德信服务“拆雷”｜年报风云（158）
文/乐居财经 徐酒眠
更换核数师风波后，德信服务集团（02215.HK）上市后的首份经审核年报终于正式“交卷”。
5月27日，德信服务集团刊发公告，披露了截至2021年12月31日止年度经审核后的业绩。与此前“未经审核”的业绩报告相比，经审核后的综合财务状况表中，有21组数据产生了差额。
其中核心财务数据方面，经审核的经营利润约为1.42亿元，较未经审核披露的数据少了355.9万元；年内利润及全面收益总额约为1.10亿元，较未经审核披露的数据少了180.9万元。
根据这份经审核后的财报，截至2021年12月31日，德信服务集团实现收入约8.7亿元，较上一年同期增长25.7%；录得毛利约2.99亿元，较2020年同期增长26.8%，整体毛利率约为34.4%，较2020年同期提升约0.3个百分点。
同期，利润净额约为1.1亿元，较2020年同期增加约4.1%，净利润率为12.6%，较2020年同期的15.3%下降2.7个百分点。
解除财务担保合同
“本次年报审计工作的延后，并非审计问题，是由于集团内地主要运营城市受新型冠状病毒疫情影响严重，长三角疫情新发展，各地都有办公现场被长时间封控及员工被居家隔离，外部文件收发严重受阻等因素所致。”
4月26日，德信服务发布更换核数师的公告，并声明延期刊发财报的主要原因是受疫情影响，审计工作的延后而非审计问题。
在此前几天，德信服务曾发布了一则关于违反上市规则而采取一定补救措施的公告，原因是德信服务未就质押及担保遵守申报、公告、通函及股东批准规定。
这笔违规质押担保，是原核数师罗兵咸永道会计师事务所在审核财报时发现。随后，德信服务紧急叫停了这笔质押担保交易。
资料显示，去年底，德信服务集团的全资子附属上海栩全为第三方公司杭州瑞扬向平安银行借入的4.96亿元提供担保，与此同时，上海栩全需为这笔担保向平安银行提供总价值5.045亿元的存款证作为质押。
这笔担保并不是免费提供，如果担保顺利，上海栩全将向杭州瑞扬收取质押合同总金额的10.1%作为酬劳，其中8%为每年担保费，2.1%为每年的利息，粗略估计约有5100万元。
而杭州瑞扬背后的实控人赖海萍与德信服务背后的实控人胡一平关系匪浅，两人不仅是多年生意上的合作伙伴，还曾一起成立过公司。
彼时，业内猜测，德信服务上市后的首份正式年报“难产”，或与这从天而降的“违规质押”事件相关联。
在最新披露的审核财报中，德信服务集团表示，上海栩全以平安银行为受益人提供的所有担保均获解除。
第三方面积占比66%
抛开这一违规质押担保，事实上，德信服务账上的资金实力也被间接证实。2021年，其现金及现金等价物同比增加了2.7亿元，达到约5亿元，与质押的存款证金额基本吻合。
此外，其受限制现金也拔高了不少。2020年受限制现金为24.2万元，眼下已经膨胀1000多倍至约2.51亿元。
除此之外，德信服务本身的独立性发展也可圈可点。“成立以来便开始服务第三方”，是德信服务集团的一大特点，尽管有关联公司的项目加成，但是其在第三方的拓展也不逊色。目前，其在管面积中有近7成来自独立第三方。
财报显示，截至2021年12月31日，德信服务集团的合约建筑面积约为4636.3万平方米，合约项目数量309个，分别较2020年同期增长21.9%、28.2%。同期，其录得收入的在管建筑面积约为3111.0万平方米，在管项目数量为233个，分别较截至2020年同期增长约24.9%、33.1%。
在管规模中，由独立第三方物业开发商开发的物业在管面积约为2056.6万平方米，约占总在管建筑面积的66.1%。过去的2021年，其独立第三方在管面积增加约441.5万平方米，增幅27.34%。
收入方面，来自独立第三方物业贡献的收入占比也过半。
截至2021年12月30日，德信服务集团来自独立第三方物业的物管收入约为2.68亿元，占物管服务收入的52.8%，较2020年同期的58.5%有所下降。同期，来自德信集团和联合开发的物管收入分别约为1.39亿元、1.01亿元，在物管服务收入的占比分别为27.4%、19.8%。
与大多数物企一样，物业管理服务是德信服务集团的最大收入来源。截至2021年12月31日，其物业管理服务收入达到约5.07亿元，较2020年同期增长36.9%，占总收入的58.2%。
而非业主增值服务与社区增值服务的收入总额与占比，在过去的2021年相差不大，其中前者收入收入1.81亿元，较2020年同期仅增1.2%，占总收入的20.8%；后者收入1.82亿元，较2020年同期增长27.5%，占总收入的21.0%。
首单并购落成
“以自主外拓为主，收并购方面持续关注。”去年中期业绩发布会上，德信服务集团管理层曾如是表示。
去年7月15日正式登陆港交所，彼时，德信服务集团IPO募资所得净额约为7.64亿港元。按照其规划，其中65%约4.96亿港元将用于扩大业务规模及通过多渠道提高市场份额。
截至2021年12月30日，德信服务集团的募资净额还余7.33亿港元，其中用于收并购的资金余额约为4.77亿港元。
德信服务集团在财报中披露，2021年12月21日，其曾订立一份框架协议，以588万元收购第三方公司杭州凯川投资管理有限公司（简称“杭州凯川”）39.2%的股权。去年12月，德信服务集团已预付所有代价。
截至经审核财报披露日前，德信服务集团这笔收购已完成，目前杭州凯川已成为其合资企业。
资料显示，杭州凯川成立于2017-05-10，法定代表人为毕莎莎，注册资本1500万元。服务范围包括投资管理、投资咨询等业务。
目前，杭州凯川除了德信服务集团之外，还有两位控股股东。其中，张帼瑛通过德清信瀚企业管理有限公司间接持股占比40.8%，为最大股东；张优军直接持股占比20%，为最小股东。
公开信息中，关于张帼瑛与张优军的个人资料较少。不过通过企查查关联关系，张帼瑛所涉公司多为商业服务业、批发业；除此之外，张优军所涉公司还有房地产业、有色金属矿采选业、开采专业及辅助性活动。