乐居财经 邓鑫妮 发自上海

“景瑞物业选择A股。”未见招股书，上市目的地已经想好。

在物企大多将目光投向港交所时，景瑞物业选择了“走少数人走的路”。吐露上市想法之后，去年景瑞物业动作频频，从10月份开始，引资扩股，并且开始整合景瑞旗下的物业资产。

湖南鲲鹏物业是被纳入者之一，彩生活退出其股东之列一个月后，景瑞物业拿下其51%的股权，晋升为大股东；入股4个月，其所掌权的鲲鹏物业在1月27日、28日，新增对鲲鹏俊悦和经科城市的投资，投资比例分别是37%和35%。

规模扩充仍在继续，上市之前的股权架构已初步成形，“海派”景瑞物业进入资本市场，似乎就差临门一脚，今年能顺利登上预想中的A股吗？

股东1变8

景瑞物业背靠着景瑞控股（01862.HK ），在其成立的3年后，景瑞物业于1996年应运而生。在长达近15年的发展历程中，景瑞物业一直保持着低调、谦逊的姿态，对外扩张上亦是如此。

即使景瑞物业已经是行业“老兵”，但它的并购历程却可以称得上是“新手”。景瑞物业的增拓主要以招投标为主，增资入股的企业较少。2014年以来，在可查到资料内，景瑞物业入股了3家企业，且全都发生在去年，分别是宁波奉化景熙物业管理有限公司（简称“奉化景熙”）、江苏欣祥物业有限公司（简称“欣祥物业”）、湖南鲲鹏物业服务有限公司（简称“鲲鹏物业”），且景瑞物业在其中持股量都是51%。

细看这3家公司，都属于景尚商业所管辖的资产，而景尚商业100%持股景瑞地产。换言之，景瑞物业的增资入股，实际上是自家资产新的排兵布阵。

除了整合自家资产装入其中，景瑞物业的内部也经过一番大调整，更改地址、经营范围，股东阵容更是不断扩充。

自2017年景瑞地产退出后，景瑞物业一直由上海邻加生活企业发展有限公司（简称“邻加生活”）全资拥有。撕开邻加生活全资持股的第一条口子，是刘鲲鹏等4人的入股，随后夏立正、冯军和湖南雷悦的加入，将口子越拉越大。

去年10月至12月，景瑞物业的股东经过两轮新增，先是引入4新股东：刘鲲鹏、李娟、刘勇利、钱伟文，第二次再增两位自然人，以及一个由26位自然人持股的平台——湖南雷悦企业管理服务合伙企业（有限合伙）（简称“雷悦管理”）。

由此也就形成了8位股东持股的局面，而随着新股东的分羹，原本由邻加生活100%持股的景瑞物业，其持股比例缩至约82%。

股权腾挪之际，景瑞物业的企业地址和经营范围也发生变更，注册资本经过两次扩股，增加了近1800万元，从3000万元增至4788万元，在两个月多月的调整后，景瑞物业新框架的雏形也逐渐显现。

封赏29位合伙人

从1到8的股东之变，实际上可以看作，是景瑞物业上市之前的股权激励计划。

新增进入的7大股东，合计持股18%，其中持股量最高的为刘鲲鹏，持有6.3%，其次为钱伟文，持股4.3%。在景瑞物业未增资入股前，刘鲲鹏曾是鲲鹏物业的大股东；同样的，钱伟文也曾是是欣祥物业的大股东。

除了自然人直接持股，景瑞物业还设立了专门的股权激励平台——雷悦管理，持股比例2.5%。雷悦管理共有26位股东，刘鲲鹏、刘勇利和李娟的名字也出现在股东列表中，刘鲲鹏更是持股62.4%，是第一大股东。

至此，包括夏立政、冯军、钱伟文和雷悦企业管理在内的29位合伙人成为股东。不过，引入注意的是，陪着景瑞物业一路走来的陶敏，又同时身为董事长，在封赏名单中却没有出现。

乐居财经了解到，陶敏藏身于邻加生活的二股东——上海正鋆商务，在其中，陶敏持股约74%。这也就意味着，对于景瑞物业，景瑞控股持股比重占7成，陶敏占3成，除了景瑞控股，在景瑞物业拥有话语权的也就是他了。

景瑞物业实际控制人指向诚优有限公司，它是一家成立于香港的公司，旗下投资为景瑞地产及其关联公司。曾效力万科物业的陶敏与景瑞物业的故事很有意思，大有“风雨同行”的意味。

陶敏在1998年大学毕业后，就进入了万科物业。任职11年后，他在2009年从万科物业跳槽到当时名不见经传的景瑞物业，外界不理解，但是用陶敏自己的话来说，他认可景瑞的企业文化，景瑞也全身心信任他。

陶敏刚加入时，景瑞物业管理面积仅一百多万方，一年营收不到2千万，净利润亏损200万。上任四年，陶敏就为景瑞物业摘掉亏损的帽子。

而陶敏的付出也获得了回报。2017年，陶敏被任命为景瑞物业的法定代表人，同时担任总经理和执行董事职位。当年年底，陶敏持有32%股份的邻加生活成为景瑞物业全资控股股东，而他也成为公司最终受益人。

母公司输送面积放缓

“从资本的角度，无论是港股还是A股，物业行业的表现都是优于大盘的。”去年5月，陶敏公开表示对物管股的看好。不过景瑞物业是否上市、何时上市、在哪里上市，他闭口不谈。

2020年的持续加热让物管股不断升温，景瑞物业站在风口浪尖，已经蠢蠢欲动。“景瑞物业选择A股。”正在操作景瑞物业上市的合福资本投资总监韩德伟解答了疑问。

物管行业的“马太效应”愈发明显，要想在资本市场挣得一席之地，景瑞物业的规模还要提一提。比起其他物企大刀阔斧地外拓，景瑞物业在这方面显得谨慎。

近两年来，输送给景瑞物业项目的景瑞控股，销售面积增速放缓，甚至出现不增反降的情况。2019年时，景瑞控股合约销售面积约121万平方米，同比增长4%。2020年，合同销售面积约为116万平方米，同比下降约4%。

截至2020年6月统计，景瑞物业已入驻国内35个城市，承接了包括花园别墅、高档公寓、商业广场、政府行政办公楼等多种物业类型的物业服务工作，合同管理面积逾2500万方。

母公司销售面积的放缓，自然也影响到对景瑞物业的面积输送，规模扩充进程缓慢的同时，景瑞物业又陷入品质风波。1月8日，景瑞物业因多项服务未达标、且违反相关规定，被宁波市住房和城乡建设局列入“黑榜”。

2020年下半年，景瑞物业曾两次因为消防问题，分别被普陀区消防救援支队和奉化市市公安局处以行政处罚。

此外，据企查查显示，景瑞物业涉及法律风险超过1000起，有裁判文书记录787条，包括服务合同纠纷案、业主撤销权纠纷案、财产损害赔偿纠纷案等，其中，起诉他人的物业服务合同纠纷的案件最多，涉及188条，多为催缴物业服务相关费用所致。