文/乐居财经 徐酒眠
2022年度业绩大考收官，很多人调侃，这是史上最差的物企财报。从某种程度上来看，的确如此。被地产连累，多家物企亏损；规模增速大幅下滑，有物企的在管面积出现负增长；甚至浓眉大眼的尖子生，也净利“腰斩”了。不过，行业发展仍在向前，这片市场仍在被不断扩宽挖深。千亿房企缩编的另一边，百亿物企正在壮大阵容。过去一年，“A+H”股物业资本市场共有8家百亿营收物企，分别是碧桂园服务、万物云、雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余、华润万象生活，以及中海物业。与此同时，资本市场之外的还有两个强劲选手在静候时机入局——龙湖智创生活与珠海万达商管。根据它们各自官方披露的数据，龙湖智创生活2022年的收入总额约为135.7亿元，同比增长24.4%，综合毛利率达34.3%。而珠海万达商管过去一年的商业运营主营业务收入271.20亿元，同比增长15.5%，主营业务利润为129.84亿元。值得注意的是，上市物企中的百亿营收物管阵营内部也有分化，而营收与盈利能力也并不就是正相关。与此同时，过去一年声音很大的“国进民退”也在其中有所体现，包括未上市的龙湖智创生活与珠海万达商管在内，营收超百亿的十家物企中，有6家有国央股东背影。有人说，对于今年上市物业公司公布的业绩而言，可以形容为“两超多强”的局面。事实上，这个形容本质上体现的就是百亿营收物企内部的分化。其中，“两超”就是碧桂园服务与万物云，而“多强”可以是余下六家营收超百亿的物企们。
凭借着过去多年的积累，2022年碧桂园服务实现413.67亿元的总营收，同比增长43.4%。这个营收规模，放眼整个物管行业都称得上是“寡头”，甩开了第二名万物云超百亿的差距。2022年，万物云实现营收301.06亿元，同比增长27.0%。而排在第三位的雅生活服务，过去一年收入153.78亿元，与万物云则有近150亿元的差距。8家百亿营收上市物企，后六位之间的营收差距就没有拉开很大了。紧随雅生活服务之后的绿城服务、保利物业、招商积余、华润万象生活，以及中海物业，总营收分别为148.56亿元、136.87亿元、130.24亿元、120.16亿元，以及111.32亿元。其中，华润万象生活与碧桂园服务在营收方面虽然有近300亿的差距，但它们却又近乎相当的净利润。2022年，碧桂园服务录得净利润22.61亿元，华润万象生活的净利润为22.13亿元。万物云在营收方面甩开了雅生活服务，但在净利润纬度却被压了一头。2022年，雅生活服务的净利润为19.35亿元，万物云为15.86亿元。而绿城服务与招商积余虽然有百亿营收，但净利润却不足十亿，分别为6.31亿元、5.69亿元。2022年，房地产行业关于“国进民退”的讨论很多。与之关联的物管行业，也有这种声音。在行业大变革的周期，相对稳健的央国企的确表现更为突出。总揽8家营收超百亿的上市物企，万物云、保利物业、招商积余、华润万象生活，以及中海物业，5家有国央企股东的物企营收增幅都在20%以上。碧桂园服务、万物云、雅生活服务、绿城服务4家物企净利润倒车，而万物云的幅度也更小。值得一提的是，中海物业与华润万象生活都是物企“百亿营收俱乐部”中的新晋选手。它们2021年的总营收分别为76.70亿元、88.75亿元，而彼时，它们两家物企的中间，其实还站着世茂服务（84.26亿元）、融创服务（79.04亿元）两家物企。而在2022年，世茂服务和融创服务的营收分别为86.37亿元、71.26亿元，前者同比增幅3.5%，后者营收增幅倒车9.8%，距离冲关百亿还有一定的差距。对于物企而言，在管面积是业绩的重要支撑，而合约面积则是为未来业绩增长添加确定性。去年年初，华润万象生活先后斥资10.58亿元、24.85亿元，宣布收购禹洲物业和中南服务两家物企；4月份，又出资3343.9万元收购了四川九洲千城物业51%股权。收并购是其实现物管面积增长目标的重要推动力。2022 年，华润万象生活收购的3家物企贡献在管面积 7285 万平方米。在收并购市场表现活跃的华润万象生活，实现营收进阶的同时，管理规模增速也一骑绝尘，在管面积同比增长83.6%，合约面积同比增长78.0%。不过，在8家营收超百亿的上市物企中，华润万象生活目前的管理规模仍排在末尾。此前，以碧桂园服务总裁李长江、绿城服务的董事会主席杨掌法了，以及雅生活服务总裁李大龙为代表的民营物企掌门人，曾在各种场合声明，物管行业大规模收并购时代已经过去了。过去一年，雅生活服务的在管面积与合约面积增幅都不高。或许是看到了危机，业绩发布会上，李大龙表示，这两年不排除进行规模上的扩张。在价值回归后，雅生活会在业务、能力有所布局的前提下，继续进行有质量的整合和收购。数据显示，截至2022年底，雅生活服务手中的现金及现金等价物约为37.99亿元。在目前披露财报的54家物企（包括奥园健康）中，排在第9位。
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