燕郊换房族：离开河北，上岸北京

燕郊换房族

决定出售燕郊的房子置换到北京辖区后，刘宇昕意识到情况变得棘手。

燕郊距离北京不远，只隔着一座潮白河大桥。过去十数年，部分在北京工作的上班族在燕郊置业，以通勤时间换取远比市区低廉的房价。

刘宇昕第一次有置换房产的想法，是在2020年年中。中介向他透露，同小区有800套房在售，每天看房的人却不多。隐形的竞争激烈，许多人都在抛售，部分业主只能通过降低售价来增加房子的吸引力。当时每平方米均价在1万6千元上下。

刘宇昕抱着一丝侥幸心理，觉得等一段时间燕郊的房价或许会回暖，能卖更好的价格，于是继续蛰伏等待。

行情和他购房时已冰火两重天。2014年，刘宇昕以 70 万元的报价购入了一套 75 平方米的二手房。当时燕郊楼市火热，许多北京工作的上班族到燕郊置业。公司同部门就有两三位同事在燕郊买了房，他们告诉刘宇昕，燕郊一套100平方米的三室一厅大概也就130多万，“同样的房子，即使在北京五环外，没有600万肯定是买不到的”，刘宇昕回忆，当时燕郊房价稳步上涨。买下那套二手房，也能帮他摆脱在北京租房频繁因各种原因搬家的窘状。

一开始，他很满意。有几年，刘宇昕觉得自己买房是正确决策，兼顾定居和投资。2016年底到2017年初，燕郊的房价出现了一波涨幅高峰。当时，媒体报道了市政府要东迁的消息，加上宽松的银行贷款以及去库存政策的影响，燕郊的房价一举超过了2万元每平方米。

2017年年初，刘宇昕从购房软件上看到，自己房子估价达190万。他那时不打算卖房，但看到资产增值，心里暗自高兴。只是这已经是最高点。

到2021年年初，刘宇昕发现，小区的房价从 2.5 万每平方米降到了1.4 万元每平方米，降幅超过 50%。

刘宇昕的房子售价也缩水到106万元左右，这张通往北京置业的车票经过半年持续贬值。2021年11月，房价略有回暖，刘宇昕在参照了同小区房源行情后，以115万的总价把那套75平方米的房子挂上了交易市场。

当年和刘宇昕一样在热潮里忙着“上车”的燕郊业主们没想到，自己省吃俭用买下的房子，几年后，竟成了难以变现的资产。

徐丹和丈夫在燕郊的房子，购买时均价2.1万元一平方米。如今这个价位很难卖出去。徐丹在网上搜索同小区同户型二手房的售价，发现同单元在售的二手房都是平手卖，大部分还是毛坯房，装修居住过的房子基本都折本出售。

在燕郊，想换房到北京存在两类情况。第一类业主希望通过换房到北京摆脱通勤的劳苦。另一类业主购房时是因为计划在北京买房，但限于北京缴交5年社保才能得到购房资格，先在燕郊购房固定将来在京购房的启动资金。

在这类业主当时的设想中，在燕郊固定了这笔资金后，两地房价趋于同时涨跌，不用担心5年后等来了购房资格购房资金却因通胀风险缩水。等交够5年社保，有了在北京购房的资格，卖掉燕郊的房产他们便可置换到在北京买房的首付款。

陈凌是第二类购房者。2018年9月，他在燕郊花120万元全款购入了一套81平方米的商住房。买房时他投资股票赚了钱，想把资金投到房产中保值。妻子带着4岁的孩子回河北老家上幼儿园。分开时，陈凌对妻子说：“你只管照顾孩子，学区房的事情，我来搞定。”

他觉得买这套房很值，商住房离规划中的22号地铁线仅700米，未来肯定会升值。陈凌和妻子计划着，等到孩子上初中，燕郊的房加上另一套北京郊区的房子，正好能够一套海淀学区房的首付。

就在他购房第二年，原本听说会在小区附近设立的地铁站点传出改线的消息。原先传闻和地铁口700米的距离，变成了15公里。他的这套房产应声步入房价“下跌通道”。如今是购房第5年，他的孩子10岁，妻子提醒，要抓紧变卖这套房产，置换现金为孩子读书准备。

那套当时120万元买的商住房，如今在中介的建议下，挂牌60万元出售。“诚心想卖的话55万元，不能再多了。”

应许之地

燕郊曾是京外户籍上班族的理想置业地。在地理上类似卫星城般存在，和北京市区各地有多条公交和地铁线路相通。通勤路略长，房价却是市内辖区的一半甚至更少，燕郊的小区还有更好的布局和绿化。

