荣盛发展董事长、荣万家最终控股股东 耿建明

乐居财经 范慧茹 发自廊坊

在荣万家递交招股书的180天里，耿建明见证了13家物企上市。

距离招股书失效仅差2天，荣万家踩着点宣布通过了聆讯，180天的等待，耿建明和他的荣万家拿到了上市入场券的“门票”

作为荣万家的最终控股股东，这一次耿建明自是有备而来，随着聆讯后资料的公布，荣万家上半年的业绩表现得以披露。

截至2020年6月30日，荣万家收入约7.65亿元，毛利为2.19亿元，归属股东净利润约1.05亿元，与去年同期相比增长98.1%。

大放异彩的业绩增幅背后，耿建明为赢得资本市场青睐的决心可见一斑。

在上市之前，耿建明制定了“合伙人计划”，封赏104位高管和雇员。他拿出荣万家8.42%股份用作激励，其中7.68%的股份来自荣盛发展所持有的股份，另外0.74%的股份来自中鸿凯盛所持有的股份。

 重组前股权架构

这合计8.42%的股份由盛绎德商务通过约1.05亿元的增资获得。盛绎德商务则是由45位合作伙伴持股的合伙人平台。值得关注的是，中鸿凯盛已从之前的61位自然人持股增至63位，最大股东持股比例由原来的44%减少至37.2%，该最大股东为荣盛发展实控人耿建明的女儿耿凡超。

剔除在盛绎德商务和中鸿凯盛均有持股的耿建富、刘红霞、梁志国、符俊贤4人，合计有104位合伙人获得封赏。104位合伙人既有耿建明的胞弟，也有耿建明的女儿与女婿，大多是跟随耿建明或荣盛发展多年的人。

在股权变更完成后，荣万家分别由荣盛房地产发展、盛绎德商务及中鸿凯盛分别持股83.52%、8.42%及8.06%。

重组后及上市前股权架构

上半年毛利率同比涨8.3%

毛利率低是荣万家被说得最多的“软肋”，不过，近半年其涨势明显。

2020年上半年，对于荣万家来说，可谓是背水一战。一边是近三年毛利率连续处于低位，另一边是疫情的严峻考验，而荣万家却实现绝地反击，毛利率逆势上涨8.3个百分点。

据荣万家聆讯后资料显示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，其毛利率分别为16.0%、16.7%、18.2%、28.6%。这与2020年上半年上市物企平均29.27%的毛利率差距逐渐缩小。

成立于2000年的荣万家，纵观近几年的整体营收水平，虽不及上亿规模的头部物企，但就其营收涨幅来说，已超百强物企平均水平。

2017年—2019年的营收年复合增长率为32.3%，据第三方机构统计，2015年—2019年的物业服务百强企业平均营收复合增长率为17.8%，远在行业均值水平之上。截至2020年6月30日，荣万家收益7.65亿元，较去年同期的5.57亿元增加37.4%。

营收的增幅得益于在管面积的增长。据招股书显示，荣万家在管建筑面积从2017年的3620万平方米增加至2018年的4160万平方米，在2019年，进一步增至5030万平方米，在管面积年复合年增长率为17.9%。

截至2020年6月30日，荣万家共管理272个物业管理项目，总在管建筑面积为5240万平方米，覆盖中国14个省、直辖市及自治区的30个城市；订约管理380个物业管理项目，总合约建筑面积为8060万平方米。

此外，荣盛发展集团(002146.SZ)作为荣万家的第一大股东，为荣万家管理面积的可持续增长提供有力背书，截至2020年6月30日，荣盛发展集团合共拥有总土储面积约4040万平方米。

在管面积的增长和收益的增长形成良性循环。荣万家资产负债比率由2019年的79.2%降至2020年上半年的65.8%，流动比率也从1.2倍提升至1.5倍。此外，手持现金增幅相当可观，从2019年底的2.29亿元，半年时间增加了5.67亿元，截至2020年6月30日，荣万家现金及现金等价物为7.96亿元。

第三方合约面积占比增至4.6%

对母依赖症是脱胎于房企的物业公司的“通病”，踏入准上市之列的荣万家也未能免疫。

2017年—2019年，来自荣盛发展集团所开发物业的在管建筑面积分别占荣万家在管总建筑面积的100.0%、99.99%、99.5%。依附程度逐渐下降，不过超九成仍来自母公司输送，相应地，荣万家物业管理服务收入中，九成以上来自荣盛发展所开发的物业。

为了减少对母依赖，荣万家积极谋求第三方物业拓展。截至2020年6月30日，荣万家参与了5项由独立第三方物业开发商所开发物业的招投标程序，实现中标率为80.0%，高于2019年的33.3%。

截至2020年6月30日，独立第三方物业在荣万家的在管面积中，所占的比例已达1.4%，第三方物业在合约建筑面积的比例达到4.6%。

荣万家在收并购方面显得颇为谨慎，没有出现上市前夕的突击收并购。其实，对于收并购，荣万家自身有明确的标准。募集资金所得款项用途一列中提到，在管建筑面积超过100万平方米；最近一个财政年度的营运收入超过2000万元；及在管物业组合多元化。

在城市的选择上，荣万家则表示，将优先评估在管物业组合涵盖一线城市或新一线城市的项目，这些城市如北京、上海、广州、深圳、天津及成都；或在管物业组合多元化的项目，如包含商业物业、产业园、学校及医院业态的收购目标。