城市 | TOD图鉴：将军澳

香港新市镇是建立「自给自足」、「均衡发展」的卫星城，旨在解决住房问题、吸引产业迁移、缓解市区拥挤等问题。全部九个新市镇开发完成后预计可容纳400万人口，约占香港总人口的一半。将军澳是香港的第三代新市镇，也是香港第七个新市镇。

第三代新市镇开发从20世纪80年代开始，香港新市镇开发进入成熟阶段，还包括天水围、东涌等，与前两代新市镇相比，第三代新市镇人口容量相对较小。通过轨道建设引导城市开发是第三代新市镇的核心理念。

将军澳新市镇依靠填海造地，受高度及周边地形限制较少。整个将军澳新市镇占地约1790公顷，包括宝林、坑口、调景岭、佛澳堂等地区。预计整体建设完成后将覆盖近50万人口，西贡区90%以上的人口将集中在将军澳新市镇。

将军澳地区自1982年开始发展，当时人口不足1万。1988年，第一批家庭迁入宝琳村公屋，前地铁公司与港府正式商讨将军澳地铁支线计划，将军澳区未来人口（居住及就业往返的潜在乘客量）达20～25万时视为地铁应建设的临界点。

未来将军澳地区人口中大约40%的人口将入住商品房，60%则会入住资助房屋，包括公租房、居屋苑和私人参建计划屋苑。

自1979年运营以来，港铁的主营业务范围已从轨道交通拓展至车站商业、列车广告、电信服务等环节。同时还与成熟的地产开发商合作，以「地铁+物业」的形式联合开发住宅、商场、写字楼等物业类型。

港铁经营利润主要来源于香港客运业务、香港车站商业、香港物业租赁及物业管理、内地及国际附属公司以及其他业务等5大板块。其中客运业务利润约占40%左右，车站商业利润约占12%，物业租赁及管理约占10%。

根据2018年港铁公司财报，2018年港铁客运业务运送乘客20.4亿人次。本港轨道交通运送乘客16.7亿人次，人均车费9.26港元，旅客人均利润4.89港元，人均成本4.37港元。每辆车的运行-公里收入为52.50港元，运行-公里成本28.5港元，运行-公里利润24港元。

PopCorn Mall是将军澳地铁站上盖建筑，由新鸿基地产与港铁公司共同开发，港铁物业公司负责运营管理，是包括交通换乘、大型综合商业、住宅建筑群体和绿地公园的城市综合体。

PopCorn Mall以东九龙甲级写字楼客群、年轻中产及上盖酒店住客为目标市场。商场面积4.4万平方米，共150间商铺。商场首期设超过100间商店，建筑面积2.2万平方米，其中约25%店铺为化妆品店，另有30%楼面为餐饮设施。

新市镇中心围绕将军澳地铁站展开，站点以北区域先期开发。其中高密度住宅为主体，建筑面积约占90%；生活服务设施和商业设施建筑面积各占5%。

将军澳市中心以及周边街区以站点为中心构建步行系统，完善人车分离步行交通网络。现代化新城的便利设施，最大限度提高入住率，同时保证经济和社会效益。

开发商在地面修建公交换乘站以换取高容积率，而大型的公交换乘枢纽又造成了路面活力的减退。各个街区重要节点大多通过天桥连接，高速公路与铁丝网使得路面的人气不足。

将军澳中心 (Park Central)，是香港新界将军澳南区的一项大型物业商场，物业由新鸿基地产、恒基兆业、华懋集团、地铁公司（现港铁公司）及南丰发展联合发展，于2001年发售。

将军澳中心现有屋苑12座，平均楼高约50层，共提供4152个住宅单位。开发共分三期，第一期5座共有1872个单位，于2002年尾交付；第二期6座提供2280个单位，于2003年秋交付。单位面积由55至100平方米。第三期将军澳豪庭为将军澳中心第十三座，于2005年2月开盘。

