中国轨交企业开始尝试商业运营。中国各地地铁的发展历史并不长，除了上海申通地铁集团推出了自己的轨交商业品牌Metro More 地铁生活馆、武汉地铁集团推出匠心汇匠心城系列外，多数城市则尝试与港铁集团或本地百货集团如广百、杭州大厦、友阿集团或商业地产企业合作，如万科印力、华润、龙湖、时尚集团、深喜集团等。

| 日本轨交企业与商业深度交集

新宿、涩谷、池袋、丸之内、梅田、难波这些日本顶级商圈其实都是当地的主要火车站，阪神、阪急、东急、小田急、京急、西武、东武、近铁、名铁这些耳熟能详的日本知名百货商场的母公司，都是日本的轨道交通集团在轨交站建设的一系列商业设施中的一部分。

JR东日本铁路公司的多元经营收入（主要包括火车站空间利用、购物中心和写字楼租售、酒店和广告三大类）占比接近三分之一。

大丸、高岛屋、伊势丹、三越等非轨交系统的百货名店同样偏好选址火车站及地铁站，火车站由城市门户变为商业中心，日本轨交与商业交集之深值得深究。

| 日本轨交集团运输收入和商业收入并驾齐驱

日本各铁路公司都在大力挖掘车站的商业潜力，多元经营的商业收入扶摇直上。1987年3月底，JR原国营铁路公司（已私营化）的非运输收入仅2223亿日元，而到2017年3月底已猛增至21479亿日元，几乎是原先的10倍。

同期，虽然新干线里程有所增加，但普通线路由于亏损而大幅停运，导致铁路运营里程从21189公里减少到20117公里，故运输收入的增幅远远低于商业收。可以说，多元化商业经营是日本铁路集团扭亏为盈的重要法宝。

阪急阪神东宝集团涉及城市轨交、房地产、娱乐、旅游、商业流通多元业务。流通业务的核心公司H2O Retailing以阪急百货店为中心，15家阪急阪神百货店年销售总额超过300亿人民币(大阪梅田站旗舰店年营业额约140亿元人民币)，200家超市、GMS等店铺年销售总额超过310亿人民币，宾馆收入超过30亿元人民币。

东急、东武、小田急、近铁等轨交集团的商业和生活服务业收入占比更是高达40%至50%之间，运输收入和商业收入可谓并驾齐驱。可见轨交商业车站商业已成为日本零售业的重要力量。

| 日本轨交车站百货之后的车站商业细分

车站百货

日本各大轨交集团均率先推出旗下车站上盖百货店，如京阪电气铁道京阪百货、东武铁道东武百货、阪急电铁阪急百货、阪神电铁阪神百货、西武铁道西武百货、东急电铁东急百货、小田急电铁小田急百货、京急电铁京急百货等，JR则在名古屋与京都分别与高岛屋伊势丹合作，各大城市的核心火车站成为百货商场的主战区。

TIPS:由于居民消费习惯不同，中国的轨交集团迄今均未涉足车站百货业务。

车站站内商业

随着车站型百货陷入饱和竞争，各大轨交集团纷纷挖掘车站检票口改札内商业潜力，各大轨交集团不再只希望乘客匆匆购物然后迅速离开车站，而是在车站里多停留一会，悠闲地进行消费购物，甚至愿意专程坐车前往参加特色企划活动。

于是，日本车站内部商店业态正由以往的路过到如今的停留发展。例如，JR东日本铁路公司设有ecute车站商业街、S-PAL车站商场、Dila、KIOSK车站便利售货亭，JR东日本旗下铁道会馆将GRANSTA主题商场由车站检票口外扩充至检票口内，JR东日本还收购了高级超市 KINOKUNIYA，并在上野站与三鹰站开设门店。

东京地铁公司旗下拥有Echika、Echikafit及Metropia，并在消费力相对较高的表参道、银座、永田町等车站新增主营杂货与饮食店商业设施 Echika。西武集团继旗下车站商场PePe与Grand Emio之后，与全家便利合作推出针对旅客设计的TOMONY便利店。阪急电铁与日本雀巢合作，在车站开设既卖咖啡也卖甜品与报纸的“雀巢Cafe Stand”。

