又一起物企“冤案”出现了
如果不是如今风大浪急，即将迈入花甲之年的张勇，或许会闲出时间来，为他和他的鑫苑提笔写一本自传。
在早年间，这位晋城儒商就酷爱著书分享他的思想盛宴，出版过《个人价值与组织价值实现模型》、《汲取传统文化的精华，正确处理市场经济中的各种关系》，以及《张勇文集》等作品。
只是，曾经让他声名鹊起的“中国房企赴美上市第一股”鑫苑置业，最近一年多以来，一波未平一波又起。
年报难产、项目延期交付、多次成为被执行人、债务危机爆发……在风雨中飘摇的鑫苑置业，学步曾经的头部房企中国恒大（03333.HK）走钢丝，也把手伸向了旗下上市物企。
然而，复牌两个多月的鑫苑服务（01895.HK）对自己的羽毛颇为爱惜，11月15日晚间，鑫苑服务主动发布一则内幕消息，揭露了地产关联方在自己不知情的情况下质押了其部分存款。
根据公告，鑫苑服务的全资附属公司鑫苑科技服务集团有限公司，4.02亿定期存款已经被质押，作为控股股东鑫苑地产子公司及若干非集团旗下公司的贷款融资抵押品。
未写满三页纸的公告，简单直接地分点1、2、3、4，列出了被质押存款的抵押日期、借款人、抵押金额，以及相关贷款的到期日情况。
“抵押事项乃于现任董事会任何成员或本公司高级管理层不知情及未经同意下进行”，鑫苑服务在公告中强调，上述存款被大股东质押融资，其现任董事会成员及高管层并不知情。
人在家中坐，锅从天上来，鑫苑服务的资金在不知情的情况下被关联方占用，只能无奈发出停牌公告，对上述情况做进一步调查。
前有恒大物业，后有奥园健康，上市物企资金被身陷债务泥沼的关连房企占用的事件，频频上演。
两笔质押临期
根据公告，鑫苑服务是在按照财务控制程序，进行年末资产审查及制订预算程序的过程中，识别到有4.02亿元定期存款已被质押。
鑫苑服务及其董事会目前获取的主要资料显示，所涉存款分别被存置于郑州银行和华夏银行。
其中，于郑州银行银行约有3.08亿元存款，被分别3次质押融资。
最早的一次，是在2021年11月17日，郑州犟牛贸易有限公司（简称“犟牛贸易”）作为借款人，质押了约1.73亿元存款。这笔抵押贷款的到期日为2022年11月17日，如今已经临近。
企查查资料显示，犟牛贸易成立于2018年12月，注册资本100万元，经营日用百货等批发零售。由其法定代表人王亚辉通过直接与间接方式，100%持股。而关于王亚辉的更多背景资料，网上鲜有报道。
今年7月8日，犟牛贸易再次动用了鑫苑服务在郑州银行的7317万元定期存款做抵押；一个半月后，鑫苑地产控股的子公司郑州豫晟园林设计有限公司，又动用了6188万元做抵押。这两笔贷款，分别在明年的1月初和2月底到期。
而鑫苑服务存在华夏银行的9453万元，则被济源市森瑞实业有限公司（简称“森瑞实业”）做了抵押。抵押协议日期为2021年11月24日，相关贷款将在本月23日到期。
森瑞实业成立于2018年3月，由一名叫张景森的自然人100%持股，其与鑫苑系有何关联，也尚无相关信息进行佐证。
鑫苑服务在公告中表示，即将在本月临期的两笔贷款，借款人很可能无法如期偿还。
地产的流动性困境
数据显示，截至2022年6月30日，鑫苑服务的现金及等价物约为2.43亿元，定期存款约为3.99亿元，合计6.42亿元。而此番被占用的4.02亿元资金，占其全部现金的6成。
事实上，抛开地产因素不看，鑫苑服务的盈利能力在上市物企中排名前列。今年上半年，鑫苑服务实现营业收入3.56亿元，同比增5.6%；录的毛利约1.36亿元，同比增12.9%；归属股东净利润6490万元。
同期，其34.56%的毛利率与18.33%净利润率，在58家上市物企中，分别列位第9名、第13名。显著高于上市物企平均毛利率27.7%，和平均净利率12.5%。
