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网上卖房,物企的新点子

邓鑫妮 物业K线 2024-03-02

文/乐居财经 邓鑫妮

和所有天猫店铺一样,这家店的产品主页有详情介绍、细节图、客服,唯一不同的是,没有付款通道。

不过,这并不影响阿明的线上体验,“新城悦物业租售”店页面最下方有两个咨询按键,一个是电话咨询一个是在线咨询,阿明点进在线咨询。

“你好,我想了解这套房源。”系统设置的咨询语句,连带着产品信息,自动发送了过去。

不到一分钟,对方客服已经回复,“您看的房源还在,请问方便留一下联系方式吗?”

这个体验很新奇,在天猫平台上面看房,阿明还是第一次。

和阿明一样的租客还有不少,他们总会问:“你们是开发商还是中介?”电话那头回答:“我是物业。”

物业做租售业务早已不是新鲜事,但是在天猫线上平台做业务,也是头一回体验。

在淘系生态中,天猫好房是唯一面向房产的官方入驻平台,至今已有多家房地产公司入驻,作为房企系租售的代表,物企也在上面开起了店。

新城悦物业租售便是一例,除此之外,已有合景悠活、东原仁知服务以及旭辉永升服务等物企,先后入驻天猫好房。

物企的营收渠道并不复杂,目前市面上大部分的物业公司都以物业管理服务为重,以此为基础的物业费是收入大头。

房地产迈入存量时代,且伴随着波动性的市场态势,开发和交付受到影响,以至于物企的管理规模和营收增速放缓,需另谋增量。

在此背景下,围绕社区资产和增值服务的多样化经营层出不穷,成为物企的第二增长曲线。

线上租售就是其中之一。租售中心的物业人员表示,线上与客户达成初步意向,看房、签约等行为继续回到线下。换言之,线上租售将原本的获客方式从线下搬到了线上,拓宽了获客通道。

物企抢滩线上房产经纪

房地产经纪业务的蛋糕不算小,但是经过多年的分羹,各种玩家从不同途径进入,有贝壳、我爱我家这类传统门店中介、也有万物云“朴邻”这类源于地产和物业的房企系中介,他们各显神通。

稳定的用户流量,是做大中介生意必不可少的因素。无论是自营、加盟,还是自己做平台,本质上是为了获得更多的客源。

物业掌握着社区大门,做中介有着天然优势,但也存在着弊端。社区相对封闭的环境,使得物业的客群单一;同时客源渠道也依赖于现有客户,不利于对外运营。

互联网,是一个巨大的信息集散地,各种内容在这里流通,如果在这上面开店,形象一点说,就像是在人流最密集的商圈立起来一块牌子。

物企在线上开店做中介,在此之前是从未设想过的道路。从线上获取流量,或许是个不错的主意,而天猫好房刚好承接了这类需求。

线上租房、买房,不再是传统房产中介或者房企的特权,物企正在以社区用户的天然优势加速入局。

“站在中国最大的互联网电商平台纬度,房地产是最大的大宗交易商品,应该要把房产交易线上化、天猫化。而站在房产交易的维度,行业发展为了适应数字化的大势,应该把房子放到线上去卖。”

易居中国董事局主席周忻有个坚持了十多年的疯狂想法:把房子放到互联网上交易。

所以在2020年秋天,阿里和易居牵手,打造了天猫好房。

天猫好房依托淘系生态的强大流量,成为同时面向用户和商户的房产信息平台,用户可以浏览信息挑选商品,商户可以发布产品促成交易。

天猫好房执行总裁、首席运营官贺寅宇表示,天猫好房在探索房产行业新生态方面,房产信息平台建设顺利完成,实现了楼盘通、内容通、信息通,MAU从0达到2000万+。

截至今年9月16日,天猫好房平台已经入驻10631家商户,包括来自全国300+城市的品牌开发商、楼盘项目、新房渠道公司、经纪公司、租房机构、交易中心等各类房产交易合作伙伴。

物企的中介生意

做中介,似乎是物业天生就带有的基因。

据克而瑞物管数据,截至2021年4月,上市物企中布局房地产经纪业务的物企已经超过六成,其他暂未布局的企业,该业务单独隶属集团或地产母公司。

物企加入到中介战局,主动亮出招牌。

近两年,物企租售业务的品牌如雨后春笋般冒了出来,“朴邻”、“有瓦”、“绿城租售中心”、“远洋服务·租售”等各式各样的店面门头出现在社区里。

万物云是较早一批做中介品牌的物企。

和目前市面上大部分物企一样,万物云最早也是在企业名之后加上“租售”二字,成为其中介品牌的雏形。万科租售中心成立于2001年,直到2018年5月,才正式更名为“朴邻”。

2021年1月,万物云再次调整朴邻的内部结构,将“朴邻”与万物云房屋租赁业务“为家”融合升级为“朴邻租房”。升级后,“朴邻租房”业务覆盖二手房交易、租赁和新房。截至2022年3月31日,万物云在50多个城市拥有超过600个社区实体店面。

2021年底,旭辉永升服务在其上市三周年前夕,宣布首发全新产品品牌矩阵,其中就包括增值服务中的租售服务品牌永升小乐资产。

在物企的业务板块划分中,租售业务通常被归到社区增值服务一类。

根据物企2022年中期财报,作为增值服务中的分支,租售业务的营收空间有限。以近期上市的万物云为例,其居住相关资产服务期内收入5.26亿元,是上市物企中营收较高的一位。同样是超大体量的碧桂园服务,其房地产经纪服务上半年营收不到2亿元。

增值服务将成主战场

租售业务更像是一个支点,支撑物企撬动社区经济蓝海。无论是租售业务、美居业务,或是零售业务,物企始终围绕着社区在做加法。

有业内人士预测:“未来增值服务一定是物业企业的主战场,势在必行。”

这个猜测,如今正成为现实。

新鲜事物的蓬勃往往需要一个助燃器,多样化社区服务的涌现显然离不开政策的引导和支持。

2021年1月5日,住建部等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(简称“《通知》”)。

《通知》明确鼓励物企促进线上线下服务融合发展,企业要探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求。

除了现实需求和政策引导,增值服务较高的毛利率也吸引着企业前赴后继加码增重,可以明显看到,物业增值服务的收入在总收入的比重亦不断提升。

据乐居财经《物业k线》统计,今年上半年上市物企平均毛利率为27.7%,其中34家企业公布了社区增值服务毛利率情况,其平均毛利率达到41.7%。

截至8月底披露的中报数据中,物企社区增值服务总收入约为128亿元,其中有4家物企收入超过10亿元,分别是碧桂园服务21.1亿元、保利物业14亿元、绿城服务13.1亿元、雅生活服务10.8亿元。

社区增值服务是物企在原有的物管范围开发新业务,有的企业选择和垂类业务公司合作,也有的企业大手一挥,收购增值业务企业为自己所用。

强强联手,搭建起了社区增值服务的竞争舞台。不过目前这个阶段泥沙俱下,增值服务的发展还有一段路要走。

雅生活总裁李大龙就曾在公开场合表达过自己的期望和担忧:“在地产大变局之下,增值服务发展进入新时代,社区增值服务成为物企‘第二增长曲线’,但整体营收占比仍较低、商业模式趋同,同业竞争激烈、渗透率和供应链问题亟需解决。”

       


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