车站地下商业街

火车站地下商业街既连通了火车站与周边地块的勾连，也为轨交企业带来源源不断的商业收入。典型项目例如：东海旅客铁道株式会社旗下东京站一番街地下商业街、JR东日本集团旗下GranRoof地下街、阪急电铁旗下轨交地下商业街、大阪阪急三番街和阪神电气铁道旗下大阪钻石地下商业街。

车站上盖购物中心

随着购物中心的发展，各大轨交集团纷纷近水楼台先得月利用车站优势，推出与车站连通的车站购物中心，例如阪急西宫花园购物中心，JR东日本集团旗下以25-30岁职场女性为主客群的车站，开设年轻时尚主题购物中心LUMINE/NeWoMan与JR塔综合大楼购物中心、JR西日本旗下SC开发株式会社则拥有Lucua、广岛站ASSE等著名车站购物中心。

车站高架桥下商业街

铁道高架桥下方空间最初设置为停车场或大型仓库甚至成为黑市，随着日本战后经济快速成长期到来，由于缺乏日照和噪音，这些灰色空间的租金相比普通道路更为便宜。于是，一系列针对普通上班族的杂乱陈旧的饮食店和娱乐店，纷纷选择在高架和桥洞下开设。

近年来，日本各大轨交公司纷纷探索铁道高架桥下空间的城市活化更新，及文化商业发展契机。东急铁道公司和东京地下铁公司联手打造的东京中目黑站高架下3600平方米的商业街，成功利用长期封锁的东急东横线和日比谷线下全长约700米狭窄空地，以中目黑站为起点，共设30家商铺，汇集了日本最美书店茑屋书店、咖啡厅、餐厅、服饰等多元化人气元素，彻底颠覆了人们对高架下空间的印象。如今已经成为东京最亮眼的新商业代表，获得2017日本设计界最高荣誉Good Design 奖，成为史上最具创新力的桥底空间项目。

京滨急行电铁旗下横滨市京滨铁路线高架下方的黄金町由红灯区，改装为文化商业区堪称典范。此外，日本各大城市主要火车站的高架桥下均已改建，或计划改造为设施完备的电器百货商场或特色主题商业街。

车站衍生商业新业态频出

大型生活方式提案店：东急、东武与福冈西铁集团分别推出东急手创创意生活馆、LOFT生活杂货馆、INCUBE杂货馆。

美食主题街：例如JR东日本东京站的KEIYOSTREET美食街和荟聚日本各县市地特产美食专柜馆90家的GRANSTA，东海旅客铁道株式会社旗下东京站拉面街和东京零食物语，札幌JR站内的拉面共和国。

动漫主题馆：例如东海旅客铁道株式会社旗下东京站东京动漫人物街Character Street。

体育主题商业：JR东日本在大宫站站内线路上空建设集商场、办公楼、宾馆、餐厅、咖啡店、按摩室等多功能于一体的综合体，并在楼顶开辟小型体育场。利用赤羽站高架天桥下的用地，开发建设体育俱乐部。JR东日本更在GALA汤泽站则修建了全球唯一一段与新干线车站直接相连的滑雪场，出检票口即是滑雪中心。车站周边设有 spa pla汤温泉及多处温泉旅馆。夏日之时，在滑雪场周边也可享受钓鱼、环山漫游、野营的乐趣。

车站商业地产地销概念

日本食客喜欢本地生产、本地消费的“地产地消”，JR 千叶站于是在改建后开设了以“千叶产千叶消费”与“缩短时间”为目标的生鲜超市。店内所销售的食材全部来自千叶县本地，为了减少消费者回家烧菜的时间，鲜切蔬菜与可以快速完成烹饪是这家车站超市的特色。

| 日本轨交集团积极进军海外商业

继伊势丹、永旺、伊藤洋华堂、三越、大丸、高岛屋、泉屋、APITA、PARCO等日本百货超市集团纷纷拓展海外市场后。近年来，日本轨交集团纷纷进军海外商业市场，其中尤以JR东日本、阪急、东急三大集团最为积极。

东急

东急电铁携手上海申通于2017年10月，在地铁徐家汇站开出625平方米的LINE PLUS线尚加车站地下商业街，与东急旗下轨交时尚连锁店ranKing ranQueen。此外，东急百货于2012年8月宣布入驻中国，与武汉纽宾凯集团合作成立合资商业管理机构——武汉东急百货商业管理有限公司，但迄今尚无明确开业计划。

