停牌116天，这家物企自曝了一颗新雷
文/乐居财经 范慧茹
因涉及核数师曝出的关联方担保问题，致使年报难产，停牌近3个月的康桥悦生活，几经延期，终于补发了2022年业绩报告。
7月28日晚，康桥悦生活发布了2022年度经审核全年业绩公告。营收微增之下，毛利、净利润已双双下滑。
公告显示，2022年，其收入约为7.93亿元，较2021年增加1.2%；毛利约为1.91亿元，较2021年约下降了6.3%。毛利率为24.1%，较2021年26%下降了1.9个百分点。
2022年度利润约为6570万元，较2021年约8860万元下降约25.8%。公司拥有人应占本年度利润约为5410万元，较2021年约8390万元约减少35.5%。
净利润大幅收缩背后，是关联方贸易及其他应收款项回款速度降低，所导致的信用减值损失的激增，以及担保所产生的预期信用损失的桎梏。
除了对基本业绩作了披露，年报中，康桥悦生活还对相关资产抵押作了详细披露。其中就包含此前核数师指出的被遗漏的两则担保，即房地产发展担保与鼎峰-源轩担保。
其中，前者与其关联方康桥地产集团有关；后者与其2021年10月收购的河南鼎峰物业服务有限公司（简称“鼎峰物业”）有关。
值得注意的是，这两则担保涉及的金额，已从此前披露的3.55亿元和230万元变成了3.88亿元和480万元。
而除了核数师指出的这两则担保外，康桥悦生活还公布了另一起担保事项，即鼎峰-平顶山担保。但由于受益方违约，鼎峰物业的银行账户已被法院冻结，其1110万元存款已于近日被法院强制执行。
根据康桥悦生活的复牌指引要求，要达成复牌条件，除了要补发年报外，最为重要的一点，就是要公布两则关联担保的调查结果。如今，年报已经补交，调查结果何时发布，是挡在康桥悦生活复牌道路上的一大关卡。
信用减值损失激增630%
营收稳增、毛利微增，而净利润却大幅下滑，其财务报表中，信用减值损失的金额变化，解释了净利润大幅倒车的原因。
2022年度，康桥悦生活的信用减值损失约为4773.6万元，较2021年约654.2万元增长629.7%。
对于信用减值损失的激增，康桥悦生活坦言，主要增长原因是受整体房地产市场下行的影响，导致公司关联方贸易及其他应收款项回款速度降低，且提高了地产行业的预期信用损失率，导致本年度关联方应收款项预期信用损失准备金额较2021年增长较多。
从贸易应收款项来看，关联方也占据了大头。截至2022年，康桥悦生活来自关联方的贸易应收款达2.65亿元，占比53.99%；其他应收关联方款项为1.21亿元，占比71%。
综合来看，截至2022年12月31日，康桥悦生活贸易及其他应收款项达约5.99亿元，较上一年4.2亿元增加42.7%，占总营收的75.53%。
远超营收增速的贸易应收款被催肥，带来的是坏账风险的增加。2022年度，康桥悦生活贸易应收款项减值拨备已达4931.2万元，较2021年度1403.3万元，增长了251.4%；其他应收款项减值拨备达1340.8万元，较上一年204万元，增长了557.25%。
房地产销售势微，对康桥悦生活的影响还体现在非业主增值服务上。作为与地产关联方业务密切相关的非业主增值服务，康桥悦生活该项收入已经腰斩，毛利率也出现下滑。
截至2022年，康桥悦生活的非业主增值服务收入约1.52亿元，较2021年的约3.12亿元下降达约51.4%；该项业务毛利率为33%，较2021年35.2%下滑2.2个百分点。
担保金额变脸
康桥悦生活年报难产与核数师指出的两项担保有关，该事件的调查结果成为资本市场关注的焦点，也是其复牌能否达成的关键。
