加强房屋买卖合同纠纷民事诉讼法律监督以能动履职依法维护房地产交易秩序

问津学术 2023-12-27

检察办案发现，近年来房屋买卖合同纠纷案件数量和涉案标的额均大幅上升，有的当事人不服司法裁判，向检察机关提出监督申请。检察机关坚持以习近平法治思想为指引，认真贯彻实施民法典，依法加大法律监督力度，2023年一季度共办理房屋买卖合同类民事诉讼监督案件800余件。房屋买卖合同纠纷案件主要有以下三个方面特点。

一、房屋出卖人“一房二卖”给买受人造成经济损失。“一房二卖”指房屋出卖人违反诚实信用原则，将同一特定房屋先后或同时出卖给两个不同买受人。如检察机关办理的一起房屋买卖合同纠纷民事诉讼监督案件中，甲公司先与郑某订立《商品房买卖合同》，约定出售商业用房，面积251.8平方米，总价503万余元。郑某付清购房款后，甲公司又与乙公司订立合同，约定甲公司将包括郑某已购房屋在内的20余套商业用房出售给乙公司，面积2089平方米，总价1880万余元。郑某起诉甲公司，要求退还购房款并赔偿房屋市场价格上涨后的差价损失。法院判决支持郑某退还购房款请求，未支持赔偿房屋差价损失的诉求。郑某申请监督后，检察机关经调查核实认为，甲公司故意以低价将房屋出售给关联公司乙公司，主观恶意明显，案涉房屋差价损失属于可得利益损失，甲公司应予赔偿。检察机关监督后，法院再审期间组织调解，甲公司主动赔偿郑某部分房屋差价损失，实现案结事了。

二、房屋实际所有人与权利证书登记人不一致产生房屋权属争议。在房屋买卖合同中，当事人借名买房、合伙买房导致房屋实际所有人与权利证书登记人不一致，易产生房产权属纠纷。如检察机关办理的一起房屋共有权确认纠纷民事诉讼监督案件中，陶某与黄某约定，以黄某名义合伙购买甲公司出售的房屋。后陶某向黄某交付部分购房款，由黄某将全部购房款支付给甲公司，并将房屋所有权证书办理至黄某名下。购房后，二人分别占有并使用案涉部分房屋。后因二人发生纠纷，黄某向法院提起诉讼要求陶某返还占有房屋；陶某同时提起反诉，要求确认案涉房屋为二人共同所有。法院审理后，认定案涉房屋为黄某单独所有，判决陶某向黄某返还占有的部分房屋。陶某申请监督后，检察机关经调查核实认为，陶某提交的收条、转账凭证等证据足以证明案涉房屋系陶某、黄某共同购买。检察机关监督后，法院再审依法判决认定案涉房屋为陶某、黄某共同所有。

三、房屋买受人购买明显低于市场价格房屋易给自身造成损失。实践中，房屋权利证书登记人有时并非房屋实际所有人。在房屋名义登记人出售房屋，而实际所有人对出售行为未予追认的情况下，该行为属无权处分行为。此时，若房屋买受人购买房屋的价格明显低于市场价格，其购房行为可能不构成善意取得，不受法律保护。如检察机关办理的一起房屋所有权纠纷民事诉讼监督案件中，甲公司以明显低于市场价格购买乙公司房屋，乙公司协助甲公司办理了房屋权属登记。后王某向法院提起诉讼，主张案涉房屋是其通过拍卖从丙公司处购得，仅是委托乙公司办理房屋权属登记；乙公司将案涉房屋登记在自身名下并办理房屋所有权证书，又将案涉房屋出售给甲公司，属无权处分，故请求甲公司返还案涉房屋。法院经审理认为，甲公司的行为构成善意取得，依法取得案涉房屋所有权，判决驳回王某诉讼请求。检察机关受理监督申请后，经调查核实认为，甲公司购买案涉房屋价格明显低于市场价格，乙公司与甲公司签订房屋买卖合同未约定分期付款的时间、金额及违约条款，不符合重大交易的基本习惯。检察机关监督后，法院依法再审，认定甲公司不属于善意相对人，对案涉房屋不构成善意取得，案涉房屋应当归王某所有，判令甲公司返还案涉房屋。

结合监督办案实践，检察机关提示，房屋出卖人和买受人均应自觉遵守国家房地产登记制度及有关政策，诚信交易并积极采取措施防范潜在交易风险，避免引发不必要的民事纠纷甚至民事诉讼，最大限度维护交易安全。一是及时办理房屋权属登记。房屋买受人购买房屋后，应及时办理房屋权属登记，避免房屋出卖人再次出售房屋给自己造成损失。二是合伙买房应完善内部协议。我国实行不动产产权登记制度，合伙买房可能导致房屋实际所有人与登记名义人不一致，产权登记不能反映房屋真实权利情况，造成认定房屋真实权属关系困难。因此，合伙买房当事人应签订相应内部协议，留存购房款支付凭证等能够充分证明房屋真实权属关系的证据材料。三是房屋买受人不可贪图便宜。房屋买受人构成善意取得应具备受让不动产时为善意、支付合理价款和已办理不动产权属登记3个要件。善意取得的核心要素是支付合理价款，即支付购房款应大体符合市场价格。对于明显低于市场价格的房屋，房屋买受人应谨慎购买，认真审查房屋产权登记情况，切莫因贪图便宜造成更大损失。

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