阪急

东急携手宁波杉杉集团及绿城集团进驻宁波中心，宁波中心阪急商业总投资规模约30亿元，总商业建面16万平方米，拥有7个营业楼层。地铁1号线、5号线海晏北路站将直接连通地下商场。依托阪急商业近百年的商业经验与品牌资源，将打造成宁波最具示范效应的超大型室内购物中心，造就宁波的“奢侈品帝国”。

JR东日本

| 中日典型地下商业项目比对，中日连锁轨交车站商业品牌比对

相对于车站上盖商场和车站地下商业街，中日铁轨高架桥下方商业差距更大：

日本近年借城市更新热潮，铁轨高架桥下方空间由以往简单的餐饮街或电器商场被开发为精致有品位的商业空间，例如东急东京中目黑站高架下商业街、横滨京滨铁路线桥下黄金町、JR东日本东京秋叶原站高架桥下商业街2k540 AKI-OKA ARTISAN、CHABARA AKI-OKA MARCHE。而中国轨交企业对于铁道高架桥下方空间的利用尚刚刚起步，较好的桥下空间租赁给快餐企业或便利店，更多的则是闲置。

| 日本轨交商业一哥——JR东日本公司

轨交商业巨大的潜力正被众多大鳄所看重，继香港港铁、上海申通、广州地铁、深圳地铁、武汉地铁、铁建、中铁等各地轨交企业纷纷加大车站商业投资力度后，京投银泰、绿地、万科、首创、华润等房地产企业也纷纷涉足轨交商机。

就轨交商业运营的运营水准及收入数据而言，JR东日本可谓称雄全日本，包揽了车站站内商业、车站购物中心、车站地下商业街、车站铁道高架桥下商业街各种相关商业形态，在全球轨交商业界享有盛誉。

| 商业及购物中心业务为JR 东日本重要增长点

2017统计年度，JR东日本铁道集团生活和服务事业多元经营收入9323亿日元，占总收入31.6%，不动产购物中心和办公楼租售收入增长幅度最高达4.2%，为3401亿日元（拥有近150家车站购物中心），流通商业车站空间活用收入5149亿日元，其他业务收入771亿日元。

TIPS：对比中国轨交商业佼佼者香港港铁集团，香港的不动产物业租赁收入同比增3%至49 亿港元。香港的车站商务收入同比增8%至59.8亿港元；二者增长主要受益于德福广场二期新增的零售设施以及青衣城 2期的开幕。

2017统计年度，JR东日本铁道集团的生活和服务事业利润占总利润29.3%，利润占比分别为不动产购物中心和办公楼租售事业利润809亿日元，流通商业车站空间活用事业（车站商业）利润389亿日元，其他业务（旅馆、广告、运动健康、餐饮、保育）收入225亿日元。

| JR东日本多元经营商业

JR东日本集团每个车站大楼设立独立的多元经营子公司，车站运输业务与多元商业经营子公司之间无任何经济关系，多元经营的商业地产、旅游观光、商业流通、餐饮等多种产业相互依存、共同发展的经营格局。

JR东日本铁路公司旗下大大小小的各类车站商场多达150余个，例如JR东日本集团旗下连锁商业品牌：atre（车站和街道连接的丰富多彩的平价购物中心）、ecute车站商业街、S-PAL车站商场、Dila、KIOSK车站便利售货亭，JR东日本旗下铁道会馆主导开发GRANSTA，还收购了高级超市 KINOKUNIYA并在上野站与三鹰站开设门店。

| JR东日本铁道旗下部分轨交商业品牌简介

JR 东日本集团立体化利用车站及线路两侧、高架桥下的土地资源和区域优势，大力发展商业地产、体育休闲、护理服务等多元配套业务，提升JR 东日本整体竞争力和市场影响力。事实上，JR 东日本旗下所有车站大楼，除供旅客进出站的楼梯通道、售票设施外，其他区域无论站内还是站外大部分都是商业经营场所——站内商场、站外商场、车站大楼商场。

