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越秀服务:国企朋友圈的地铁生意 | 穿透IPO

邓鑫妮 物业K线 2024-03-02


乐居财经 邓鑫妮 发自广州

 

去年年初的言辞模糊,到年中的推进分拆,再到半年后的递表。

 

1年的时间,越秀地产(00123.HK)分拆物业上市已然成行。

 

2月10日,越秀服务集团(简称“越秀服务”)向港交所递交招股书。赶在除夕的前一天,紧随康桥悦生活、领悦服务而来,成为港交所已递表排队的第11家。

 

春节团聚的热闹与港交所上市的热闹,在这个时候有了莫名的融合。林昭远执掌越秀地产的第三年,趁着风口还在,顺势将物业推入资本市场。

 

与其他物企不同的是,背靠着广州政府这颗大树,越秀服务想发挥国企朋友圈的资源优势,要讲一个关于TOD物业的新故事。

 

不知在竞争愈加激烈的物管赛道,越秀服务的这个故事是否能打动资本。

 

早两天入局的熟人战投者

 

早在递表的前两天,越秀服务的战投者就已有预告,这也与招股书中所披露的股东以及持股量相同。

 

2月8日,广州地铁投融资以3.3亿元发行及配发越秀服务9036万股普通股。投资事项完成后,越秀服务将直接由GCD China拥有约91.85%权益、广州地铁投融资拥有约8.15%权益。

 

根据招股书披露,重组之后,越秀服务的两大直接控股股东就是GCD China和广州地铁投融资。其中,越秀地产通过GCD China间接持股越秀服务91.85%,广州地铁通过广州地铁投融资间接持股越秀服务8.15%。这也表露了越秀地产与越秀服务之间的母子关系。

 


而广州地铁投融资或者说广州地铁对于越秀地产并不是陌生人,而是自家人。一方面,越秀地产与广州地铁都由广州市人民政府控股;另一方面,二者在股权、业务上早有交集。

 


广州地铁投融资在成为越秀服务二股东之前,就已是越秀地产的第二大股东,2019年斥资约51.25亿元拿下其19.9%的股份。而在去年11月,越秀地产旗下物业又以2.81亿元,收购了广州地铁旗下两家物管公司各67%的股权。

 

越秀物业既是越秀服务的间接全资附属公司,也是越秀服务的主营公司。先拿下战投者的业务填充规模,再引入战投者的资金,越秀服务这一出一进,既增加了规模,又多了营运资金。

 

而如果按照两笔交易的金额来简单计算,其实,广州地铁相当于只花0.49亿元的真金白银拿到了越秀服务8.15%股权。

 

广州“老牌国企”的越秀地产担任大股东,由中国广州市人民政府100%控股的广州地铁作为第二股东。越秀服务可谓出生就含着金钥匙,依靠着其国企朋友圈,其业务也稍有所不同。

 

其中,地铁物业是它所引以为傲的。“我们是唯一一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物服企业。”招股书中,越秀服务如此说道。

 

毛利率“垫底”

 

越秀服务的业务主要划分为两大部分:非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务。

 

截至2020年9月30日,越秀服务营收7.8亿,同比增长27%;净利润1.27亿元,同比增长127.5%。其中,非商业物业管理及增值服务提供占比68.5%,商业物业管理及运营服务承担31.5%营收。

 


成立已有28年的越秀服务,前身是广州城建开发物业有限公司,尽管规模有所增长,但在众多物企中,越秀服务的管理面积并不出彩。

 

截至2020年12月31日,越秀服务的在管面积达到3260万平方米,在管项目215个,其中来自外部项目占总面积的14.2%,超八成以上来自越秀地产及关联方。

 

此外,细分到两大业务板块,增长幅度显得缓慢。2018年、2019年、截至2020年9月30日,非商业物业的在管面积分别为17.4百万平方米、19.6百万平方米及22.6百万平方米,同期,商业物业在管面积则分别为2.3百万平方米、2.3百万平方米及2.7百万平方米

 

据克而瑞统计,2020年TOP10企业在管面积门槛值达1.87亿平米,TOP50在管面积的门槛值达4010万平米。以越秀服务如今的规模,仍未触到TOP50的榜单。

 


对比前一天递表的康桥悦生活和领悦服务,越秀服务优势并不明显。

 

康桥悦生活去年9月末的在管面积约1370万平方米,近6成面积来自第三方。领悦服务管理面积略高于康桥悦生活,达到1866万平方米,第三方面积也达到30.6%。越秀服务的规模在三家中最高,但来自外部项目占总面积14.2%。

 

相较而言,越秀服务规模占优势,但毛利率却垫底。康桥悦生活毛利率34.7%,领悦服务毛利率34.4%,越秀服务的毛利率30.7%。

 


乐居财经了解到,这与越秀服务商管业务毛利率下降相关。起点相对于非商业物业管理较高,但是目前毛利水平已落后,显示出下滑的态势。2018年商管毛利率为34.4%,彼时非商业物管为21.3%;而截至2020年9月30日,商业物管毛利率为30.5%,非商业物管已超过它,为32.4%。

 

此外,还与较高的员工与分包成本有关联。2018年、2019年、截至2020年9月30日,越秀服务的员工成本及分包成本,占销售成本总额分别63.0%、60.5%、61.7%及59.4%。


高层换血

 

越秀服务虽为越秀地产的子公司,不过,身为越秀地产董事长的林昭远并未出现在越秀服务的高管层,而是将副董事长林峰放到了董事会主席的位置。

 

越秀服务的董事列表中,有不少熟悉的面孔。林峰、吴炜、张劲、姚晓生等都是越秀的老人,林峰、吴炜和姚晓生是非执行董事,张劲为执行董事。

 

吴炜虽然也是越秀地产副总经理,但2020年以来,他更多的时候是代表越秀物业发展现身,出席阿里云、大华股份等战略合作签约仪式。

 

当然,其中也不乏很多新面孔。毛良敏去年2月进入集团,杨昭煊、许丽君、洪诚明和陈元亨等独立非执行董事今年2月刚刚进入董事名单。

 

吴炜和毛良敏的到来,或是越秀服务冲击上市的最后一块拼图。

 

2020年2月,林昭远引入职业经理人毛良敏担纲执行董事,五个月后第二道任命跟着下来,毛良敏再次被任命为越秀物业的董事兼总经理。

 

毛良敏是一位老物业人,拥有20多年物业从业经验,加入越秀物业前,任深圳之平物业副总裁。此外,在今年才进入董事之列的高管中,也有第二股东广州地铁的人,比如杨昭煊是广州地铁的高管。

 

半年前,越秀物业进行高层换血,开始为上市铺路。

 

“物业分拆上市目前还处于研究阶段。”去年3月,越秀地产业绩发布会上,管理层已有分拆物业的想法。

 

4个月之后,越秀物业的管理层进行大调整。杜凤君和张向国退出董事之列,毛良敏和吴嘉滨成为董事,吴炜担任董事长。

 

“此举很可能是为之后引入战投,进行人员增进做准备。”据介绍,杜凤君是越秀地产副总经理,之前分管越秀地产社区商业,张向国则是越秀地产大湾区西部区域公司党总支书记、常务副总经理。

 

 



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