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怎样才能知道目标商业物业的Net Yield？丨商用地产

Helen Tarrant 澳洲房产大全 2023-06-05
收录于合集 #商用地产 16个


这是澳洲房产大全

第 1555 篇原创文章

第 13 篇 商用地产 专栏



今天我们来讲商业物业中的关键术语：收益率（Yield）和资本化率（Cap Rate  ），这2个商业地产中你必须知道的基本术语。


如果您想要买商业物业，你必须知道什么是收益率，今天我的视频专题就是给你仔细讲解商业物业收益率。


商业地产中的收益率是指物业的现金流回报率，它是衡量投资回报的重要指标。

在商业地产中，收益率是一个关键术语，必须要理解。收益率和回报率有时可以互换使用，但它们有一些微小的区别。



资本化率是关于一个地区、一类或一种类型的物业的，例如布里斯班的资本回报率是7%，表示该地区商业物业的平均回报率。

或者，你可以说阳光海岸地区的仓库物业的资本化率为6.5%。这表示在市场上，该地区的仓库物业的回报率通常为6.5%。


而收益率是指具体的物业本身的回报率。例如，在市场的资本化率为7%的情况下，你可能以6.5%或7.5%的收益率购买该特定物业。

购买价格低于市场标准回报率，或者高于市场标准回报率。

一般而言，我总是建议客户购买价格高于市场回报率的物业，即使只高出0.25%。


这样做的好处是，他们在投资开始时就占据了优势地位，比其他投资者更有优势。



商业地产中的净收益率是指物业现金回报率。


净收益率=净租金/ 购买价格


例如，如果你购买了一栋价值50万澳币的物业，净收益率为8%，那么租金为4万澳币。

这是净租金，扣除了所有费用，但还没有减去贷款利息，因为每个人都可以获得不同的贷款产品，抵押贷款利率可能会有所不同。

因此，净租金也被称为收益率，因为它考虑了购买价格。

你希望知道一个地区的资本化率是多少，因为你想了解市场回报率是多少。而你想知道特定物业的收益率是多少，是因为你想知道这个物业是处于市场之上、之中还是之下，这有助于判断你的投资是否划算。


我将在23日的中文直播中讲目前市场的各城市的收益率。


这对商业购房的重要性在于，如果你想购买商业物业，你需要知道你将获得多少现金流回报。这意味着你想知道8%的收益率转化为现金流是多少。

例如，如果你从银行贷款获得4%的利率，那么你知道你有4%的利润空间。

你获得8%的回报，支付4%给银行，你就有4%的利润空间，这是你的现金流组成部分，直接进入你的口袋。

你从租户那里得到的租金与你向银行支付贷款利息的金额之间的差距越大，你的被动收入就越大。

事实上，这正是银行所做的，这也是为什么银行喜欢商业地产的原因。当你看银行如何编写抵押贷款时，它们从储备银行和海外以1%甚至更低的利率借钱，但它们不会以1%的利率将钱借给你，而是以3%或者4%的利率借给你，从中获取利润。

他们正在创造你在商业地产中所创造的利润空间，唯一的区别是你从租户那里得到的租金与你向银行支付的金额之间的差距。这是相对的。

这就是为什么你需要了解收益率的原因，因为收益率将帮助你计算物业的最终回报和现金流。



因此，在开始你的商业地产投资之旅时，了解和掌握如何计算收益率的公式非常重要。

这很简单，只需将净回报（扣除了所有费用，但不包括抵押贷款）除以物业的购买价格，就可以得到收益率。

例如，4万美元的净租金除以50万美元的购买价格等于8%的收益率。

收益率可以是7%、6%等，在不同的地区和通过不同的研究可以获得，你可以通过谷歌搜索、与中介交谈、查看之前的拍卖结果等来帮助你确定资本化率，然后进行比较，了解如何最好地进行投资，判断是否对你来说是一个好的交易。


如果您想了解最新澳洲市场的收益率，欢迎扫码报名5月23日（星期二）晚7：30分的本月商业地产公益讲座，我们团队总结出澳洲各地最新的市场收益率还将有最新成交的案例展示，欢迎上线来交流。




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点击文末「阅读原文」，可查看更多商用地产专栏内容。


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