

资本的认识阶段,不可避免的为物企市值带来阵痛期。截至目前,共有58家物企成功上市,其中有47家物企年初至今股价下滑,下跌最多的是领悦服务集团,跌幅达82.99%。

 

像碧桂园服务一样的重量级选手,也没能承受住这一轮的“降温洗礼”。截至5月27日收盘,碧桂园服务报价27.6港元/股,总市值797.67亿元,今年以来下跌超40%,市值蒸发近500亿元。

 

与年初相比,绿城服务股价相对稳定,期内上涨6.39%,报价7.66港元/股,总市值213.36亿元。

 

大规模收并购落幕

 

对于收并购的态度,李长江和杨掌法也同样有默契:大规模的收并购已经过去。

 

李长江再次强调:“碧桂园服务大规模的收并购已经结束,由过去的规模要向质量型转变,这就是我们内部做的根本性的改变。”

 

杨掌法也表示:“从资本市场角度,绿城并不赞同通过收并购去扩大规模,我们要利用自身的市场能力去找到我们需要的目标客户。”

 

收并购退潮的信号,从去年底开始释放,多位物企当家人表示要减少收并购,还有保利物业、新希望服务等纷纷下调用于收并购的募集资金。

 

整体来说,2021年仍是物企并购井喷的一年。杨熙指出 :“2021年是整个上市物企资本市场上并购的一个大年份,2021年总计有53起大型的并购,尤其是碧桂园在整体并购上花费了200多亿的资金,2021年整年的物企上市并购的金额达到了355亿。”

 

碧桂园服务外拓能力有目共睹,2021年和2022年初吞并了不少物企,嘉宝服务、富力物业、中梁百悦智佳等物企都已收到麾下。

 

这些收并购动作进一步拉高碧桂园服务的规模和营收,2021年,碧桂园服务营收288.43亿元,在管面积约7.66亿方,合约面积达到16亿方。据李长江介绍,碧桂园服务在住宅方面的规模布局基本完成,不过在商业写字楼等方面还有补强空间。

 

与碧桂园服务此前大举收并购不同的是,“外不靠收并购,内不靠关联方”是绿城服务奉行已久的原则。杨掌法表示,规模扩张的同时,我们服务品质的提升,生活服务的能力等,这些都是同等重要的。

 

2021年,绿城服务仅完成小型低权益收购,而且在与优质合作方成立联合营公司、参与市场招投标方面的成绩显著。据乐居财经不完全统计,绿城服务2021年内新增投资企业27家,其中以合资成立或入股的公司共有19家。

 

2021年,绿城服务实现营收125.75亿元,同期,在管面积达3.04亿平方米,储备面积达3.48亿平方米。

 

“物企如果没有规模,这毫无疑问是什么也做不了的。”李长江的态度很明确,物企的规模是大事,但并不是最重要的事,“作为物企来讲,我们可能不仅仅是住宅商写的(物业管理)能力构建,还包括增值服务,增值服务是上市物企决战的主战场。”

 



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