JR 东日本集团围绕大客流量车站大楼，将其开发建设为适应旅客生活所需的集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型复合式区域型购物中心；对中小客流的车站大楼，则将其开发为以经营新鲜食品、药品、书籍、快餐和生活用品，支持当地居民生活的中小型社区购物中心，使旅客在乘车的同时，尽可能方便、快捷、舒适地消费购物。

LUMINE：JR东日本旗下年轻女性主题连锁购物中心品牌，其旗舰店位于东京新宿站拥有三个场馆分别为1期LUMINE、2期LUMINEEAST、3期即著名的业内打卡考察圣地NeWoMan，三者合计年营业额超过1200亿日元，约72亿元人民币。

Ecute：“站内商场”位于检票口里侧，通常建在一些较大的铁路枢纽站里的商场，是以车站eki为中心的所有人universal聚集在一起的车站内舒适的商业空间。

这种充分利用车站的优势而发展起来的新型商业模式逐渐定型，人们可在上学、上班路上随时光顾车站商场，无需为购物而特意出站。

站内商场最初仅有KIOSK小卖部、“立食”荞麦面馆、铁路便当铺等少数商铺。直至2000年，才陆续出现了书店、日用小商品店、咖啡馆、面包店等，数量不断增加。JR东日本旗下东京品川等车站的“Ecute”站内商场，除了一些常规的饮食店外，其他各类店铺也应有尽有，例如药妆店、鲜花店、服装店等等，还会限期开设热门的POP临时店铺。购物之外的其他服务也很完善，站内配备了为顾客办理行李寄存和送货上门等业务的综合服务人员。

现在日本站内商场把目标锁定在上下班乘客身上，有些车站设有美甲沙龙、按摩店、临时幼儿园或托儿所、10分钟理发室、高级超市、餐厅及服装店等等，面向忙碌人士积极展开全方位的便利服务。站内商场平时的顾客，主要是轨交乘客，但近年也出现了为逛站内商场而专门买票进站的客人。

atre：atre和atrevie是位于电车站上方的购物中心，一下车站就能享受多姿多彩的购物、饮食、美容服务与宣传活动等。目前atre在日本设有25家购物中心，并开始往海外市场拓展。

Dila ：位于车站内商场的爱称，日常生活所需的各种便利形态商店齐全，Dila来源于英语的delight意为“喜悦享受”。

GranSta ：2007年，第二次车站再开发项目中诞生车站主题商场。GranSta东京站旗舰店的商业理念，是成为日本美食文化信息传播地并发掘东京的美食名店， 1500平方米的空间里，开设了六十多家店铺。商场里不乏日本屈指可数的名店，吸引了各方来客。GranSta Dining从早上7点开始提供独具特色的早餐，产生了显著的协同效应。

东京站GranSta

铁路高架桥下商场：JR东日本集团旗下东京秋叶原站，和御徒町站之间的高架桥下商业街2k540 AKI-OKA ARTISAN和CHABARA AKI-OKA MARCHE与mAAch ecute 神田万世桥颇富盛名。2k540AKI-OKA ARTISAN位于JR秋叶原站到御徒町站间的高架桥下，JR东日本铁道推动实施这项都市更新案，将高架桥下的空间进行重整。将散落在各地的手工艺职人聚集于此，以手作、创意主题，打造设计职人街（简称为2k540）。该商品制造主题街区采用厂房和商铺融为一体的独特风格，49家店铺汇集珠宝、皮制品、帽子、纺织品、陶瓷品、艺术工作室、画廊、咖啡厅等。除商店外，这里还会召集各地工艺巧匠举办各类文化活动，将这里发展成日本最有特色的艺术发源地。

体育主题购物中心：在大宫站站内线路上空建设集商场、办公楼、宾馆、餐厅、咖啡店、按摩室等多功能于一体的综合体，并在楼顶开辟小型体育场。GALA汤泽站则修建了全球唯一一段与新干线车站直接相连的滑雪场。

体育俱乐部 ：例如利用赤羽站高架天桥下的用地，开发建设了当地规模最大、功能设施最完备的赤羽体育俱乐部。

东京站“GranSta”店内的甜点柜台

站内商场里的玛芬面包店／站内商场里的鲜花店       

作者：中商数据 来源：简书 著作权归作者所有。