慕尼黑Werksviertel - 从工业区到创新区的华丽转身
说到慕尼黑，我们放佛闻到了啤酒跟烤肠的味道。话说，慕尼黑是德国第三大城市，人口130万，是巴伐利亚州的州府以及最大城市。它不仅是德国的主要金融城市，同时也是德国乃至欧洲高科技中心城市，拥有先进成熟的创新体系。
慕尼黑在科学研究领域处于领先地位：该市的慕尼黑大学（建校于1472年，在2019-2020泰晤士高等教育世界大学排名中，慕尼黑大学排名德国第一）和慕尼黑工业大学（慕尼黑工业大学已培养出17位诺贝尔奖得主，2020年QS世界大学排名中德国第1位，2019-2020泰晤士高等教育世界大学排名德国第二）均是世界著名的学府。另外，马克斯·普朗克研究所、歌德学院等学院组织的总部均设立在慕尼黑 。
慕尼黑也是是高科技产业中心：宝马、西门子等世界性的大企业总公司就设在慕尼黑。
我们今天的主角，就是慕尼黑最大最新的创新区：Werksviertel（“工厂区”）。它占地40公顷，就坐落在慕尼黑东火车站附近，差不多就是我们的中环边上，交通位置优越，有便捷公交，慕尼黑的中心环路和各种高速公路就在门口。
在上世纪上半叶，这片区域是轻工业和中等工业的所在地，摩托车和食品加工工厂纷纷聚集于此，代表企业有Pfanni(食品)、Zündapp(摩托车)和Optiol(润滑油)。据统计，这里有着超过250家屠宰场及相关的肉类加工工厂，而这些旧式的工业厂房，至今仍然是该区建筑的一大特色。
上个世纪60-90年代，由于肉类加工业的没落，产业的迭代造成了工厂的运营逐渐停止，进而居住人口逐年下降，这里的治安环境变得相当恶劣。于是，地块也被交给市政进行统一管理，不过因为资源一直没有到位，对于这片区域也没有达成共识，整片地就空在那儿。
类似的故事再次上演：到了90年代末，由于一些时尚品牌店及一些豪华酒店及特色餐厅进驻该区，同时很多艺术人员及创意人员也聚集到这里，使该区逐渐成为一个充满时尚风情的地区之一。
2008年后，一方面是金融危机，另外一方面也是科技转型，加速了Werksviertel的发展。
其实，早在转型初期，Werksviertel就仔细研究过纽约曼哈顿西部的肉库区（Meatpacking District）：肉库区（Meatpacking District）近年已经逐渐成为纽约一个颇具特色的街区。我们这里暂就不展开细说了。
相同的出身，相似的位置，或许可以有相似的途径。
但，任何事情只能借鉴，不能抄袭。
Werksviertel的痛点在于 — 业主太多！一共有9个，而且背景属性都不一样！
比如业主里有私人机构（例如Corpus Sireo，IVG，Otec，Rohde，Schwarz，Hamberger），还有公共机构（慕尼黑市政协会，Stadtwerke）。9个中有4个就是家族企业，这些家族企业对于这片土地是有感情的，而且都有一颗为后人留下品质城市的想法，所以他们关注的并不是“快速套现”，而是“长期价值”。
而Otec GmbH，从1990年代开始就起到了催化作用 —
首先是推动将工业用地转为混合用地；2008年之后，公共部门积极参与重建过程，并在最终发展计划上达成共识，当前的开发权允许土地所有者增加建筑面积比例，相应地给予专用于周边社会基础设施的资金，包括修建道路，公园，学校和幼儿园等等公共设施。如今，富有创意的初创企业和知名企业入驻了改建后的工厂，附近正在建造公寓，而艺术家工作室，培训室、展厅，酒吧，餐馆，零售空间等等，为区域带来了24小时的活力。
Werk 12实景图↑
Werk 12室内效果图↑
Werk 3实景图↑
新建部分效果图↑
从2003年开始，Otec积极在该地区推动文化艺术活动（跟肉库区的做法类似）。17年，新的慕尼黑音乐厅↓决定搬迁于此，新厅有一个大厅和一个小厅，共能容纳2400人，也包含了慕尼黑音乐与艺术大学的空间。要知道，慕尼黑是欧洲主要的文化中心之一，也是理查德·施特劳斯、卡尔·奥尔夫等许多杰出作曲家活动的领地，民众对于艺术是相当热爱的。
同时，Otec联合了其他8位业主，设定地区目标和制定联合发展计划，比如：
•吸引大小不一的租户
•保留具有遗产价值的空间，确保新的发展不破坏地区原有的特色
•空间满足绿色标准和环境质量
奥迪去年将自己的办公室搬入Werksviertel，就是看重了这是一个多元化、现代而不失历史工业风格的都市创新区，并且对于奥迪来说最重要的是，这个社区是可持续环保的 — 这就是奥迪对未来之城的设想：在这里，有日常出行需求的年轻城市居民，因业务而移动的B2B客户，有当地居民与慕名而来的游客，这对于奥迪来说，是绝佳的实验场景。↓
同时因为Werksviertel处于市中心，靠近人才库（离慕尼黑大学以及慕尼黑工大只有15分钟的车程），也有成熟的创新环境，慕尼黑初创环境很小巧，人们互相认识，这使得网络变得深刻而简单。于是不少企业纷纷看重了Werksviertel，纷纷入驻进来。
未来，这里将成为慕尼黑的创新区，人们在这里相识工作与生活之间的完美平衡，将有不少公司及办事处入驻，新增7000个工作岗位，1150套公寓。
与肉库区一样，音乐和艺术尤其将发挥重要作用，让这片区域成为融合历史与现代，融合艺术与技术的绝佳胜地。
本文参考（向上滑动浏览更多🙋🏻♂️）：
https://www.turbopass.com/munich/werksviertel.html
https://www.audi-mediacenter.com/en/press-releases/audis-sustainable-commitment-to-the-werksviertel-quarter-in-munich-12378
https://werksviertel.de/?page_id=410&lang=en
http://atlas-werksviertel.de/en/
大家都在说的TOD究竟是什么？TOD模式的8项原则又是什么？
TOP Lab (TOP产业办公研究院) 隶属于FTA建筑设计事务所，作为一个非盈利的研究平台，其使命是打造创新区领域的智库，覆盖城市、建筑、室内三大维度，通过“连接/研究/洞见/分享”，实现城市、区域、企业及个人的可持续繁荣。