房地产，走过至暗时刻

昨天有更新：持久，才能说活好~

很多人都在关注：房地产是不是真的凉了？房地产还有没有救？

有些人说现在的文章写得太浅，不过瘾。其实我们都知道，有些东西早就变了。很多时候不是敢不敢说的问题，而是能不能说。

所以，一些内容以后会放到这个号上更新，比如今天这类内容。

NO. 1｜壹

“房地产，如何走过至暗时刻？”

说到房地产，自然绕不开土地财政这个话题。

有的人认为，“土地财政是分税体系下，事权和财权不匹配所倒逼出来的产物”。

也有人认为，“政绩考核机制，才是导致土地财政很重要的根源”。

我们暂且不讨论土地财政的根源，先看土地财政的相关数据：

从一般公共预算和政府性基金预算看，基于房地产的土地出让收入和房地产相关的主要税种，占这两本预算收入之和的40%左右；仅从地方收入看，房地产对地方两本预算之和的贡献度，达50%以上。

事实是：土地财政是过去中国工业化、城市化、土地金融化和资本化的重要载体。

改革开放前二十年，在生产地原则的税收制度之下，中国采取了“以地引资”的方式：

即用低廉的工业用地吸引资本、吸引产业、吸引人口，于是也创造出了对住宅、商业用地的大量需求。

要拉动经济增长，就需要资金来搞基建；随着发展的深入，需要更多资金来解决经济增长、污染防治、防范化解重大风险等。

所以，土地就成为了最大的抵押品、金融深化最主要的杠杆支点。

以土地为抵押，地方政府的城投平台发行了城投债和银行贷款，房企获得了开发贷，居民基于房产获得了按揭贷......

一方面，土地和金融牢牢绑定，土地市场的好坏、房地产市场价格高低，都直接影响金融风险的高低。

另一方面，以土地作为抵押品所形成的投融资平台产生的债务积累，债务的非规范化、隐性化，也使政府“发动机”的功能发生了根本性的变异。

后来，“房住不炒”去金融属性、限制城投的相关政策出台，和这些因素也有关系。

随着时间推移，在城市化、工业化的进程中，从城乡差别、快速城市化、工业化和产业化中所取得的红利，开始衰竭。于是，目前土地红利也开始衰竭。

简单地通过土地财政来推动经济，已经难以支撑高质量的发展。

映射到“各大城市在抢人”上，也符合这逻辑：房地产需求和土地财政，将主要取决于人口流入以及改善性需求的增量。

地方要如何摆脱过度依赖土地财政这点，目前还没有特别行之有效的探索。

但长远来看，还是要寻找土地出让收入和政府收入新的出路。

而土地出让金减少后，会导致财政承压，应“开源节流”：

从支出端解决问题，否则再多的收入，也解决不了职能不清和基层近乎无限责任导致的支出规模过大问题。

改革财政体制，上收事权和支出责任，避免地方尤其是基层因土地出让收入减少加剧财政困难的问题。

NO. 2｜贰

摆脱对土地财政的过度依赖，才能更从容不迫地对房地产行业进行微操，比如调控政策、土地供应量等。

而不是把房地产当“夜壶”，需要时捧在手心，不需要时扔在床底。

诚然，房地产对经济有着的巨大影响：

房地产业，主要拉动货币金融业、商务服务业、批发零售业以及装修装饰等服务业；

房屋建筑业，除了拉动相关服务业以外，主要拉动黑色金属矿采选、黑色金属制品业和非金属制品等建筑建材制造业。

但地产对资产定价的意义，远超出地产投资拉动多少GDP增速。因为地产价格企稳，意味着宏观金融负债表的修复，意味真正的经济复苏。

以地产为信用扩张手段的机制下，宽信用是导致地产行情有持续性的最主要的因素。

但宽信用的效果到目前为止仍然以企业端的扩张为主，相比之下，居民部门的信用扩张偏弱。

从目前因城施策的调控效果来看，短期的放松对于地产销售的刺激也仅仅能带来短期内的回升。

长期的调控、收入预期的下滑、经济增长的不确定，使得地产的投资属性越来越弱。

单一居住属性的需求增长，无法驱动地产行业再次成为信用扩张的主要动力。

土拍方面，全国住宅类土地成交市场依旧处于低迷态势，房企新增投资的意愿依旧较低，拿地区域仍以高能级城市为主。

在民营房企接连爆雷、销售下滑以及严查房企拿地资金的背景下，城投入市拿地托底市场的痕迹明显。

但城投公司后续的开工进度和开工质量，与专业经营地产投资的房地产公司存在一定差距，既有土地储备新开工的效率不高，未来期房供给或将存在一定瓶颈。

库存方面，城市能级越低，库存压力越大，库存压力主要集中在基本面薄弱同时购买力又不足的三四线城市。

三四线城市供地充足，后续大幅供地要谨慎，应将重点放在保交付、消化存量供给上。

而如果能摆脱对土地财政的过度依赖，就可以从容地对不同城市的不同境况，进行因地制宜、因城施策的调控。

比如土地供应方面，对库存压力大的城市，减少土地供应；对去化周期短的大城市，适当在供给端增加供应。根据市场需求情况，调整供应，企稳楼市。

地产库存分化的背后，本质上是地区间的资源配置及经济发展不平衡，存在巨大分化。

NO. 3｜叁

2021年和去年部分房企暴雷后：

城市分化、新旧房分化、现房期房分化、国企民企分化等特征，仍在持续进行中。

高能级城市的房屋销售去化情况好于低能级城市，前者销售回暖的情况好，后者持续回落趋势明显。

居民对期房交付的信任度降低，购置现房意愿增加，现房销售好于期房，央企国企的房屋销售情况显著好于民企。

去年地产销售、拿地、新开工速度都在快速下滑；相比供给端的库存增加速度，去年在需求端的下滑力度更大。

需求和销售下行，一是居民担忧房企交付风险，二是居民购房意愿下降。

现在“保交楼”“第N只箭”等多重政策，主要发力端还是侧重在解决“房企交付风险”这点。

而怎么解决“居民购房意愿下降”？还是那句话：修复和提升百姓收入，稳定就业，提振他们对未来的预期和信心。

这个听着像句口号？具体细化，展开一二：

现在就业难，主要难在就业岗位供给上，是经济发展下行在就业岗位供给端的反应，而经济发展为什么不理想，原因就复杂了。

就业难，不应该像部分媒体和砖家将问题扣在个人上。

房地产、互联网等行业在深度调整，广大中小微企业、个体工商户等市场主体有待恢复元气。

化解就业难，当务之急是稳住经济大盘、提升经济景气，归根结底要靠市场和继续改革开放。

民营经济吸纳了超过80%的城镇就业。所以，解决就业难的主要出路，在于提振民营企业特别是中小微企业的信心，稳定其预期。

民营经济复苏是经济复苏的关键，也是经济主体中经营效率最高的主体。

但当前，民营企业经营面临多重挑战，如盈利能力下滑，投资低迷等。

因此，除了加大民营企业的融资支持力度和优化发展环境外，也应该全面落实竞争中性原则，确保国有企业和民营企业享受同等待遇，营造有利于民营企业公平竞争的营商环境。

营商环境，大家需要的，无非就是个公平。

经济社会的法治化民主化，是促进民营经济发展的根本之策。

出一张红印A4纸、喊口号简单，但解决不了市场预期，画饼效果甚微。更需要决策层躬身入局：

少空谈，多实干。

我很怀念，一切以经济发展为中心的岁月。

全文完。微信规则改动很多，如果喜欢，就点个“赞”或者“在看”吧（或星标公众号），可及时接收更新信息。