这家物企的并购“暗雷”爆了
文/乐居财经 靳文雨
物企高估值时，留下来的并购苦果，李晓平饱尝了其中滋味。
前不久的股东会上，李晓平谈了一些他对收并购的看法。大体之意是，卓越商企服务暂时不会再去收并购了，尤其是住宅。
上市将近三年，卓越商企服务过往的收并购动作无疑加速了其规模扩张，但同时也面临着不少物企跑马圈地后出现的共同问题，如商誉减值、盈利空间压缩等。
为减轻部分收购项目带来的负面影响，卓越商企服务在2021年底主动出售了两家收并购公司，并收回投资款3.5亿元。
出清两家并购公司，而过往收并购遗留下来的问题，还远没有结束。近日，卓越商企服务又被动卷入了并购公司的司法诉讼中。
7月12日，卓越商企服务公告称，其非全资附属公司北京环球财富物业管理（简称“环球财富物业”）收到了法院发来的民事起诉状等文件。
该附属公司作为被告之一，涉及一起因未偿还贷款引发的诉讼纠纷案。其中债权人为长城资产北京分公司，借款人为北京光华路五号贸易有限公司（简称“五号贸易”）。
该起未偿还贷款纠纷，起因发生在卓越商企服务收购环球财富物业之前，而借款人五号贸易正是环球财富物业曾经的股东之一。被告方除了借款人“五号贸易外”，还涉及7个对贷款承担连带保证责任的关联公司及相关人员。
根据公告，此次贷款由北京世源光华房地产（简称“世源光华”）、北京京木坊商业管理、卫平、杨亚宁、环球财富物业、北京光华路五号传媒管理及北京光华路五号餐饮管理，承担连带保证责任。此外，世源光华还就贷款抵押了其位于北京市朝阳区光华路5号院1号楼物业。
长城资产北京分公司将上述企业及自然人全部告上了法庭，并向这些被告提出申索，命令五号贸易偿还总金额2.4亿元，剩余被告则对贷款承担连带保证责任等。
卓越商企服务不打无准备之仗，事实上，在2022年财务报告中，卓越商企服务已经对环球财富物业财务担保计提了 4777 万元。针对该起诉讼，卓越商企服务表示正考虑根据诉讼情况聘请法律顾问，以处理诉讼及评估指称申索的法律理据。
关联方“被告”
作为“大湾区商务物管第一股”的卓越商企服务，在上市之后的首笔并购，就是环球财富物业。
2021年4月，在其总部大楼卓越世纪中心里，卓越商企服务的董事长李晓平与环球财富物业董事长卫平签署了股权合作协议。
并购方是卓越商企服务的全资子公司深圳市卓越运营管理有限公司（简称“卓越运营”），其以2.25亿元收购里环球财富物业75%的股权。余下的25%股份分别由世源光华和上海万兴投资顾问（简称“万兴投资”）分别持有15%、10%。
乐居财经《物业K线》查阅发现，在2021年1月份之前，环球财富物业归世源光华独有。万兴投资、五号贸易则分别在1月5号和1月24号进入股东行列。
也就是说，在卓越商企服务进行收购前，环球财富物业分别由世源光华、五号贸易和万兴投资持股45%、45%和10%。大股东卓越运营进入后，五号贸易退出，同时世源光华的持股比例降至15%。
股权穿透可知，世源光华由富原投资100%持股，最终受益人为孙杨，杨亚宁在该公司担任董事；贾继信则受益五号贸易90%股权；万兴投资由万兴食品贸易100%控股，最终受益人为侯维民。
这看似不想干的三家公司，实则背后曾都指向同一个人，即环球财富物业的董事长卫平。在卓越商企服务此前的并购公告中，也曾将卫平称为“世源光华房地产、五号贸易和万兴投资的最终实益拥有人”。目前，卫平及其关联公司都卷入了该笔贷款未偿还诉讼纠纷中。
企查查显示，卫平除在世源光华担任董事一职外，当前还在扬州宝应湖西岛有机农场、北京鸿运丰投资管理等6家公司中任职。不过，其曾担任副董事长的国丰互联网发展（天津）有限公司、北京国丰多元化科技有限公司目前已处于吊销状态。
收并购“暗雷”
关于这笔未偿还贷款，卓越商企服务在2022年的年报中已做出预告。其表示，收购环球财富物业前，一名卖方向一家金融机构借入本金为1.8亿元的贷款，该贷款已于本年度逾期。
此次公告中，卓越商企服务透露，截至2022年12月31日，环球财富物业提供的担保，预期信贷亏损拨备6237.1万元；抵押物业的清算价值为1.95亿元。
其预期可能偿还给原告的总金额（如有）将抵销抵押物业的清算价值，及该公司提供担保的预期信贷亏损拨备。
2022年其财报数据显示，该笔收购产生的商誉减值为2816 万元，财务担保计提 4777 万元。对于该笔担保损失，李晓平此前在股东大会上表示，是基于财务审慎的原则进行了计提，实际上这些钱都是可以拿回来的，未来可能会分批转回来。
乐居财经《物业K线》了解到，2019年-2020年，环球财富物业的未经审核除税后净利润分别为3306万元、2832万元。
截至2020年末，其未经审核净资产为0.589亿元；2020年净利润较上一年同期减少了474万元。而关于净利润下滑，其在公告中给出了解释，“环球财富物业停止了装修服务业务。”
天下攘攘皆为利往。事实上，卓越商企服务看中的是其商务物业的价值。从业务来看，环球财富物业主营商业物业管理服务，这与卓越商企服务的诉求不谋而合。此外，其管理的项目为北京东三环附近的地标性办公大楼内的大型商业物业，对于提升品牌知名度也有一定帮助。
此外，收购环球财富物业时，卓越商企服务对其营收也做了要求。按照协议的规定，2021年-2025年期间，每年的收入不低于上一年收入的1.03倍。