在当下能买到高投资回报率住宅产品的10个秘籍！
在展开这个话题之前，我们先对最近一轮的政策环境以及宏观环境进行分析。
国庆长假期之后很多城市都密集的出台了或者进一步出台了加码的调控，那么这一切对我们有什么影响，或者对房价有什么影响呢？
首先无论是政策调控还是各种政策风向标，这次的冲击力还是蛮大的。各个城市的调控也不尽相同，但还是有一些不一样，就有一些朋友纠结哪个城市调控更严，哪个城市或者相对宽松一点，其实这并不是太重要。重要的是所有城市的调控都有一个共同的目的，那就是短时间内降低人们的心理预期，如果用一个形容词的话，就是“速冻”，就是把之前的购房热情一下子降到最低，但是这样的限购有用吗？
其实我们根本不用去分析每一座城市采取了哪些措施，比如到底是限外地人还是限本地人，外地人几套本地人几套，一手房和二手房限购的区别，这一切其实没有本质的区别。因为这些调控就只是想告诉大家政府在这个时候出手了，这就是一个重要的象征意义。
很多人听到政府出手了，直接的反应是因为政府出手了，所以房价该降了。当然如果你是经历过几次调控的老司机，你应该不会认为房价会降的，但是大多数的人都不是老司机，大家还是愿意去相信政府的行政力量。所以这一轮的房产调控能够降低人们的心理预期。
但是这种心理预期的时间是多久呢？
这个需要看银根的基本面是否有本质的变化。所谓的银根基本面就是购房者贷款是否方便、开发商融资是否方便，目前看只要你不被限购，贷款是很容易的。而开发商的融资情况目前变化也还没有显现出来，只是有一种预期而已。所以大家手里都有钱，只不过买房子的热情被调控住了，但是基本面没有变化。如果这种情况一直延续，那么过一两个月，房价会继续反弹。
什么时候房价涨幅能够控制下来呢？
只能说如果银根基本面没有明确变化，很难说房价上涨预期已经被控制。目前来看现在的银根有收缩的迹象，但是中国除了房地产需要银根，宏观经济的发展，GDP要保持增速，这一切都需要宽松的资金流，需要宽松信贷。这种情况下，资金在全国各个领域流动，房地产作为最大的资金池一定有办法让资金流进来。
我们观察一个城市的房地产有两个标准，一是银根的基本面变化，二是城市基本面的变化，也就是城市竞争力的变化。
在这种情况下，第二个标准变的更重要。我们认为中国的城市是分级别的，从长线来看，城市等级越高，房产投资越没有问题，哪怕中间有这样或者那样的调控。但是当城市本身竞争力弱一些，产业、新经济在最近几年没有创新，但是房价却暴涨的厉害，或者暴涨太厉害的城市，但是又不具备北、上、深那样的新经济以及对行政资源的垄断，那么我们在这些城市的投资，各位就要注意了。
回归到今日的主题——如何在当下买到适合投资的住宅。
我们知道一个房子它很大的一部分价值在于地段本身，但是这种情况在将来会发生一些变化。简单一点就是过去一套房子的地段占房子本身90%的价值，但是在未来可能就只有50-60%是由地段决定的，所以产品价值开始变得重要。
因为城市在不断的扩张，在这个过程中就形成了多个中心，那么哪一个中心更有价值呢？先看三个方面：
第一，学区。虽然学区的价值在未来会被稀释，但是作用并不会太大。学区在未来很长一段时间都将是中国房产投资或者自住一个非常重要的地段价值组成部分。
第二、地铁。它的价值就是突破地域局限。
第三、就是政府住地。这个因素是城市等级越低，政府搬到哪里对哪里房子的地段价值产生影响越大。但是比如北上广深这样的城市市政府在哪里办公其实不是最重要的，最重要的是金融在哪里或者说新经济产业在哪里，对这个区域的价值影响更大。
除了看地段，另一个重点就是户型，特别是面积段。
现在有一个叫做黄金面积段的说法，指的就是90-130平米左右的三房，这意味着有三个卧室，是需求基础、群众基础最广大的一个区间，所以投资的价值就更高。因为三个卧室对很多家庭来说是刚需，到时候你把房子卖掉意味着更多的人会买你的房子。
在这种情况下，房子的面积越小意味着越具有投资价值。因为单价越来越高了，只能从面积入手控制总价了。
另一个黄金面积段是130-160平米的四房，也就是四个卧室，因为刚需的量很大，改善的量同样也很大。有人会认为130-160平米的房子怎么可以算是改善呢？因为它每个卧室都很小，客厅也不大啊。但是在未来这些就算是豪宅了，因为单价贵了，总价就低了。
所以你现在去买一套200平方米以上，如果你是自住是没有问题的，但是如果你是投资的话，将来卖的时候就有问题了。
所以我们选房子的时候最好有这个意识，住宅的黄金面积段是90—160平米。
上面讲到三房，也就是三个卧室是趋势，但面积段会不断的缩小。
