乐居财经 邓鑫妮 发自昆明

云南城投物业逃过了被“变现”，却未能躲过被冻结。

6月4日，ST云城（云南城投，600239.SH）持有云南城投物业服务有限公司（简称“云南城投物业”）的全部股权被冻结，冻结期从2021年6月1日-2024年5月31日，有三年之久。

事实上，这次的股权冻结在预期之内。近两年，云南城投资金缺口愈渐明显，过去一年挂牌出售的公司股权达20家，挂牌标的资产近107亿元；4月9日，又一口气挂牌了20家公司。当法院再次冻结其资产时，云南城投物业也就被顺势抛了出来。

据云南城投财报显示，去年物业管理为其带来了超3亿的营收业绩。在其“资不抵债”的档口，这笔收入自然是不能忽略的，云南城投也把物业捂在口袋。

不过，在房企分拆物业上市“减负”的当下，股权已经冻结了的云南城投物业，也意味着暂时失去了上市的机会。

内忧外患

外患凸起，云南城投物业的内忧也未停歇。最近两年，其规模增长并不明显，而在股权冻结的10天前，又背上成立以来最大的一笔执行金额。

从股权关系来看，云南城投物业是云南城投的全资附属公司。在此次的股权冻结中，云南城投将其持有的1000万元的权益全部冻结了。

总经理赵宝密曾在采访中表示：“云南城投物业将紧随云南省城投集团及云南城投置业股份有限公司的发展步伐，通过内生式增长和外延式并购，助推管理规模扩张。”

目前，云南城投物业的体量仍显“单薄”，旗下控股的公司仅有2019年投资成立的成都城鼎物业服务有限公司。期间，在北京、大理等地设有9家分支机构，此外便不再持有其他产业。

虽然背靠着云南城投庞大的土储规模，但云南城投物业从中受益得并不多。2018年，云南城投物业的在管面积约为700万方，而截至去年底，其管理项目为30个，在管面积1042.76万平方米，管理项目覆盖昆明、西安、北京、兰州、成都、大理、腾冲、西昌、攀枝花、九江、重庆等城市，涵盖住宅、高级写字楼、城市综合体等多业态物业管理项目。

两年的时间，云南城投物业的规模增长了342.76万平方米，增幅42.86%，年复合增长率仅有22%。

规模增长不显，但其涉及的纠纷却不少。据企查查显示，其自身法律风险有36条。其中，有裁判文书记录14条，案件总金额为24.07万元，企业作为被告占比22.22%，涉案案由为物业服务合同纠纷的案件最多。同时，还有两条行政处罚记录，罚款金额1.5万元；以及一条被执行记录，执行金额为8万元。

物业管理毛利率“吊车尾”

“有计划、有步骤地剥离不符合公司战略转型的资产和业务”云南城投如是回应接连抛售资产的举动，而在剥离的资产中，并没有开刀物业的想法，也没有流露出分拆物业上市融资的打算。

云南城投曾在财报中表示：“基于公司目前物业服务管理和商业运营管理面积超千万平米，年营业收入突破10亿元，盈利稳定，公司拟成立综合性城市服务平台。”

目前，云南城投旗下共有5家公司的业务涉及物业管理，分别为云南城投物业、成都城鼎物业服务有限公司、云南城投海东方物业服务有限公司、大理洱海天域物业服务有限公司、成都云银城物业管理有限公司，而云南城投物业是其物业管理业务的运营主体。

过去一年，物业管理的营收和毛利率双双增长，营收更是云南城投各项业务中唯一正向增收的。不过，即使同期的毛利率增长了5.68个百分点，却也“拖累”了其他业务。

截至2020年底，云南城投实现营业收入 43.93 亿元，其中物业管理收入约3.5亿元，占比7.9%。同期的物业管理的收入同比增长8.91%，而其他主营业务的收入均出现不同程度“缩水”，房地产开发、商业管理、酒店运营跌幅分别为35.77%、23.25%和26.8%。

毛利率方面，却出现了较大的反转，物业管理的毛利率与主营业务的整体毛利率相差36个百分点。2020年，云南城投主营业务的毛利率为51.73%，商业管理、房地产开发、酒店运营、物业管理等业务的毛利率分别为89.65%、47.56%、25.57%、15.51%，物业管理处于末位。

云南城投债务高企

抛售部分资产疏通现金流，云南城投还是被挂上了“ST”的前缀。4月28日，其股票被实施退市风险警示，股票简称变更为“ST云城”。

截至2020年底，其归属于上市公司股东的净资产为-3.77亿元，同比减113.89%。如果2021年度审计的净资产继续为负值，股票将被强制退市。

年初以来，云南城投曾三次发布退市风险警示的提示公告。此前，由于业绩亏损等问题，还收到了上交所下发的问询函。云南城投对此解释，受融资环境收紧、疫情等因素影响，公司为加快销售去化、缓解资金压力，对部分去化周期较长的项目进行了价格调整，全年计提了10.48亿元的大额存货减值准备。

退市风险压顶，营收走低的同时，手中的货币资金也在压缩。2020年总营收为43.93亿元，较2019年同期减少了29.69%。去年底其手中货币现金约12.96亿元，同比减少了35.52%。云南城投解释道，这笔钱的减少主要因为归还了债务。

尽管已归还了部分债务，但其有息负债的规模仍较可观。云南城投2020年度长期和短期借款合计104.3亿元，账上仅有货币资金12.4亿元，现金缺口至少91.9亿元。其截至2020年12月31日的有息负债余额611亿元，占资产总额的比例为76%。

变卖资产，成了云南城投缓解债务压力最便捷的一条路。

今年4月，云南城投挂牌拍卖20家公司，并且在公告中表示：“为促进本次交易的顺利实现，增强公司市场竞争力，公司控股股东康旅集团拟参与本次交易全部或部分标的股权的购买。”

上一次的抛售，也是康旅集团接盘。去年初，云南城投一次性出手18家公司，不过这18家资产最终于得以拍卖的是其中11家。今年2月，云南城投的大股东康旅集团接下了这批公司。

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