将军澳广场全屋苑分为8座，每座45层共2880个单位。物业由南丰发展兴建，于2003年落成，并设有私家车位873个。

将军澳线港铁公司的第六条支线，1998年底开工，2002年通车。线路总里程达12.3公里，共8个车站，平均站间距1.76公里，由港铁公司负责运营，建设耗资313亿港元。

根据2018年统计数据，将军澳线平均每日载客量333,300人次。运行车次每部有8各车厢，每各车厢设计载客量为375人，满载量3000人/列。早晚高峰期间，将军澳线总车次各130～150列。

港铁向香港立法会提交的文件披露，将军澳线最繁忙时段载客率在2014年和2015年分别为102%及97%（以车厢每平方米站立4人计算），最繁忙路段在油塘站至鲗鱼涌站之间。

将军澳新市镇的地面交通主要被香港三大公交运营商覆盖。目前有5条巴士路线及2条专线小巴路线以此为总站，另有2条巴士路线及2条专线小巴路线途经。

依托轨道交通枢纽，结合长途汽车、公交换乘、小汽车换乘等方式，设置车辆段上盖综合交通换乘中心。

将军澳滨海廊道（Tseung Kwan O Waterfront Promenade）于将军澳堆填区一期处兴建，连接将军澳与康城。全长两公里，耗资1.5亿港元，与2012年中正式开放。

将军澳滨海廊道还设置自行车道，融入区域慢行交通系统。

将军澳单车公园由单车公园和香港单车馆组成。其中单车馆占地6.6公顷，耗资超过11.3亿港元，2010年动工，于2013年底竣工，是香港首座拥有单车赛道的室内体育馆，由康乐及文化事务处负责运营，可容纳3000人。

中央大道包括将军澳车站以南的「65」、「66」、「67」、「68」四幅地块。原计划中央大道从将军澳站延伸至滨海走廊，大道两侧设置零售和露天餐饮。中央大道原计划2018年开工，但至今仍作为临时停车场尚未启动。项目争议集中在地下停车场与公共绿地公园的开发时序问题，以及如何缓解工程开发的地面泊位减少。

将军澳中央大道周边原计划于2000年启动开发，后因住宅密度过高而重新规划为中低密度住宅社区。2005年中央大道四幅地块容积率由原来的6.5降低至2～5，居住人口从13.1万人减少至9.8万人。2012年政府再度提高适当提供容积率，在原基础上提高0.3～0.4增加住宅供应。私人住宅产生293亿港元的土地出让收入，提供7803个住宅单位，被新鸿基、信和、嘉华、华懋等六个地产商瓜分。此外还提供了6654个公屋单位。

将军澳工业邨位于新市镇东南面，占地约75公顷，于1997年建成，由香港科技园公司负责管理，是继元朗、大埔之后第三个工业村，主要引入高新技术企业，旨在推动再工业化和智能制造。此外，将军澳工业邨设置重组的基础建设和配套设施吸引信息和通信企业入驻，政府为电视台及传媒机构发展作为厂房及新总部预留土地。

在「再工业化」与「工业邨2.0」的趋势下，将军澳工业邨将发展智能制造和数据技术产业的重要引擎。将军澳工业邨建设建筑面积10万平方米的先进制造业中心和建筑面积2.7万平方米的数据技术中心。

先进制造业中心占地2.71公倾 ，分两期发展两幢分别9层和13层高的工厦，以及一幢4层的停车场大厦，预计2021/22年度完成。建造成本高达66.33亿元，租金初步定於每呎15至港元（180HKD/平方米）。

先进制造中心预计能够吸引大约2500名全日制科创相关人员，约容纳20个租户，为香港经济创造每年约9.27亿港元的增加值。在六年建设期内，预计提供3300个科创岗位，为经济带来16.8亿港元的增加值。将军澳区域的多个住宅发展项目成为先进制造业中心和数据中心的重要人才来源。