另一个需要关注的是一房陷阱。除了一线城市之外的，城市等级越低的城市一房陷阱越明显。因为同一个地段、同一个楼盘、不同的户型三房或者两房的涨幅会比一房高的多。
因此如果从纯投资的角度看，一房的收益更多的是租金的收益而不是主要来自房价的上涨，但是你的城市级别越高，落差就会越小。
如果投资一房产品，期房的价值就不大了。因为，现房买来就可以租了。
当然，如果这个房子是带学位的，那就另当别论，还是可以投资的。
如果你是纯投资，千万不要买楼王。楼王只是开发商的一个噱头而已，因为单价更贵，在将来的二手房市场是直接被打回原形的。
但是为什么还有人会喜欢买楼王呢？因为很多人考虑的是自住，就要买最好的楼栋、最好的位置、最好的楼层、最好的景观，那么单价贵一点，住起来会更舒服，但是如果你是投资房产，最终检验的是你卖掉房子的时候二手房的价格。
接着楼王的话题，如果从纯投资的角度什么样的房子投资回报率更高，相对来讲单价越低投资回报率越高。举一个极端的例子，你可以买二楼，二楼是一个项目里面所有房源价格最低的（如果一楼带花园或者顶层送阁楼）。当然将来卖二手房的时候，你还是会比其它楼层便宜一点，但是你的涨幅会比其它楼层高一点。
因为对于投资房子来讲，涨幅是最重要的。
一个楼盘开盘，通常是密密麻麻的价格表，一房一价。我们要挑选到性价比更高的房子，一定要明白开发商是如何定价的。目前有两种模式，一种叫倒金字塔模式，是楼层越低单价越便宜，楼层越高，单价越贵。
如果单纯从性价比的角度看，这个定价很不合理，凭什么楼层更高的价格就更高呢？一种说法是采光会更好，可是10楼、12楼跟22楼的采光基本差不多，可是22楼比12楼会贵很多，但这就是开发商倒金字塔定价法则。
另一种定价法则就是橄榄球定价法则，也就是中间楼层最贵，楼层越高卖的越便宜，楼层越低卖的越便宜，这个定价的好处就是定价相对合理，无论自住还是投资。
为什么楼层越高单价越便宜是合理的呢？比如你每天坐电梯，你是不是比别人多等几分钟或者多坐下几分钟，长年累月的累计，你的时间成本就高了。
当然有一种情况是例外的，比如20层以上是可以看见湖景、江景的，这个时候当然是越高越贵了。
我们刚刚聊的两种定价方法是很笼统的，其实开发商的定价系统是非常细致的，比如中间套、西边套、东边套，不同套系之间是有系数差的。绝大多数的情况下是东边套比西边套贵一点。这个到底是选择西边还是东边，基本是看你的喜欢，因为这个系数差在二手市场上没有被打回原形，只要这个价差没有被抹平我们的投资就不会吃亏。
因为涉及到一个楼盘的定价，是非常复杂的系统，如果可以选择的话，尽量去看一下价目表，每一套房子、每一个楼层差多少钱，然后再询问一下均价是多少。
上面提到投资的话尽量买低楼层单价便宜的，如果你不能接受的话，建议你投资的时候尽量买比均价低的房源。
比如一个楼盘均价2万元，共100套房源，那么理论上应该有40多套房子是低于2万的，另外还有40套是高于2万的，那么尽量选择低于2万的房子进行投资。
米宅近期在西安、重庆考察时，就发现了部分楼盘的定价漏洞：
1、西安金科天籁城
第一次去项目时，发现93平两房的定价远低于107户型（因为107的通透），同楼层一平方便宜400左右，于是，我们就主要推荐了93平户型的房源。
第二次去项目时，发现新推房源中大大提高了93平户型的价格（因为断货），但107户型的价格调的很少（因为有存货），于是我们就只推荐了107户型的房源。
2、西安金辉世界城
我们去项目时，发现一栋楼纯朝南户型比同楼层通透户型一平方便宜500元左右，而其实通透户型北向噪音更大，纯南户型可大大减小噪音，更值得，于是我们就只推荐了92平的纯朝南房源。
最近国土资源部下达了一个禁墅令：限制别墅、联排以及花园洋房的土地。因此很多人会认为说今后别墅、联排类产品是不是变稀少了?现在是不是该买别墅类产品投资？
首先禁墅令虽然是最新发的，但是在2003年就发布过一份差不多的文件，但是现在市场上到处都是别墅，所以说上有政策，下有对策。所以不用担心别墅会成为绝版。
那么别墅、联排该不该买？会不会升值？这个问题需要扒一扒别墅联排的历史，每一座城市的别墅大概都经历三个阶段：
第一个阶段大概是15-20年之前，那个阶段的别墅是有一轮普涨的。因为那个时候大家都没有好房子住，所以觉得别墅就是好房子，富人都去买，彰显自己有钱。
第二各阶段，别墅基本就涨不动了。因为第一个阶段是大家都不懂。但是房子一定是自己要去住的，很多人发现别墅都是建在郊区生活很不方便，所以别墅基本没人要了，价格自然就涨不上去了。
第三阶段，也就是现在这个阶段，全国不同的城市开始分化，过去大家的发展情况都差不多，但是现在是城市竞争力越差的城市别墅越不值钱。