鑫苑服务存款被违规占用，与其鑫苑置业当前的困境脱不开关系。
据克而瑞2022上半年销售榜，鑫苑置业的全口径销售额和权益销售额分别为63.9亿元和48.9亿元，相较去年同期158.4亿元全口径销售额和137.1权益销售额数据，同比分别大幅下滑60%、64%。
一面是业务发展难言乐观，另一面是债务违约频发。
10月11日，鑫苑（中国）置业有限公司发布关于鑫苑置业有限公司未能清偿到期债务的公告。
公告显示，鑫苑置业有限公司为公司控股股东鑫苑地产有限公司的母公司，其于新交所发行上市的优先票据“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD （REG S）”利息发生违约，金额为1851.64万美元。据悉，该期债券于2024年1月25日到期，未偿本金余额为2.693亿美元。
同时，鑫苑置业另一笔优先票据“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD （REG S）”利息及本金发生违约，金额分别为1869.27万美元及2.296亿美元。该期债券于2023年9月17日到期，未偿本金余额为2.5783亿美元。
这两笔债券违约金额合计达2.67亿美元。而在此之前，鑫苑置业还有一笔于6月29日到期的优先票据也尚未全额支付，该票据下的到期应付总额(包括本金和利息)为5.453亿元。
此外，今年以来鑫苑置业还多次成为被执行人。
据企查查显示，2022年鑫苑置业存在被执行人记录4条，被执行总金额10.55亿元。
截至目前，鑫苑置业共涉及司法案件55起，有裁判文书记录46条，案件总金额为981.2万元，其中作为被告的文书占比68.29%，涉案案由为房屋买卖合同纠纷的案件最多。
物业与地产的信任危机
4.02亿存款被违规占用事件，将鑫苑服务再次推向了停牌的火线。而这距离其复牌交易，不到三个月。
事实上，自9月初复牌之后，鑫苑服务狂揽多位互联网与科技公司背景人才进入管理层，以构建专业、完善的管理团队，力图抓住数字经济发展下的机遇，积极进行智能化、科技化转型。
努力弯道超车的鑫苑服务无奈被地产牵绊，何时复牌还不得而知。此前资金也曾被大股东违规占用的恒大物业与奥园健康，目前也还处于停牌之中。
恒大物业、奥园健康，以及鑫苑服务，都是房企陷入流动性危机时，直接违规划用关联物企资金的典型。
今年3月，恒大物业公告称，其在审核2021年财务报告的过程中，发现公司有约134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。四个多月后的调查结果公告，恒大物业的钱，是违规流向了关联方中国恒大。
这一事件里，恒大物业与中国恒大两方共六位高管涉事其中，而他们也在初步调查结果出来后被要求辞职。
而奥园健康与与母公司中国奥园之间，也在去年下半年资金往来频繁，涉及金额高达29亿元。其中包括无协议签订下向母公司提供财务资助、为中国奥园“垫款”代偿债务等。
尽管奥园健康历时6个月、以长达16页的调查报告来阐述事件来龙去脉，但依旧有业内人士称其证据漏洞频出。
除了个别的违规操作，物企在规则允许下的花式“输血”方式也不少，如直接向母公司购买物业资产、做财务担保、直接借款给地产、卖股引战、股权抵押与出售等……
已经独立分拆上市的物企们，在母公司的流动性危机下，也难逃“提线木偶”的角色。
相关统计数据显示，2022年第三季度，包括领地控股、天誉置业、俊发地产等12家房地产相关企业首次出现债券实质性违约。而在此之前，包括世茂集团、融信中国在内的几家房企均已出现票据违约。
这些在债务危机中飘摇的房企，无论是否会牵出下一个“恒大物业”、“奥园健康”、“鑫苑服务”，都在撩拨着资本市场敏感的神经。