在另一幅0.54公顷土地的数据技术中心，提供为数据技术及电讯服务而特别设计的设施，预计2020年完成，建设成本16.15亿港元。

数据技术中心预计将聘用大约900名相关产业人员，为香港经济创造每年约5.73亿港元的增加值。在五年建设期，预计产生800个岗位，为经济带来4.14亿港元的增加值。

先进制造业中心和数据技术中心项目在2016/17年度获得拨款，预计2021/22年度落成，总成本82亿港元，按照付款当日价格计算，相当于每平方米建设成本约47000港元。

将军澳工业邨目前已聚集了十所数据中心包括香港交易所数据中心、汇丰银行数据中心、IBM、中国移动环球网络中心以及中国联通正在兴建的数据中心，涉及总投资额约100亿港元。目前企业进驻率达94%，未来将建设成为东南亚数据枢纽。

为推进将军澳工业邨建设，香港科学园公司向政府申请2019/20年度16.5亿港元的贷款，贷款年限17年，分为15年偿还，首期偿还从2021/22年度开始。

包括大埔、元朗与将军澳在内的三个工业村年利润率奖金90%，2017年工业村总收入占总收入的14%。

将军澳基本污水处理厂自1987年启用，每日处理污水量13.1万立方米，覆盖整个将军澳40万人口的生活污水处理，但仅具备基本隔筛处理功能。2001年年底开始，污水经污水隧道运输至昂船洲污水处理厂进行处理排放。

新界东南堆填区（SENT），是香港三个策略性堆填区之一，于1995年开放，预计使用期13年。

堆填区由香港政府以21亿港元建造，运营费用每年约1.9亿港元。堆填区在1993年9月由承建商翠谷工程有限公司建造，于1994年9月开始运作。地面及海面的面积共100公顷，容量4,300万立方米，每日接收约5,340公吨都市废物和特殊废物。由2016年1月6日起，新界东南堆填区改为只会接收建筑废物。堆填区东南边缘的18公顷土地是从清水湾郊野公园“暂借”得来，堆填区关闭后发展为休憩用地。

对于将军澳线沿线开发，港铁不需要政府注资，但要求取得调景岭、将军澳市中心、坑口各站和86区（即日出康城）的物业发展权，并引入合适的地产商合作开发。

将军澳沿线成功批出至少6个项目发展，市值超过637亿元。扣除地价、建筑成本及发展商利润后，即使以最低分红作保守估算，港铁从中所赚取的发展利润多达136.95亿港元，较当年估算的52亿元多出1.6倍，该数据还未计算将军澳站PopCorn商场的权益。

2002年将军澳线通车，当年港铁运营收入达1.03亿港元，增长6.8%，人均乘坐里程增加0.2km；2009年康城正式交付入住，为港铁带来近40亿港元的物业发展利润。2018年，日出康城第四期为港铁和新鸿基带来25.7亿港元的税前利润。

将军澳新市镇地区总面积约10.05平方公里，区域开发分三期进行，即第一期（宝林、翠林、坑口及小赤沙）、第二期（市中心北部），以及第三期（市中心南部、调景岭、百胜角和大赤沙）。

将军澳新市镇开发分期

日出康城（LOHAS park）是港铁开发的私人住区。同时也是港铁发展和管理的第一个大型车辆段综合开发项目。康城以日出康城地铁站为中心，是香港最大的单一居住区，整体占地34.8公顷，总体开发面积165万平方米，其中商业开发面积5万平方米，容积率约为5。单位面积从26平方米至260平方米。社区容纳6万人居住，其中大约14%居民为外籍居民。根据2016年中期人口调查，康城人口30575人。

坑口位于将军澳站东北侧，包括2个公屋、7个私人参建居屋、5个私人住宅以及3个村屋。2002年将军澳线通车后，半小时可从坑口到达中环区域。在将军澳线的带动下，坑口的商业均得到不同程度的更新。根据2016年中期人口调查，坑口时有人口86785人。