毫无意外，物业先地产一步上市，也许这正是新希望集团董事长刘永好一开始就预先做好的资本版图规划。

作为2021年第一家递交招股书的物企，新希望服务一只脚已迈进上市之列。5月9日晚，新希望服务通过港交所上市聆讯，前后不过4个月的时间。

相比于递表时的“闪电速度”，过聆讯之后的新希望服务，步调依然没有放慢，第二天，IPO新闻发布会召开。释放的信息与公开的基石投资者名单，一点也不亚于“突袭”递表给市场掀起的波澜。

新希望服务公告称，已与6名基石投资者订立独立的基石投资协议，海王星投资控股有限公司、Green Better Limited、鼎睿再保险有限公司、中国四川国际投资有限公司、Keltic Investment （HK） Limited及Golden Star International Pty Limited合共同意按发售价认购可用投资金额3.831亿港元购买的有关数目发售股份。

此次募资，新希望服务预计发售2亿股股份，其中1.8亿股股份将作国际发售，占初步发售股份总数的90%；余下2000万股股份将于香港作公开发售(可予重新分配)，占初步发售股份总数的10%，每股价格位于3.80港元-4.70港元，集资额最多9.4亿港元。

按照计划，新希望服务的股票将于5月11日上午9时开始香港公开发售，5月11日-14日招股，预计5月25日正式在香港联交所主板开始买卖。

继新希望乳业（002946.SZ）在深交所上市后，刘永好家族即将再添一个资本之翼，其拥有的上市公司将增至6家。

刘永好的“朋友圈”

随着新希望服务全球发售公告的发布，刘永好的豪华基石投资阵容浮出水面。其中不乏业内耳熟能详的贝壳(BEKE.NYSE)、小米集团(01810.HK)、复星集团(00656.HK)等知名海内外上市企业。

根据全球发售公告，共6位基石投资者已签订协议，合共斥资3.83亿港元，将根据最终的发行价格购买约最少8150.1万股，最多1亿股的发行股份。

该六位基石投资者分别是海王星、Green Better、鼎睿再保险、四川国际投资、Keltic、Golden Star。

其中投资占比最多的海王星背后的全资控股股东正是贝壳，斥资1.17亿港元，预计占发售股份总数的10.8%-13.4%不等，约占已发行股份总数（未行使超额配股权）的3.1%-3.8%不等，将成为仅次于实控人刘永好和高管持股平台以外的第三大股东。

图中排序第二位的投资者Green Better，其背后大佬是小米集团，斥资3880万港元，预计占发售股份总数的3.3%-4.4%不等；排序第三的鼎睿再保险则是由复兴国际间接持有86.51%，同样投资3880万港元。

而四川国际投资则是由位于四川的4家国有企业联合成立的海外投资平台。投资金额7750万港元，预计占发售股份总数的7.2%-8.5%不等，仅次于贝壳。

基石投资者Keltic背后的实益拥有人则是“防水一哥”东方雨虹的董事长是李卫国，其投资7230万港元，预计占发售股份总数的6.7%-8.3%不等。

Golden Star背后的实益拥有人是陈静，其投资3880万港元，预计占发售股份总数的3.3%-4.4%不等。

众多知名基石投资者的捧场，展现了刘永好强大的朋友圈阵容，当然这也离不开新希望服务自身的吸引力。

根据聆讯后资料，截至2020年12月31日，新希望服务共管理65个项目，总在管面积约为1020万平米，尽管在管面积并不出色，但是其40%以上的高毛利打败了多数上市物企。

2018年-2020年，新希望服务分别实现营收2.58亿元、3.81亿元、5.88亿元；录得对应毛利率分别为42.6%、41.9%、42.1%，超过上市物企平均约29%的毛利率水平。

侧重商业+民生

“未来发展方向会侧重高毛利率的商业运营以及民生服务板块”首席执行官兼总经理陈静在新闻发布会上透露。

规模不算出众，“高毛利率”成了新希望服务在圈内站稳脚跟的发力点。

新希望服务的业务分为四大板块，近几年一直在调整业务结构，四大业务的占比较为均衡。

截至2020年底，物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务以及民生服务，收入分别为1.89亿元、1.68亿元、1.12亿元和1.17亿元，占总收入比重分别为32.3%、28.6%、19.2%和19.9%；对应的毛利率分别为31.2%、43.8%、54.8%和44.9%。

