9.88倍PE“收编”一家商管，新希望服务这笔买卖“划算”
文/乐居财经 徐酒眠
上市近一年，新希望服务（03658.HK）终于敲定了第一笔并购单。
4月11日晚，新希望服务刊发公告称，以1.8亿元收购成都明宇环球商业管理有限公司（简称“明宇环球商管”）51%的股权。
“第三方外拓是最重要的规模增长方法，收并购是外拓补充手段。”二十天前的业绩发布会上，新希望服务首席执行官陈静坦言，虽然上市募集资金中有70%计划用于公司的收并购，但公司对收购一直秉承着非常理性和谨慎的态度。
慎之又慎之下，新希望服务选择将明宇环球商管揽入怀中，显然是经过了一番细致地考察与深思熟虑。
“双方将在商用物业管理和生活服务上形成协同效应，进一步巩固在西南区域的深耕优势”，对于这笔收购的理由与裨益，新希望服务如是解释。
收购明宇环球商管51%的股权，获得控股权及财务并表，并派驻管理层与原股东合作经营管理、合谋市场，对尚还在中小型物企之列的新希望服务而言，显然不失为一个明智的选择。
一方面，部分股权收购所用资金更少，可以避免“失血”过多；另一方面，原股东参与经营、作出业绩承诺，也能减少部分投后管理的成本投入。
9.88倍收购PE
拥有商管属性的物业标的，在物管行业收并购狩猎场上并不常见，而更为难得的是，新希望服务对明宇环球商管的收购溢价并不高。
交易公告披露，截至2021年12月31 日，明宇环球商管拥有人应占纯利约3574.28万元。以此计算，新希望服务1.8亿元收购其51%股权的市盈率约为9.88倍。
2021年物企收并购的平均PE为13倍。回望物管行业去年发起的几宗商业物业管理并购案，收购PE值基本都在此之上。
去年年初，恒大物业以15亿元对价收购浙江亚太酒店物业服务100%股权，以实际交易对价和标的2020年盈利粗略估算，这笔收购对应的PE值约为15倍。
此后，龙湖智创生活12.73亿元收购亿达服务的PE值约为14倍；卓越商企服务以2.25亿元收购北京市环球财富物业75%股权的市盈率约为10.6倍；融创服务7.3亿元收购彰泰物业80%股权的PE值为12倍……
据此而言，新希望服务收购明宇环球商管，对价1.8亿、收购PE不到10倍，可以说是一笔相当划算的买卖了。
此外，对新希望服务而言，在这笔交易中也并不需要承担太大的资金压力，而这也能为其未来在斩获其他适合标的留足空间。
最新年报披露，截至2021年年底，新希望服务手中现金余额为11.05亿元，较上一年涨幅达到880%。其去年5月IPO上市募得资金7.9亿港元，而其中大约有5.53亿港元为收并购备用金。
不过，新希望服务也通过官微表示，未来依然会保持理性且审慎的态度，选择细分领域互补、区域深耕且品质趋同的项目，或者生活服务类的标的。
三年业绩承诺
收购明宇环球商管，除了较低的溢价之外，新希望服务对卖方也做出了相关业绩约束。
从代价支付协议来看，此笔交易支付共分为三期完成。首期付款1.08亿元，除了签署交付承诺、交割证明、不竞争承诺之外，卖方还需要保证于协议日期，明宇环球商管的货币资金不少于800万元。
第二期付款5404.2万元，需要卖方向工商部门申请相关登记手续变更；余下1801.4万元在交割日之后的六个月之内完成，为第三期付款，而先决条件为明宇环球商管取得若干物业的房产证以及证明物业，并无产权负担或第三方权益的相关书面文件之后。
与此同时，相关收购金额也并非板上钉钉。根据交易公告，明宇环球商管2022年、2023年、2024年三年的收入不得低于1.38亿元、1.45亿元、1.52亿元，对应财年的净利润不得低于4090万元、4499万元、4949万元。
倘若对应期内承诺目标未达成，新希望服务有权向卖方索要差额补偿。其中，收入补偿额为对应财年的承诺收入与对应财年实际收入之差乘以担保纯利率30%；而溢利补偿额为对应财年的承诺溢利与对应财年实际溢利之差。
业绩承诺期满后，明宇环球商管的实际收入总额低于3.91亿元、实际溢利总额低于1.22亿元，交易代价需要重新调整。
此外，业绩承诺期内，明宇环球商管余下49%股权的持有方不能对股权进行转让；业绩承诺期满后，也需要得到新希望服务的书面同意后才能再出售股权。
增补商用物业
企业间的资本交易向来是本着互惠互利的原则，新希望服务“牵手”明宇环球商管也不例外。
事实上，明宇环球商管并不是籍籍无名之辈。其脱胎于深耕酒店产业的明宇集团，总部位于四川，专业聚焦中高端写字楼、多功能商业综合体等高端商务不动产的运营管理，是国内首家从事高星级酒店后线运营集成服务的专业化企业，也是国内率先将五星级酒店标准服务体系与国际化物业管理体系融为一体的实践者。
目前，新希望服务主要为高端住宅、医疗机构、校园园区、办公楼宇、商业市场等多业态提供服务。收购明宇环球商管，无疑是能为新希望服务进一步提升商用物业管理的竞争力，在酒店后线业务上形成互补。
另一方面，成渝城市群是新希望服务战略发展重点区域，恰与明宇环球商管的区域优势不谋而合。此次股权合作，也将进一步加强新希望服务在西南区域的优势地位，快速推进多元化战略，凸显以区域为中心的规模效应，在提升市场份额的同时，加速公司发展。
根据交易公告披露，紧随本次收购完成，新希望服务将获343万平方米的新增在管面积。而截至2021年末，新希望服务在管楼面面积约为1621万平方米，其中超8成管理规模位于西南和华东地区。
紧随明宇环球商管并表经营，新希望服务在西南区域的市场将进一步扩增，同时将进一步增厚商业物业管理业绩。
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