你也可以想象一下你所在城市的别墅是属于哪一个阶段。现在的情况是，比如北京、上海、深圳这样的大城市别墅物业还是非常有价值的，但是也不能太远，离城市太远的荒郊野岭是不行的，必须要有生活配套或者未来三五年有轻轨以及各种各样的市政配套才行。
总的来说，像北京、深圳、上海这样的城市，别墅只要不是超级偏远都还是有价值的，当然距离市中心的越近越有价值。在这个基础上更值得买的别墅是花园面积超大，买别墅其实就是买地，花园越大价值越大。
另一个值得买的是房子很小的别墅，这个道理和前面讲的低总价是一个道理，只有面积小了，总价才能控制住。
举一个例子，上海有一个比较有名的别墅区叫佘山，有一段时间佘山的别墅卖的非常火，但是最近几年你会发现佘山的别墅没怎么涨，原因之一就是当年的那一批别墅的面积都是超大的。不仅仅是佘山，你在全国很多城市的很多地方都会遇到这种情况。
所以如果你的城市级别并不是很高，还是建议你老老实实的回到市中心买豪宅，如果你的钱足够多的话。
这个话题很复杂，很难一下子讲清楚，我们主要讲三点：
1、老、破、小学区房单价有天花板。
名牌的学校都集中在市中心，无论哪座城市基本都是如此，所以才会有北京的变态新闻，只有厕所那么大的老、破、旧小区可以卖出天价。事实上这样的房子到一定程度是涨不上去的。在这一轮房价暴涨之前，学区房的价格是非常坚挺的，但是在这轮暴涨中，它的涨幅是有限的，涨幅追不上新建的房子。理由很简单，大家的消费习惯在慢慢变化，过去一味强调学区房，为了孩子上学可以蜗居在很老、很小的房子了。可是今天大家的观念正在转变，大家比过去有钱、比过去更懂生活，不仅学校好，住的也要好。我建议大家不要买老破小小区，对于孩子上学而言，生活也很重要。
2、名校分校更值得投资。
我的第二个观点是名校的分校旁边的学区房更值得购买。按照我们的老观念，老的总比新的好。但是小学是教育集团化，所有的分校都会在比较好的管控之内，师资会交流，另一个更重要的原因，新楼盘的价格会更高所以生源会更好。
影响一个学校好坏的最重要就是生源，简单一点就是老师虽然重要，但是生源更重要。你选择豪宅区，这个区域的生源素质有可能会更好一些，当然我不是用财富划分人的等级，但是你不能否认一点的是，越有钱的群体在教育方面更舍得投入，所以这类生源聚集在一起，名校的分校也不会差的。
3、一种可能性：私立学校崛起，将冲击学区房
这是一种趋势，在这里不再展开讲了。
现在的房地产的关键词是调控，基本上调控都会涉及到第二套房子的首付比例提高，这一点对纯投资是有抑制作用的。
我讲一个极端的例子，比如有些人炒房子是付全款的。用全款买房子和付三成的按揭，你动用的资金量是完全不一样的，但是你将房子卖掉回收的资金是一样的。付全款炒房的资金回报率就变得很低。这套房子200万，你付200万，将来400万卖掉，你的投资回报率是100%；但是如果你是三成60万，400万卖掉是赚了600%，这才理想的投资模型。
所以第一个小技巧就是投资一定要按揭。
第二个是选择等额本金还是等额本息？
简单一点就是低利率时用等额本息，利率高时用等额本金，比如现在基准利率9折的情况下，就选择等额本息更合适，但在2014年利率上浮20%时就要选择等额本金，另外就是代款年限越少时，选择等额本息，比如低于15年，通常都是选择本息更划算。另外一点用公积金贷款要比较谨慎，因为很多城市的公积金通常只能用两次，如果买了这套房子，短期内要卖掉，不要用公积金，最好挑选一套贷款时间长的选择公积金贷款。
最后还有一点，如果我们是商业性贷款，要特别注意提前还贷这一项，现在有些银行是禁止提前还贷的，会有相应的罚款或者违约金。所以你可以提前对开发商说给你选一个可以提前还款（没有罚款的）银行。
一般情况下，如果不是需要卖掉房子，我不建议你提前还款。因为现在房贷的利息是所有个人贷款里面最便宜的，所以要尽量用银行的钱买房子。
后记：
在中国，稍微有一点点经济学知识的话就会知道，中国的房贷、信贷的负债率在全世界的经济强国里面是最低的，所以在本文开头讲调控政策到底对房地产有没有用，主要看银根是否收紧。判断银根是否收紧要看什么时候加息，也就是利息调高。如果接下来加息，意味着银根收紧。但是银根收紧不仅仅针对房地产市场，更多还要看宏观的经济因素，从这个角度看，加息通道还不确定什么时候打开。
但是媒体会爆出加息预期，那个时候就需要非常非常的警惕。
但至少现在，不是最佳的投资时期，但也不是最差的投资时期，对自住的人来说，也不是最差的买房时期。
备注：
本文部分内容参考了德科地产频道会员课程，在此表示感谢。
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