物业管理收入占比从45%优化至32%，民生服务收入占比则由11%上升到19.9%；而毛利率较高两大业务便是商业运营服务和民生服务，这契合了刘永好给新希望服务的定位——提供民生服务的企业。陈静在会上也提到，近三年营收增长最快的是民生服务板块，复合增长率超过100%。

而对于规模扩充，新希望服务表示，会通过内生增长、市场并购、市场拓展三个方向发力。从之前的招股书来看，2019年以前，新希望服务完全没有来自独立第三方的在管项目，直至2020年前三季度，才拓展了两个独立第三方的项目。

不过，在第三方外拓上，新希望服务也做好规划。此次将募资所得70%用于战略收购及投资。目前有10个来自第三方的物业项目，总在管楼面面积约为150万平方米，占目前总在管楼面面积的13.2%。

现阶段，有近九成面积来自新希望地产及关联公司，也就是主靠“内生增长”。乐居财经获悉，新希望服务除了从关联公司新希望地产获得在管项目之外，还将从新希望集团的产业园得到业务资源。

能够吸引多个知名投资者的认购，新希望服务背靠的“大树”——新希望集团是关键，稳定的规模输送自然对营收有所保障。

资料显示，截至2020年12月31日，新希望服务订立合约的尚未交付予的26个住宅项目物管服务，其中18个由新希望地产开发。

时间回溯到四个月前，彼时新希望服务的股东阵容，除了刘永好家族信托持股90.8%外，其他两个股东，一个是员工持股平台，一个是崔东红，分别持股6.2%、3%。

而刘永好及其80后女儿刘畅透过Golden Rose拥有公司股东大会上超过30%的投票权，为新希望服务的控股股东，大权在握。

新远为员工持股平台，去年5月，由张明贵、陈静、武敏、姜孟军、黄坤分別持股32%、24%、19%、12.5%、12.5%的成都云璟观澜企业管理有限公司（简称“云璟观澜”）以注资的方式持有新希望服务6.2%的股权，张明贵等人按股权比例出资。

“封赏”的高管多为董事会成员，陈静和武敏是执行董事，张明贵、姜孟军、黄坤为非执行董事，其中姜孟军还兼任新希望地产执行总裁。

第三方持股股东崔东红，是成都新希望实业投资有限公司的全资股东，成都津晶商贸有限公司的法人，同时任新加坡Tessa Therapeutics 科技公司副总裁、新希望新加坡顾问等职位。

将其纳入股东之列，新希望服务看重的是其投资能力。据介绍，其在云端解决方案公司、造船公司、科技和生物技术行业方面拥有丰富的投资经验。

贝壳切入物业

一众基石投资者中，贝壳的最为吸睛，不仅是因为其认购量最大，更在于其与新希望的渊源不浅。

通过海王星，贝壳认购额9700万元，是6名基石投资者中认购额最大的一方。

海王星是一家于香港注册成立的公司，是贝壳的一家间接全资附属公司。

借由对新希望服务的投资，贝壳也顺势切入了物管行业，在房地产经纪之外又多了一个赛道。

事实上，刘永好与贝壳的渊源可以追溯到多年前。

企查查显示，链家2001年成立后，共经历了7轮融资，其中新希望集团身影多次出现。2016年4月，链家B轮融资被曝获得60亿元，其中就有新希望集团作为战略方参与。此后链家的C轮融资，新希望集团也参与其中。

2017年6月，包括新希望投资在内的多方进入链家的股东名单。其中，新希望地产总裁张明贵于2016年8月25日进入北京链家董事会管理层，担任董事。

直到2019年3月，贝壳找房接棒链家走向台前，链家的资本结构因此发生变化，原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房。包括新希望集团在内的22家投资人撤出对链家的投资，张明贵等也随之退出其董事会。

刘永好与链家的羁绊延续到贝壳。同时，贝壳找房启动D轮融资，相关报道显示，新希望集团也参与了其中。

从链家到贝壳，前后几轮融资新希望集团都鼎力支持。由此来看，贝壳为新希望服务“站台”，除了切入物管行业的打算，也颇有“投桃报李”的意味。