图 | 排队坐公交的人群

2011年到北京，刘宇昕在亚运村附近租房子，一个单间1100元。那时北京还没修地铁8号线和15号线。他每天到位单位上班只能坐公交。入行第一个月，他每月工资仅3000多元，吃喝用度，总是捡最便宜的。

窘迫的经济状况，让他不敢奢求能在北京落脚，房价高不可及，外地户口也限制购房资格。

2014年刘宇昕第一次从同事口中，得知燕郊的存在。他来北京工作3年，换了6份工作，每换一份工作都得重新租房，搬家，人折腾得很累。远在老家的父母希望他能安定下来，在家人全力支持下，刘宇昕买下了人生第一套房，并搬到燕郊。

居住在燕郊，刘宇昕过上了潮汐式生活，每天他坐814路公交车赶往国贸CBD等地区上班。通勤路上要通过一个检查站，碰到特别时期，所有通勤族都要下车接受检查。有时为赶时间，他会骑着电动车到燕郊火车站，买一张10块钱的火车票坐火车到北京站，再坐地铁到公司。换乘，赶路，中间不能喘息。

2017年房价攀上高峰后，燕郊所在的三河出台限购政策，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。那时起，燕郊房市开始逐渐冷清。限购令出台后的5年内几乎没有涨幅。

通勤艰难，也改变着刘宇昕的想法。2020年至2022年管控严格时，跨省公交暂停运营，燕郊往返北京的公共交通，只剩818路公交车。那段时间，刘宇昕每次去搭818路，前面都蜿蜒着百人左右的队伍。2020年6月，一天北京暴雨，818路公交车遭遇堵车，大巴车一车人在潮白河大桥上龟速行进，原地踏步近3小时。刘宇昕在一篇网络日志里写下感受：“每个人都像微小的蚂蚁，在爬行着往家的方向奔去。”

当刘宇昕还在犹豫要不要换房时，父母来了电话。他写燕郊通勤的文章，家里人看到了，当天，母亲打电话说：“要不换房到北京吧。至少还是北京，上班省一点时间。”另一边父亲也说，家里还有20万积蓄。

他知道父母是打算把养老钱拿出来，付房子的首付了。

刘宇昕盘算过，购置北京一套五六环边的二手房，至少需要300万元。按照北京二套房首付60%，大概也要200万元左右首付款。燕郊的房子，加上父母的钱，和自己的存款，还得再借一部分钱才能覆盖换房的首付。这还是在燕郊房子顺利出手的前提下。

在燕郊房价停滞的同时，刘宇昕观察到，北京房价却在稳步上涨，购买需求旺盛。有一次他和同事去帮同事的女友搬家。女孩在北京东四环买了房，6万一平，总价385万，老破小，但是装修得很好。他打听到，女孩今年30岁，房子首付200多万，是家里给的。刘宇昕很羡慕：“至少她在北京，不会因为外在原因，隔绝在路上。”

承受着房价下跌和通勤之苦，刘宇昕如今不愿提及自己住在燕郊。在刘宇昕周围，燕郊换房族们大多持观望的态度，真正换房成功的人不多，燕郊的房产即便卖出去，也对市内买房帮助有限。

2016年，徐丹到燕郊看房，置办婚房。房产销售们扒着车窗，伺机往车里塞传单。她坐在车上等一个红绿灯的间隙，就有5、6拨人涌上来塞传单，嘴里还喊着“开盘了”“涨价了”之类的话。那个场景太过于虚幻，徐丹至今觉得，“像一种刻意营造的浮华”。

看了两次房就付了款，之后，徐丹和丈夫住进了燕郊新房。只是两个月后，他们就因为难以承受通勤劳顿重新回北京租房，周末才回到燕郊的家中。夫妻俩在北京租了套20多平方米的居所，放下一张床和一个柜子后，就显得逼仄。

渐渐地，徐丹产生了想把房子置换到北京，在市区定居的想法越来越迫切。

换房路

刘宇昕的房源挂出去后，来看房的人不多，期间还有不少同户型的房子抛售，降到了100万以下。如果少于100万，意味着贷款压力更大，刘宇昕无法接受举全家之力的房子被“贱卖”。

挂牌近一年，2022年2月的一个晚上，中介给他来了电话。看房的人是一对55岁左右的夫妻，来为刚上大学的女儿买房。

夫妻俩前后看了两次，觉得家里干净，装修也还可以，他们提出降5万元，刘宇昕同意了。这之后，夫妻俩又向下砍了5万，中介也在一旁劝，说房子的采光一般，又说同户型的房子卖到了98万。刘宇昕记得当时小区附近有1200余套房源往外卖，保存量很大，实际买房的人却很少。担心生出变故，房子最终以105万的价格卖出。

