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保利物业:收并购挂零 | 年报风云⑤

范慧茹 物业K线 2024-03-02


文/乐居财经 范慧茹


业绩预告打头阵,成绩单发布也比往年早了不少,作为央企中规模位居首位的物企,保利物业在资本市场上的底气尽显。


3月15日,保利物业公布了上市后的第三份年度财报,营收和净利润涨幅均超过了预告中的25%。


2021年,保利物业在管面积取得4.65亿平方米,较去年同期增长18.3%;营业收入取得107.83亿元,较去年同期增长约34.2%;年内利润8.71亿元,同比增加25.1%;公司拥有人应占年内溢利约为8.46亿元,同比增长约25.6%。


业绩公告次日,保利物业的股价涨超18%,在物业板块整体上扬的带动下,一扫前几日股价下探的阴霾。只不过在业绩喜盈之余,面对激烈的市场竞争环境,保利物业利润率长期低位运行等问题依旧不可回避。


低净利率再降位


近几年,保利物业的毛利率以及净利率水平一直在上市物企中的低位徘徊。


根据2021年业绩报告,期内保利物业毛利约为20.15亿元,同比增长约34.4%,毛利率约为18.68%,上升约0.03个百分点;净利率为8.1%,同比下降0.6个百分点。


2021年上半年,上市物企的平均毛利率已经达到了31.4%,净利率为14.74%,保利物业与之相比几近腰斩。


保利物业低利润率积弊已久,与其服务业态的构成有着较大的关联。近几年,保利物业以大物业为发展目标,“成为大物业生态平台首席运营商”是保利物业的企业愿景。


公共及其他物业项目在管面增速明显,2021年,保利物业该项业态的在管面积达到了2.4亿平米,占总在管面积的51.6%,成为保利物业的第一大业态类型,超过住宅物业在管面积。



然而,庞大的公共业态规模并未给保利物业带来同等比例的物业管理收入。2021年保利物业的“公共及其他物业”物业管理收入取得14.62亿元,仅占比物业管理总收入的21.9%,远低于其在管面积占比。


从单位面积物管营收来看,保利物业的“公共及其他物业”也拖了不少后腿,其单位面积收入仅约6.09元/平米,而住宅物业的单位面积收入则达到了20.23元/平米,商写物业更是高达61.3元/平米。


在3月16日的业绩发布会上,管理层坦言,未来毛利率依旧有下行压力,“因为我们的公共服务占比是会提升的,而它的毛利率水平是低于总体毛利率。”尽管如此,管理层依旧认为公共服务是未来的发展方向,“公共服务是发展战略重心,政府也是支持这个方向,且央企和合作方能保持合作交流的优势。”


在被问及政府对公共服务项目的支付能力是否有所下降时,管理层回复称,“从我们接触来看没有感受到政府有支付违约或下调的动作,虽然近几年过紧日子的氛围确实存在,但对我们公共服务的影响是比较少的。”


有意思的是,在同样谈及政府支付能力的问题时,碧桂园服务则给出了相左的看法。在3月14日碧桂园服务的电话会议上,管理层透露将下调城市服务的收入比重,对于下调原因,管理层更是直言,“因政府财力堪忧,一些政府项目成为公司现金流亏空的最主要原因,之后这类业务会相对谨慎。”


增值服务重投收效欠佳


作为央企,保利物业对收并购的态度一直较为谨慎,并购步伐也相对保守,2021年上市物企产生的65起并购案中,未见保利物业身影。


期间,保利物业甚至两度变更上市募集资金用途,压缩并购金为增值服务铺路。


保利物业想要重点发展增值服务的“野心”袒露已久,2021年,保利物业用于开拓增值服务的募集资金已花去31.6亿港元,远超过收并购以及数字化升级所用资金,目前该项募集资金储备仅剩下1.02亿港元。


然而,眼看花费在增值服务身上的募集资金储备即将见顶,保利物业的增值服务却收效甚微。2021年,其社区增值服务收入取得23亿元,占比总收入的21.3%,较去年同期下降0.4个百分点;其收入涨幅也在物业管理服务以及非业主增值服务之下,为31.6%,后两者收入涨幅分别为34.8%和35%。



不过在增值服务的毛利率上,保利物业还是有所精进。2021年其社区增值服务收入毛利率取得31.4%,较去年同期增加1.23个百分点。但是依旧低于上市物企均值,去年上半年公布数据的32家物企社区增值服务平均毛利率达到了47.63%。



对于社区增值服务的发展逻辑,在业绩发布会上,保利物业管理层也给出了自己的看法,其认为,从市场端看,业主还没看到增值服务的附加价值,“我们认为社区增值服务有长久发展潜力,因为居民消费场景在快速变革,需求在社区不断下沉;政府鼓励社区承接居民服务,政策端会有更多有效的措施。”


谈及保利物业增值服务未来的发展方向,管理层称将关注物业管理和业主的黏性以及场景的建立,精确定位业主需求;优化产品供应链;打造社区内的落地闭环能力;同时美居和零售也会加大变革,开辟新的服务业态等。


分红比例下调15个点


总体来看,保利物业作为央企,基本面相对稳定,收并购相对保守也已被投资者习以为常,对于投资者股东来说,他们更为关注的是与自身利益密切相关的派息情况。


财报显示,保利物业董事会建议分派2021年度股息0.305元/股,派息比率相当于约20.0%,与上一年同期相比派息比率下调了约15个百分点,股息率仅约0.9%。


同样是派息,保利物业与上一个发布财报数据的越秀服务形成了鲜明对比,越秀服务2021年度计划的派息率达到了35%,股息率约3%。



对于派息比例下降的疑问,管理层在业绩发布会上解释称,主要考虑三方面因素,一是整体行业及市场发展环境,二是公司下阶段业务发展需求,三是公司下阶段资本开支计划。


管理层认为,下阶段行业资金面是趋紧的,但并购机会增多,环境相对友好,因此要预留更多资金储备,未来在多种经营领域和科技方面,也会不断加大资金投入。


“下调分红比例,留出储备资金。”实际上,该解释也从侧面印证了保利物业现金流增长乏力的现状。截至2021年,保利物业的现金及现金等价物约为76.91亿元,较去年同期增加约2.43亿元,增长约3.3%。


现金增幅较缓,与保利物业激增的租赁资产及投资物业有关。2021年,保利物业租赁资产及投资物业约有7.04亿元,较去年同期1.8亿元,增加约5.24亿元,涨幅高达290%。


这部分的资金投入,与关联方保利发展控股密切相关。2021年,保利物业曾与保利发展控股新订立三年的物业租赁协议,租赁资产及投资物业增加约8.15亿元。加之物业折旧减损,以及期间减少约9000万元的租赁资产及投资物业,形成了2021年整体290%的涨幅。


除此之外,贸易应收款项及应收票据的激增,也促使现金流增速放缓。2021年,保利物业贸易应收款项及应收票据约为14.25亿元,较于去年同期增长约5.37亿元,涨幅达60.44%。



在贸易应收款项的激增下,减值亏损也在增加。2021年保利物业贸易应收款项减值亏损达2276.5万元,其他应收款项减值亏损为786.9万元,较去年同期分别增加7.37%和91.37%。



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