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黄楚龙再别新三板 | 封面文章

邓鑫妮 物业K线 2024-03-02



文/乐居财经 邓鑫妮


黄楚龙笑着举起酒杯,向周围的高管致意,然后一饮而尽。智善生活(836397.NQ)挂牌新三板的答谢酒会上,灯光璀璨、谈笑风生,一派热闹的景象。


然而就在这场酒会的六年后,智善生活却面临摘牌离开新三板的窘境。


7月12日,智善生活停牌,正式终止挂牌的议案有待两天后的股东大会审议。


谈及智善生活,总能联想到它一母双生的兄弟公司——星河商置,同出一门,眼下的境遇却大不相同。一家已经从新三板跃至港交所主板,一家却还在退市边缘挣扎。


事实上,从星河商置2019年冲击港交所,并最终装入星盛商业上市后,二者的道路已然不同,从实控人黄楚龙的态度也可琢磨出一二来。


7月5日,黄楚龙连续两天增持星盛商业,增持后其持股量达到73.61%,这已经是今年的第三次主动收股。


与之对比的是,黄楚龙在智善生活中的直接持股量,上市至今没有分毫变化。


智善生活和其他新板三物企有着同样的困扰,股票交易流动性差,躺在新三板多年,“0”交易量的情况占了绝大多数,如今已走到了退市边缘。


新三板沉浮六年


对于此次申请退市,智善生活仅表示是自身发展的需要,经慎重考虑后的决定。


该解释也为智善生活未来的发展路径留下了无限想象空间,有业内人士猜测,不排除会将其装入黄楚龙旗下的港股上市公司星盛商业。


该猜测不无缘由,在业务从属上,智善生活与星盛商业都属于物管行业,舍弃新三板投奔流动性更高的港股市场,如果再能从规模和盈利上助力星盛商业,也算是一举两得;而另一方面,星盛商业的前身星河商置当年从新三板退市时,给出的理由也是“自身发展的需要”。


智善生活的股权结构简单,共有两位直接持股股东,一个是星河置业集团,另一个是黄楚龙,二者分别持股95%和5%。往上穿透,则由黄楚龙受益全部股份,为实际控制人。


 

据悉,星河控股当时对智善生活的规划,是采用管理输出、兼并收购等方式承接住宅、商业、办公、旅游地产等物业管理业务,加大培育非主营业务产业,拓展社区服务,提升增值服务收入。


2016年挂牌时,智善生活在管的项目有35个,管理的物业面积已达672万平方米,且物业类型涵盖住宅、写字楼、购物中心、产业园区、酒店式公寓等。


最新的规模情况,智善生活并未在财报中公布,不过据公开资料披露,其项目合约面积已超5000万方,在管项目百余个,业务覆盖30多个城市。


两子公司亏损57.7万


“力争在2020年实现营业收入10亿元。”曾经立下的flag还是倒了,时至今日智善生活都没有完成目标。


不仅营收业绩食言,智善生活的财务状况也不甚理想。4月底,智善生活披露2021年财报,同时发布一条“拟向招商银行申请8000万元的综合授信额度”的公告。


智善生活表示,本次申请银行授信额度是为了公司经营发展需求,通过银行授信的融资方式为公司扩大发展补充流动资金,有利于改善公司财务状况,对公司日常性经营产生积极的影响,进一步促进公司业务发展,符合公司和全体股东的利益。


一时间,智善生活的财务状况引发外界关注。


报告期内,智善生活共有2家主要控股子公司亏损,其中,深圳市星河美居装饰亏损29.7万元,星味佳(深圳)餐饮亏损28万元。


现金流方面,2021年智善生活经营活动产生的现金流量净额8430万元,较上年同期减少20.66%。流动负债约4.65亿元,较上一年同期增加9160万元,涨幅24.5%。


此外,智善生活的资产负债率多年居于高位。2017年-2021年,资产负债率分别为80.72%、76.97%、74.99%、75.41%、72.84%。


目前,智善生活主营物业管理服务、地产开发前期配合物业及其他服务等业务,主要为为住宅、商业、物业、产业园及其他机构提供物业管理服务。


截至2021年末,智善生活总营收6.75亿元,同比增长20.63%;毛利率为23.59%,上年同期为23.06%;归属于挂牌公司股东的净利润5882.04万元,同比增长25.73%。


剑走两级


从放出分拆上市的信号,到最终登上新三板的舞台,黄楚龙也曾为智善生活费了一番心思。


“我们现在准备在新三板上市,会把下面几块业务分拆后挂牌,年底准备挂牌一两家。”2015年6月,时任星河集团总裁的姚惠琼向外界透露。


筹备上市时,智善生活完成更名,公司名称由“深圳市星河物业管理有限公司”变更为“深圳星河智善生活股份有限公司”。


2016年6月8日,一声响亮的钟声从北京金融大街传出,智善生活拉开上市序幕,星河控股的资本之路也由此开始。


同年12月,星河商置也在新三板落脚,彼时星河控股旗下已经有两家上市公司。


刚进入资本市场,两家公司在同一起跑线,智善生活挂牌的时间甚至更早。


2019年,二者走到分岔路口,星河商置以“自身发展的需要”为由退出了新三板,智善生活却没有任何动作。


早在2018年,黄楚龙就放出豪言:“星河控股集团未来五年力争整体达成1500亿元营业规模,150亿元营业利润,地产迈入全国四十强,商业迈入全国十强,产业进军全国六强。”


或许在个时候,黄楚龙就有了角逐更大的资本舞台的筹划。


2019年8月23日,星河商置从新三板摘牌退市,随后经过一系列股权转让、收并购、注销公司、成立公司的操作,以星盛商业之名冲击港股资本市场。


不过,上市也非一帆风顺,首战折戟又迅速二度递表,经过一年多的等待,星盛商业终于敲响港交所的钟声。


如今,星盛商业已经上市一年多,其凭借着“纯商管”的特点在港交所站稳脚跟。


截至2021年末,星盛商业实现收入约为5.72亿元,同比增长约29.5%;毛利率为57.7%,同比上升约1.4个百分比;公司拥有人应占利润约为1.85亿元,同比增长约45.8%。


期内,其商业运营服务的合约建筑面积约为390万平方米,商业运营服务的已开业建筑面积约为181.6万平方米。



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