土地政策有四个特点：一是散。就是散见于各种专项或综合性文件中，没有系统的体系。二是多。就是各种层级、各种类型的涉地政策性文件太多，让人眼花缭乱。三是变。就是经常修改、修订、废止，稍不注意可能引用了旧文件、旧规定，闹出麻烦，需要及时关注公布的废止文件清单。四是新。就是经常会有新的政策不断出台，最奇葩的是有的地方出台新的政策规定是不发文件的，有时电话通知，有的要求以领导讲话为政策依据。

长期从事土地管理工作的人，在政策方面很少有倚老卖老，靠资历吹牛的，因为土地政策都是过期作废，三天不学习，就是门外汉，就可能说外行话。为此自然资源部针对产业用地政策专门搞了个《实施工作指引》，这其中就涉及到90个文件，而且这只是众多土地政策的一部分。

为方便用地政策学习，现将一些常用的特殊用地政策整理分享给大家。国家对深度贫困地区有不少特殊支持政策，因有专门文件，不再详细单列。

一是先行用地。原国土资源部《建设用地审查报批管理办法》规定：国家重点建设项目中的控制工期的单体工程和因工期紧或者受季节影响急需动工建设的其他工程，可以由省、自治区、直辖市国土资源主管部门向国土资源部申请先行用地。经批准先行用地的，应当在规定期限内完成用地报批手续。

二是边建边报。2017年中央和国务院两办《关于支持深度贫困地区脱贫攻坚的实施意见》规定：深度贫困地区建设用地，涉及农用地转用和土地征收的，在做好依法补偿安置前提下，可以边建设边报批。对报批完成时限，国家没有明确规定，有的省规定：应当于项目竣工之前完成组卷报省厅审核。

三是边占边补。中央《意见》同时规定，深度贫困地区涉及占用耕地的，允许边占边补。原国土资源部《关于支持深度贫困地区脱贫攻坚的意见》做了补充：确实难以落实占优补优、占水田补水田的，可按补改结合方式落实。

一是光伏和风力发电项目。使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，对不占压土地、不改变地表形态的用地部分，可按原地类认定。深度贫困地区光伏方阵使用未利用地或在不破坏农业生产条件前提下使用永久基本农田以外的农用地，可不改变原用地性质。

二是旅游项目。属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理。深度贫困地区旅游项目中的自然景观及为观景提供便利的观光台、栈道等非永久性附属设施占用除永久基本农田以外的农用地，在不破坏生态、景观环境和不影响地质安全的前提下，可不征收（收回）、不转用，按现用途管理。

（链接：政策指引‖旅游用地有哪些具体政策和特殊规定）

三是停车场。仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施，在相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下，可不征收（收回）、不转用，按现用途管理。

四是自驾车旅居车营地。对自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。

五是冰雪项目。对利用现有山川水面建设冰雪场地设施，对不占压土地、不改变地表形态的，可按原地类管理。

主要指利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形，现有建设用地过渡期支持政策以5年为限。如利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，可继续按原用途使用。

重要提醒：过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。

一是对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地，有土地使用标准要求的，应按标准安排同类用途用地。

二是经营性文化事业单位转制涉及的原划拨土地，转制后符合《划拨用地目录》的，可继续以划拨方式使用；不符合《划拨用地目录》的，应当依法实行有偿使用。

主要包括六类：一是国家支持的重大建设项目。二是军事国防类。三是国家级规划明确的交通项目。四是国家级规划明确的能源项目。五是国家级规划明确的水利项目。六是国务院投资主管部门或国务院投资主管部门会同有关部门支持和认可的交通、能源、水利基础设施项目。

对地方的特殊政策主要是：省级公路网规划的省级高速公路、连接深度贫困地区直接为该地区服务的省级公路，可占用永久基本农田。具体要求是必须先行落实永久基本农田补划入库要求，方可受理其用地预审。但这条政策属于为解决地方存在的突出问题提出的短期政策，有效期到2023年7月30日，《土地管理法》修正案中草案中没有这条规定。

历史遗留建设用地是指，符合土地利用总体规划，并经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有用地手续的建设用地。

一是发生在1986年12月31日前的历史遗留建设用地，考虑到《土地管理法》于1987年1月1日才正式实施，依照原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日发布）确权后，直接登记发证。

二是发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的历史遗留建设用地，符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，依照1988年修订的《土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）措施后，按土地现状办理征收手续。

三是发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的历史遗留建设用地，符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，按照1998年修订的《土地管理法》有关规定，缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费后，落实处理（处罚）措施后，办理土地转用征收手续。（目前有的省规定将缴纳耕地开垦费调整为落实补充耕地指标）

一是养老机构可依法依规使用农村集体建设用地发展养老服务设施。

二是支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

三是允许探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。

四是农村集体经济组织可以依法使用自有建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同参与乡村旅游基础设施建设。

五是鼓励通过流转等方式取得属于文物建筑的农民房屋及宅基地使用权，统一保护开发利用。

六是选址在土地利用总体规划确定的城镇规划区外的自驾车旅居车营地，其公共停车场、各功能区之间的连接道路、商业服务区、车辆设备维修及医疗服务保障区、废弃物收纳与处理区等功能区可与农村公益事业合并实施，依法使用集体建设用地。

主要采取配建供地方式，具体规定是：对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区居家养老（医疗、体育、文化）服务设施、电影院（影厅）、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施，允许在新供其他建设项目用地时，将其建设要求纳入供地条件。

2019年6月17日，国务院出台的《关于促进乡村产业振兴的指导意见》提出：探索针对乡村产业的省市县联动“点供”用地，这是个新提法，也是新的政策措施。此前，四川省已就“点供”进行了探索，出台了《关于规范实施“点状用地”助推乡村振兴的指导意见（试行）》，各省也会陆续出台相应具体政策规定。

（链接：用地新政‖国务院提出“点供”用地/四川率先出台具体政策规定）

请耐心等待的新政策

关于设施农业用地政策，现依据的国土资发[2014]127号将于今年9月30日到期作废，新的政策文件已拟定完成，现正在征求意见。

关于养老服务业用地政策，自然资源部也拟定了新的政策文件，已完成征求意见工作。

关于如何使用集体建设土地，目前有一些具体政策规定，开了一些口子，但新的重大改革措施是允许集体经营性建设用地入市，目前已纳入正在审议的《土地管理法》修正案。这些新的政策需要及时关注。