70万买入105万卖出，刨除装修和房贷利息支出，还有挣。这在燕郊业主群体中，已是幸运的。

整个2022年，刘宇昕都在看房。最终，在南四环，他入手了一套建筑面积54平，套内面积只有45平的小房子。

为争取更低的价格，刘宇昕极力和房主周旋。买房正值年末，他从房主的言语中感觉到，此时卖房对方一定是有什么急事。他把周围同户型的房价同房主梳理了一遍，又以年前签约过好年的理由，在总价的基础上压低了10万。

等到正式签约的时候，刘宇昕的定金刚打过去，房主夫妻就当着他的面开始分钱。他这才了解到“内情”。这套房子是房主刚买的，疫情期间装修房子时，男方在北京的工作保不住了，调到了异地。房子一天没住过，夫妻就开始闹离婚。

尽管捡了漏，但刘宇昕觉得现在并非是买北京房子的好时机。从2022年到2023年，看房一年多，他每天关注市场变化，眼睁睁看着北京二手房，从9万的房源挂牌量，变成了12万，但真正成交量很少。

在不稳定的当下，刘宇昕感受到巨大压力，甚至有过一点点后悔，他不知道这一次换房，榨干家里是否值得。在他北漂10年的时间里，他的父亲做过阑尾炎手术，母亲因为胃不好，去医院住了一个周的院，做胃肠镜难受得虚弱无力，这些母亲都瞒着他，直到事后回到家，父亲才说的。

现年37岁的他需要扛起家庭的重担，他知道等父母老了，需要用钱，万一生病了，他要给父母治病。

刘宇昕没有选择住宽敞的主卧，而是住在楼上的小阁楼。阁楼很小，仅能塞下一张1.5米的床。买房改变了刘宇昕的生活。现在每月他需要还房贷6千，为了分担生活成本，他给自己找个室友，把主卧租出去，每个月2000元。租客是一个38岁的男人，他本想要2300元的房租，可对方失业了，只好降低了房租。

他盘算着可以用这2000元去置办每个月家里的电器。他还把自己北京的车牌出租了出去，一年1.2万的租金，租3年。以前，住燕郊他一直想买车，拖了很久，现在他认为车是消费品，可以拖几年再买。

2022年的双11，徐丹以5.8万一平的均价，在北京五环附近买了一套75平米的小两居。

她们放弃卖燕郊房，夫妻俩想尽了各种办法。徐丹是西安人，婚前，她在西安的西三环，买下一套100多平米的房子，80多万。房子位于高新开发技术区，周围有许多办公园区，靠近地铁。当时房价不到9千，如今涨到了2万多一平米。

徐丹的父母已经搬进新房内居住，原先的老房空出来，徐丹把老房挂上了市场。房子挂了五个月，一点消息都没有。徐丹急了，打电话想问维护人情况，对方说房子难卖，几个月都不开张，只能辞职去跑外卖。

得知卖房不顺利，徐丹的婆婆主动提出卖掉河南市区的两套商铺。商铺卖了180万加上夫妻两人的存款，才有了北京上车的首付。徐丹决定在北京买房后发现，一套房子背后承载了太多，她和丈夫都是独生子女，换房提出后，双方的父母都愿意为此付出，在京买房成了全家人的心愿。

搬进新家后，徐丹如愿以偿养了一支小柴犬。她买房图的是安心，目前她在一家私立学校当老师，“即便以后失业了，也有一个家”，她说，想要用自己当前还算稳定的收入，换取一个房子，也换取一份确定性。

陈俊觉得自己很难兑现换学区房的承诺了。除了房价的因素外，人到中年，收入的不确定性也让换房变得举步维艰。陈俊今年42岁，去年1月他裸辞，选择了灵活职业，一边开网约车，一边做自媒体。他的妻子没有工作，网约车成为家庭收入的唯一来源，自媒体尚在起步阶段，收入微薄。 

两个月后，陈俊又重新回到了职场。他清楚，职场的命运仅仅靠自己的努力是无法掌握的。今年五月底，他第二次裸辞准备创业，这次也做好了三年不找工作的心理准备。

他分析道，人生本来就有更多的可能性，何不用手中的钱干一番事业，他也是从小镇出来的，毕业后留在北京，从体制内到市场化企业，从大公司到小公司再到创业公司，再到裸辞创业，倒下再重新爬起。

只是他的妻子还没有放弃为孩子买学区房的打算，偶尔还有中介打来电话询问卖房的事。

“算了，不卖了，不卖了！”没等中介说完，他就挂断了电话。

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撰文 | 筱    叶‍‍

编辑｜温丽虹