乐居财经 范慧茹 发自南昌

“有追求、有理想就要大胆坚持去做”张园林在生意场上的果断，低调之风也难遮盖这种胆识。

张园林为人低调，平时话不多，公开的媒体采访资料也很少，他属于“闷声做大事”的人。

地产以“黑马”之姿上市不到两年，他又将新力服务推向了资本市场。

3月4日，新力服务正式向港交所递交招股书，“潜伏”两年的上市计划终于浮上水面。

新力服务赴港上市已定，预测的好事近了一步。

从2月6日的“股权大挪移”不到一个月的时间，新力服务的招股书已经递到港交所。物企分拆上市的风口，张园林瞄准机会，快速出手。

“2020年是新力十年征程的收官之年，也是新力下一个十年的起点之年。”张园林在今年年初的新年献词中这么感慨道。站在下一个十年的起点，新力服务已经开始发力了。

27.72%股权犒赏功臣

张园林对于将才的爱惜名声在外，在这次的新力服务招股书中，他的“厚爱”之意再次得以展现。

所搭建的新力服务上市架构，除了自己持有71%的股权外，剩余约29%的股份中，他拿出27.72%来犒赏物业高管团队与员工。

他祭出9.9%的股份做股权激励，由离岸公司先程代持。根据股份激励计划，员工将不时被提名为股权激励信托的受益人。

几经辗转腾挪，最终张园林、闭涛、饶艳龄、马薇以及先程通过各自的信托公司分别持有新力服务71.28%、13.86%、2.97%、0.99%、9.90%的股权。

股权搭建完成，新力服务用于奖赏高管以及股权激励计划的股份合计约27.72%。

其实，在正式递交招股书之前，张园林就曾对新力物业的管理团队进行过一次“犒赏”，南昌新际企业咨询中心（有限合伙）（简称“南昌新际”）18%就是其中之一。

2020年12月8日，张园林通过全资附属子公司江西新梓锐以900万元的代价将新力智慧18%的股权转让给了南昌新际。南昌新际分别由主席兼总裁闭涛持股77.8%、常务副总裁饶艳龄持股16.7%、副总裁马薇持股5.5%。

招股书中，三人的持股比重排序与此相同，闭涛居首，饶艳龄第二，马薇第三，分别持有新力服务13.86%、2.97%、0.99%。

除了封赏高管，张园林还拉来了战略投资人陈康助阵，陈康通过间接全资附属公司诚景（香港）以994.76万元注资的形式加入新力服务，持股1%。

据招股书介绍，陈康是张园林在1999年左右通过商业及社交活动结识，并一直保持着联系。陈康在股权投资方面拥有超10年的经验，2001年起一直在中国投资从事餐饮、贸易、物业租赁及物业管理的多家企业。

突击收并购 在管面积翻倍

新力控股（02103.HK）上市不到2年，张园林就筹备第二家上市公司，其征战速度可见一斑。

新力服务从成立到现在不过10载，其在管面积在近两年迎来爆发，并呈现倍速增长。

招股书显示，新力服务在管面积由2018年的610万平方米增长至2019的1500万平方米，并进一步增长至2020年的3230万平方米，复合年增长率为130.9%。

截至2020年12月31日，新力服务管理的物业项目达233个，在管总建筑面积约3230万平方米；签约管理物业项目400个，合同总建筑面积约6760万平方米。

高速的扩张，在积极招投标以外，新力服务在递交招股书前夕，两笔大金额的收并购“进账”为其增色不少。

据招股书显示，2020年12月20日，新力服务以4800万元，从康燕燕手中收购武汉天贝青60%的股权，另外40%由康燕燕持有，新力服务的第三方外拓再添一笔。

不到四天时间，2020年12月24日，新力服务再度出征，以3000万元拿下南京和度60%的股权，另外40%的股权仍由原来的第三方魏威持有。

据招股书显示，两笔并购总共为新力服务的在管面积增添570万平方米。

而这两家收并购的公司有个共同点，就是业务主要集中在公共物业服务领域。随着两笔收并购的“进帐”，新力服务在非住宅领域的业务得到了扩充。

新力服务的第三方管理面积也进一步提升，由2018年的约300万平方米增加至2019年的790万平方米，并进一步增加至2020年的约2340万平方米。

来自第三方物业的管理面积占比也随之增加，从2018年的49.3%增加到2020年的72.4%，逐渐降低对关联方的依赖。

非住宅物业占比近5成 面积与营收倒挂

新力服务在管面积的增加，也成为其营收快速增长的一大利器。招股书显示，新力服务收益由2018年的2.48亿元增长至2019年的5.37亿元，并进一步增长至2020年的10.06亿元，复合年增长率为101.4%。

净利润则由2018年的1410万元增长至2019年的3530万元，并进一步增长至2020年的1.02亿元，复合年增长率为169.5%。

据招股书称，公司收益主要来源于四条业务线，分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务。

2020年，这四条业务线的收入占比分别为42%、42%、7.5%、8.5%。其中非业主增值服务和社区增值服务收入合计占比达49.5%，而物业管理服务营收占比却未过半。

从物业管理服务收入明细来看，其住宅物业营收占大头，2018年到2020年占比分别为64%、67.9%、67.9%；非住宅物业营收占比分别为36%、32.1%、32.1%。

非住宅物业的营收占比在近两年来，看似没有减少，但是从非住宅物业的在管面积来看，2018年到2020年，其在管面积从105万平米增加到1546万平米，占总在管面积的百分比从17%提升到了48%。

也就是说，非住宅物业在管面积的大幅提升，并未带动物业管理服务收入比例的增长。细分非住宅物业，可以看出，新力服务在公共物业方面，物业管理服务营收偏弱，在管面积达1304万平米的公共物业，只取得了13.2%的物业服务收入。