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南都物业开始成为“提款机”

徐酒眠 物业K线 2024-03-02


文/乐居财经 徐酒眠

房地产行业时局动荡,物业沦为“回血包”已经不是新鲜事。而就连贴着“独立第三方”标签的物企,也未能避开被质押变现。

 

12月15日,南都物业((603506.SH)发布公告称,其控股股东浙江南都产业发展集团有限公司(简称“南都产业集团”)将其持有的公司部分股份进行了质押,并已办理完毕相关股份质押登记手续。

 

南都产业集团是南都物业的最大股东,持股占比34.36%。公告显示,本次南都产业集团向北京银行股份有限公司杭州分行质押了1600万股股份,占其所持南都物业股份的24.80%,占南都物业总股本比例的8.52%。

 

本次南都产业集团质押股份融资资金的具体数额未披露,质押起始日为2021年12月3日,当日南都物业的收盘价为14.99元/股,以此推算,质押股份市值约2.4亿元。

 


大股东质押股份融资,发布公告后的今日,南都物业股市却意外地上涨,开盘后不久一度涨幅1.09%;涨势持续到今日收盘,南都物业报14.91元/股,涨幅停在了0.95%,总市值27.81亿元。

 

去“房地产”

 

“这是要收并购喽?”对于南都产业集团的股份质押融资,有网友留言发出疑问。

 

对于质押融资资金的用途,南都产业集团表示将用于自身生产经营。成立于2010年9月19日,南都产业集团介绍其是国内首批按照“大行”模式建立的综合性地产服务公司,主营房产投资和收购业务。

 

今年以来,南都产业集团动作频频。先是在5月底进行了一次较大的经营范围变更,砍去了房地产中介服务、经济信息咨询(除商品中介)等,新增了房地产评估、房地产咨询、房地产经纪等20余项业务;与此同时,原股东之一的金汉城退出,韩芳的儿子韩诚进入。



今年9月,南都产业集团又进行了办公地变更,从杭州市西湖区古墩路搬迁至杭州市西湖区和景商务中心。

 

更大的变动发生在11月。上个月初,韩芳的妹妹韩红进入南都产业集团高管中,从韩芳手中接过总经理职位;月中,企业名称隐去“房地产服务”的字眼,从“浙江南都房地产服务集团有限公司”变更为了如今的南都产业集团,同时行业代码也由“7030:房地产中介服务”变更为“7090:其他房地产业”。

 

而在本月初,南都产业集团将持有的南都物业股份进行质押融资。种种迹象,南都产业集团似乎在酝酿一个更大的动作。

 

相关资料显示,2019年,南都产业集团曾斥资1.74亿元竞拍下西湖区一块约0.98公顷的土地。按照购地信息详情披露,这块地的用途为商务金融用地,约定开工日期在今年4月,竣工日期在2024年4月。

 

而此番质押融资的资金,或许也会与这块土地有关。

 

此外,除了南都物业,南都产业集团还有11家对外投资企业,其中9家持股占比在55%及以上,而注册资本在千万及以上的有4家。

 

理财贡献3.5%的收益

 

既无地产公司可以依靠,又无雄厚资金支持,独立第三方物企的规模增拓主要依靠招投标与收并购。

 

而南都物业上市至今仅披露有过一笔收并购,2018年6月,其以自有资金1亿元收购了江苏省常熟地区物管龙头金枫物业70%的股权。在此后,南都物业更多的是以招投标与合资公司拓展市场。

 

截至2021年9月30日,南都物业的现金及现金等价物余额为2.83亿元,资金不算富裕。

 

事实上,对于中小物企而言,当下或许的确不是收并购的好时机。行业加速整合,优质标的水涨船高,投后管理又是一件费时费力费钱财的事,而稍有水土不服很大可能还会拉低当前的盈利水平。

 

半个多月前,11月27日,南都物业发布了一则使用闲置资金进行理财的公告,以自有资金1.4亿元购买了5家公司的理财产品,预计年化收益率在4%到8%不等。

 

公告数据披露,近一年来,南都物业使用闲置自有资金购买的理财产品类型就有22个,实际投入金额合计8.23亿元,实际收回本金合计4.63亿元,实际受益合计1433.14万元。

 

早在IPO期间,南都物业就曾多次进行了货币基金、理财产品、信托产品等投资。相关资料显示,2015年、2016年,南都物业货币基金与信托产品共计投资1.3亿元、1.35亿元。

 

上市后,南都物业更是多次开展理财产品交易。2020年全年,南都物业1.38亿归母净利润中,有486万元是来自金融资产的收益。13800

 

购买大量的理财产品,南都物业也曾被质疑业绩依赖理财。

 

不过,南都物业表示,在保障公司正常经营运作和资金需求的前提下,使用闲置自有资金进行现金管理,有利于提高资金使用效率,降低财务成本,获得一定的投资收益,不会影响公司主营业务的正常发展,符合公司和全体股东的利益,不存在对理财的依赖。

 

加快应收款回收

 

南都物业发出大股东股份质押同公告的同时,还发布了一则关于累计涉及诉讼、仲裁的公告。

 

公告披露,近12个月,南都物业及子公司新增累计的诉讼、仲裁金额合计超1.16亿元。其中,累计未结诉讼、仲裁 案件金额合计7957.88万元,累计已结诉讼、仲裁案件金额为3656.51万元; 累计主动诉讼、仲裁金额合计约为1.09亿元,累计被动诉讼、仲裁金额合计为762.26万元。

 

“物业真不一定是个好赛道”,有网友在这则公告下发出慨叹,不过似乎有点偏颇了。

 

事实上,披露的诉讼、仲裁是南都物业在加快应收账款的回收。南都物业在公告中表示,本次披露涉案情况主要为公司主动诉讼、仲裁案件,若诉求得到法院支持和有效执行,将会对公司产生积极影响。

 

加快应收账款的回收,在化解应收账款风险的同时,也能降低坏账损失对净利润的吞噬。

 

财报数据显示,截至2021年9月30日,南都物业应收款项约5.19亿,较去年同期增长了21.01%。

 

而时间往前推,截至2021年6月30日,南都物业的应收款项约为4.71亿元,较去年同期增长了39.84%,占报告期末总资产的22.59%。



截至中期报告期末,南都物业账面余额4.06亿元,按组合计提坏账准备达2853.67万元,较年初约增加了365.3万元。





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