这次轮到万科了？

房地产行业最后的堡垒万科也开始顶不住了！

近日，万科旗下多只美元债收益率从之前缓慢上升突破10%，到10月下旬开始急剧飙升超过50%。

10月17日，惠誉先来了一波骚操作，将万科长期本外币发行人违约评级从BBB+下调至BBB，展望保持稳定；并将其全资附属公司万科地产香港的高级无抵押评级及其未偿付高级票据的评级从‘BBB+’下调至‘BBB’。

惠誉给出的理由是，万科中期杠杆率将保持在35%以上，近期其销售业绩弱于预期，这可能会抑制现金产生及其去杠杆化努力。

解读：但是即便如此，万科依然保持着国内房企的最高等级评级。

10月27日，万科发布第三季度报，数据显示，前三季度集团累计营业收入2903.1亿元，同比下降14%；实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。其中，房地产贡献营收2442.1亿元，同比下降了17.4%。

从销售端按月销售数据来看：

万科十月份销售额310亿，与1-9月份的销售数据基本吻合，并不像同样为房企三好生的碧桂园一样在暴雷后遭遇销售数据断崖式下降。

从行业排名来看：

2023年前十月销售过3000亿的仅有两家，保利发展和万科；此前与万科不相上下的碧桂园在遭遇现金流动性危机后销售呈断崖式下跌，前十月销售额2034亿，勉强保留在2000亿俱乐部内。

对于销售端不管是横向比较还是纵向比较，当前万科的整体销售势头还是相当强劲。

当然，也不是没有隐忧：

1、表外负债的规模，当前实际的规模并不清楚；

2、销售端虽然并未出现像暴雷房企那样大幅下降，但是也没有跑赢大市。2023年前10月，累计合同销售额3124亿，同比下跌9.9%；

综合来看，万科各项指标不管是与自身比较，还是与同行比较，各项数据应该说均是保持行业内领先的水平，但是并未明显跑赢大市。在当前这种市场短期内偏弱的情况下，信心危机开始向一些行业内优秀的房企蔓延。

万科多只美元债价格大跌引发部分投资者担忧房地产行业的“老大哥”是不是也开始兜不住了？

对此，万科在10月31日有给予明确的回应：

1、近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致，同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动；

2、公司当前经营正常，1-9月累计合同销售金额2806亿元，保持在行业头部梯队，其中9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。现金流方面，公司已连续14年保持经营性现金流为正，1-9月在覆盖37个新项目地价支出后仍然保持为正。

3、截至三季度末，公司在手资金1037亿元，对短债的覆盖倍数2.2倍。年内公司已无境外债务到期，境内待偿还信用债仅3.8亿元。

从万科未来未来一年内债券到期的情况来看，需要偿还的债务约160亿元，对于手握超1000亿现金及销售强劲的现状来看，基本上是应付是戳戳有余的。

自恒大暴雷开始到10月碧桂园正式违约为止，房地产行业的流动性危机大概经历了三个阶段，每个阶段均有一个行业标志性的房企暴雷从而引发行业流动性危机：

1、第一轮暴雷潮，以恒大为主体；

2、第二轮暴雷潮，以融创、世茂为主体；

3、第三轮暴雷潮，以碧桂园、远洋为主体；

房地产行业的流动性危机每一轮暴雷潮均加重了行业自身的危机程度，前三轮暴雷潮有一个共同的特点，就是以流动性为发的偿付危机进而引发企业暴雷，而最新一轮的危机则来源于对后续销售能否回归到历史的中枢水平。

最新这一轮，则是龙湖、万科为主体出现领跌的苗头，能否有效止住还需要看11月份的销售及政策拖底力度。

观察金九银十的成色及全年销售额的变化，以万科与龙湖为代表的最新一轮房企的信心危机显然并不，主要来源于销售，因为两者的销售在年内保持着稳中有降，并不像碧桂园在暴雷前后销售额肉眼可见的反差，走势与整个房地产大盘的走势大体一致。

对万科与龙湖的担忧很大程度上是来源于对房地产行业债务危机引发的行业自身信心危机问题。

毕竟 ，万科现在是房地产行业全村的最后堡垒和希望。

当前对于房地产行业的政策已日趋明朗，房企要活下去，必须要去杠杆，但融资对现在的房企来说，大多数是借新债还旧债，并不能解决债务压力，只是把风险推向未来，期待未来市场好转来化解债务，以时间换空间。

2022年以来，监管机构出台了大量支持房地产企业融资的政策：

1、去年双十一出台的“金融16条”：对房地产企业融资，国有、民企等房地产企业一视同仁；

2、10月31日召开的每五年一次的中央经济工作会议中提到：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。” 

近期央行行长也提房地产企业融资一视同仁。但难点是“落实”，制定出具有可操作性、商业银行等金融机构愿意落实的具体政策措施，怎么把“一视同仁”落到实处。

单靠政策利好讨来的融资输血，无法让一家大型房企撑到最后，碧桂园和旭辉已经印证了这一点。