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房地产调控不应“误伤消费”

刘胜军 亚当斯密经济学 2020-10-10

· 全文共 2165 字,阅读时长约 6 分钟

· 本文来源:亚当斯密经济学(刘胜军微财经出品)

对“商业地产”一刀切,阻碍了人民对美好生活的向往。



作 者 | 刘胜军

越是复杂多变的局面,越需要理性、睿智的声音。

原房改课题组组长、中房集团公司前董事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏呼吁:

• 要警惕房地产调控中出现的逆市场化倾向,即从供给侧阻碍市场化,强制要求提高房屋‘自持率’,从需求端阻碍市场化顽固限购阻碍居民购房

• 我们应该看到房地产投资对经济拉动作用已经非常明显,我们需要坚持房改的市场化方向,用房地产业推动中国经济的持续快速增长。

• 地方政府有一个误区,越是调控房地产,越是减少供地,这些都是不正确的。内地学习这种土地制度的结果就是高房价、高地价,最后买房人不得不分担这个结果,这已经在经济上造成了后果。所以要认清问题的危害,中国这么大一个国家,不能每个城市都建成香港的模式,要走出单一的香港模式,按照城市规划用地指标,合理增加土地供应,科学扩大城市规模。特别是要增加城市住宅建设用地规模。房地产就是因为用地过少造成地价过高,人为的推动房价上涨。

房地产调控如何才能顺应“市场规律”?

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平举例说明:

• 一旦把市场的情况讲清楚了,实际的供求数据呈现给市场,市场的投资者自然会做出明智的抉择。例如,一旦购房者看到,北京的购房者利用贷款买两套房、三套房的人占到 60%、70% 。那一部分投资者就会采取谨慎购房的策略。即使是从事房地产投资赚差价的人,一看市场投机的人越来越多,那他也会变得特别谨慎。

在背离经济规律的行为中,“一刀切”最为突出。

笔者在《房地产调控须谨防“一刀切”、过犹不及》一文中指出“一刀切”在房地产调控中非常突出:

• 全面限制房地产企业融资。由于房地产行业是高度依赖融资的行业,对于房地产企业融资“一刀切”限制,在事实上导致“一城一策”政策根本无法实现。一些地方虽然没有实施限购,但融资的一刀切导致房地产企业全面陷入困境。

• 对不同性质的房地产缺乏合理区分。例如,当前形势下,消费是经济增长的最重要支柱,而消费的活跃离不开购物中心这样的“商业地产”支撑。但在一刀切的思维下,商业地产也遭遇同样的“资金困境”难以正常发展。这样的做法显然不利于提振消费的国家战略,阻碍了人民对美好生活的向往

▲日本环保型购物中心永旺湖城年均接待人数超过东京迪士尼

11 月 29 日“中国经济增长新空间——第十二届(2019)中国人民保险·中国经济媒体高层峰会”上,王永平也提出类似看法:

• 在坚持“房住不炒”的背景下,由于商业地产本身具备一定的商业属性,所以应该把商业地产剥离出来

王永平剖析了房地产企业融资的“体制困境”:

• 房地产企业拿钱越来越困难,无论是信贷、信托、发债,多为国企等大型企业拿到民营企业现在以借到钱为荣,至于钱贵不贵则是次要的问题一边是前门(贷款渠道)越来越紧,一边后门(资产变现)是堵着的

• 我们城市化与证券化不同步,商业地产是证券化的重要主体,但是因为税收或政策问题,其证券化之路暂时不通,房地产商经常挂在嘴边的就是 REITs 

▲美国的 REITs

王永平认为商业地产有特殊意义:

 香港海港城,一年的租金就有 110 多亿,而东方广场虽然没有产权,但是每年的租金收益也很高。预计未来越来越多的地产商会往商业地产转型,特别是往持有型物业转型。

▲香港海港城

• 对于商业地产来说,总体而言,由于融资渠道受限,销售渠道不畅,使得商业地产的经营者面临钱少的窘境。那么,比如说用 REITs 的方式,大家到上边去买股票,把经营权和所有权分离,这就能形成良性互动

• “房住不炒”这个里面有一个问题没有把商业地产剥离出来。由于商业地产本身具备一定的商业属性,因此在进行房地产调控的过程中,建议应该把商业地产剥离出来,应该对商业地产进行区别对待

笔者非常赞同。无论从中国经济转型还是从中美贸易战大局出发,消费在当前都具有极端重要性。因此,2018 年 9 月中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出:

• 消费是最终需求,既是生产的最终目的和动力,也是人民对美好生活需要的直接体现。加快完善促进消费体制机制,增强消费对经济发展的基础性作用,有利于优化生产和消费等国民经济重大比例关系,构建符合我国长远战略利益的经济发展方式,促进经济平稳健康发展;有利于实现需求引领和供给侧结构性改革相互促进,带动经济转型升级,推动高质量发展,建设现代化经济体系;有利于保障和改善民生实现经济社会发展互促共进,更好满足人民日益增长的美好生活需要

虽然电商近年来爆发式增长,但消费不可能脱离“实体体验”。因此,发达的商业中心是当前提升消费的重要“突破口”。《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出:

• 推动闲置的传统商业综合体加快创新转型通过改造提升推动形成一批高品位步行街促进商圈建设与繁荣

▲台北信义商圈

因此,在房地产调控中对商业地产区别对待,是稳定消费、落实中央提升“消费对经济发展的基础性作用”之要求的必须

▲枣庄万达- END -

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刘胜军

坚持讲真话的经济学家

国是金融改革研究院院长

2014 年参加总理经济座谈会

70 后经济学家代表人物之一

著有《下一个十年》



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