在2022年财报中，康桥悦生活对该事件作了进一步的披露，对于这两项担保，康桥悦生活似乎也做出了力所能及的补救，一个已经被免除了的担保责任，一个冻结令已被解除。
只不过，摇身一变，担保涉及的金额与此前发生了变化。此外，康桥悦生活的子公司鼎峰物业还有一笔存款已被强制执行。
根据最新披露数据，房地产开发担保涉及的金额为3.88亿元，而在4月18日的披露的公告中，该金额为3.55亿元。
该笔担保始于2021年12月，康桥悦生活的全资附属公司河南康桥悦生活，为关联方康桥物业发展集团与中国华融资产管理有限公司河南省分公司（“华融”）的融资安排，提供了房地产开发担保。
截至2022年12月31日，康桥房地产开发集团的融资安排金额约为3.88亿元。
不过，最新年报显示，河南康桥悦生活的该笔担保责任已经解除。2023年3月31日，华融已向河南康桥悦生活发布解除担保声明，从而自愿解除河南康桥悦生活在房地产开发担保下的所有义务，并放弃华融在房地产发展担保下可能拥有的任何强制执行行动的权利。
对于第二笔担保——鼎峰-源轩担保，最新年报称，于2023年1月31日，冻结银行帐户的冻结令已被解除。不过，涉及的银行账户冻结金额已从此前的230万，变成了现在的480万元。
2021年10月，康桥悦生活完成对鼎峰物业51%股权的收购，“在鼎峰收购时，本集团并不知道鼎峰物业已经签订了鼎峰-源轩担保。”年报解释称。
年报最新披露，鼎峰-源轩担保与其他担保人，共同担保河南瑞鹏生物科技有限公司（“河南瑞鹏”）与关晓彦的某些现金支付义务和赎回义务的履行，涉及河南瑞鹏、关晓彦、西藏裕腾企业管理有限公司（“西藏裕腾”）。
由于河南瑞鹏未履行义务，应西藏裕腾的申请，郑州市中级人民法院于2022年8月8日对包括鼎峰物业在内的相关担保人下达冻结令，冻结各担保人的银行存款高达1.86亿元。截至2022年12月31日，鼎峰物业银行账户中约480万元被冻结。
转机发生在于2023年，1月16日西藏裕腾主动撤回了对鼎丰物业的索赔。且在2023年1月31日，冻结银行帐户的冻结令已被解除。
上千万存款被强制执行
除了两笔被核数师指出的担保外，康桥悦生活还自曝了另一起担保——鼎峰-平顶山担保。
该笔担保也发生在收购鼎峰物业之前。2020年5月，鼎峰物业为以裕富商贸为受益人的贷款偿还义务，提供了担保贷款金额为3000万元。该笔贷款还由第三方抵押价值约1800万元的资产作为担保。
相比对鼎峰-源轩担保事件的不知情，事实上，康桥悦生活在收购鼎峰物业时，就为鼎峰-平顶山担保留了一手。
年报中称，“作为保护本集团免受因鼎峰-平顶山担保而造成的任何损失的措施，根据鼎峰收购协议，本集团将有权在不支付额外费用的情况下收购鼎峰物业剩余49%的股权，以弥补因鼎峰-平顶山担保而导致的任何损失。”
言外之意，这笔担保如果造成了相应损失，将触发收购鼎峰物业剩余49%股权的条款，且不用支付额外费用。
而由于裕富商贸违约，鼎峰物业的银行账户于2023年2月9日被法院冻结。2023年7月28日，被冻结的银行存款约1110万元被强制执行。
此外，应核数师要求，康桥悦生活对财务担保的预期信用损失做出了评估。截至2022年12月31日，与房地产开发担保、鼎峰-源轩担保和鼎峰-平顶山担保相关的预期信用损失分别为人民币81.2万元、27.6万元和零。
三笔担保预期信用损失合计108.8万元，也就是说，康桥悦生活信用减值损失暴涨630%的背后，除了受关联方贸易应收款的影响，担保损失亦有贡献。