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停贷!取消预售,究竟有多难?

凯风 国民经略 2022-08-29

文|凯风

从抱团涨价到抱团停贷,仅仅隔了一年时间。

据媒体报道,因项目停工、交房无期,多地业主发起“强制停贷”。

据不完全统计,目前从江西景德镇到南昌、郑州、武汉、长沙等城市,已有数十个楼盘发出了停贷通知书。


抱团停贷,影响有多大?


01

楼盘烂尾,不是新现象。

这一次不同的是,面对世界百年未有之大变局,叠加疫情冲击,房地产遭遇了1998年以来的最大转折。

一些曾借助高负债、高杠杆、高周转赚得盆满钵满的开发商,在大变局面前集体陷入债务困境,虽然不乏“保交房”的铁令,但停摆仍是难以避免的现象。

而在一些过去以大拆大建著称的城市,楼盘烂尾更不是孤例;如果这些城市正是问题开发商重点布局所在,那么烂尾现象更是无以复加。

据克尔瑞数据,截至2021年末,郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁等地的已停工或延期交付楼盘占比最多。

当然,这些楼盘并不等同于烂尾,但凡是停工的,必然存在烂尾风险。


02

楼盘烂尾,直接导火索是开发商没钱了,但这只是掩盖真实问题的表面因素。

众所周知,我国楼市以预售制为主,业主早已将首付款及房贷,通过银行纳入了监管账户。

如果监管账户不被挪用,即使开发商破产,也不至于影响楼盘的正常建设及交付。

挪用监管账户,从来不只是开发商一家的事,银行在其中也难辞其咎。

正如业主在停贷告知书里所援引的依据:

根据规定,房屋主体结构为封顶之前,不得发放按揭贷款,而按揭贷款应划入监管账户,银行应该积极履行资金监管义务。

正因为这一点,烂尾楼盘业主不再选择与开发商打无休止的维权战,而是将矛头抛给了银行。

抱团停贷,正是业主最大的倒逼筹码。


03

预售制,才是根源。

烂尾的表面是开发商的无度扩张,是高负债、高杠杆、高周转酿下的苦果;然而,究其根本,预售制,才是最终促成这一切的催化剂。

预售制、公摊面积与土地批租制,均来源于香港。

预售制,源于香港的“卖楼花”。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房,正是“卖楼花”,或者说预售制。

1994年,商品房预售制在内地落地。

目前,多数城市允许开发商在项目建设1/3左右就允许提前对外销售,还有部分三四线城市在“正负零”(完成地下工程)时就能对外销售。

如今,预售楼盘占比高达80%以上,现房销售的微乎其微。

在住房短缺时代,预售制提高周转速度,有效促进住房供给。然而到了今天,预售制已经弊端重重。

预售,相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼,从而加快资金周转速度,房地产的高周转模式由此而来,而风险却全部转嫁给购房者。

且不说,预售制所见不能所得,偷工减料、“货不对板”现象经常发生,问题楼盘屡见不鲜,面对烂尾,业主更是没有任何反制手段。

虽然倡议多年,但取消预售制却一直难有进展。


04

究其根本,利益阻碍。

取消预售制,房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。

地方政府未必乐见“卖楼花”消失。

对于地方来说,高周转的好处,是提高了土地出让效率,短时间内获得更多卖地收入。

如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?

当然,预售资金监管,为预售制难以取消之下的替代选择。

但事后监管,往往不及事前的所见即所得,来得更为有效。更何况,有多少城市真正尽到了监管之责?

更关键的是,预售制盛行的基础,在于房价只涨不跌的预期。

一旦房价走跌,预售,又会牵扯出无无穷无尽的降价维权等问题。


05

楼盘烂尾,业主为何不再默默忍受了?

过去,面对楼盘烂尾,除非业主因收入问题而被迫断供,主动选择停贷的并不多,而集体抱团停贷的出现,更是头一遭。

这背后的原因也不复杂。无论被迫断供还是主动停贷,必然影响征信,而征信是个体在现代社会的金融身份证,没了良好征信,信贷将会寸步难行。

另一个更为深层次的原因是,在房价只涨不跌的预期之下,烂尾只是暂时的,只要房价能持续上涨,烂尾盘中就有复活的可能。

这套理论在楼市上涨期可谓无往而不胜,如果遭遇楼市下行,新的问题又会叠加而至。

显然,一旦房价只涨不跌的预期被打破,楼盘烂尾就不会再被容忍,谁也不愿意为一堆荒芜的钢筋混凝土,赔上自己几十年的房贷。

如果再叠加上收入增长放缓乃至下滑的预期,拿真金白银来供烂尾楼,就变得更加难以忍受。

更何况,如果连收入都成了问题,谁还在乎征信?

这只是楼市大变局的冰山一角。未来,每一个人都要做好房价神话不再的准备。

-END-

国民经略主笔 凯风 作品

清华大学出版社出品,可点击图片查看

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