中南服务赴港IPO，名字里藏有“商业”野心
乐居财经 邓鑫妮 发自南通
人的名字很重要，企业也是如此。从名字能读企业之核心，也能解业务之重心。
3月29日晚，中南物业在港交所递交了招股书。有意思的是，上市主体的全称是“中南服务商业有限公司”（简称“中南服务”），隐去“物业”，增加了“商业”二字。
放置全国，是较为普通的企业名字用法，不过在递表上市的物企中较为少见。前不久递表的中骏，切入商管赛道，在名字中冠以“商管”；而住宅物业占收入重头的中南服务，在名字中加上“商业”，其中或许也有加持商业的心思。
尽管陈昱含手持“地产+物业+商业”，不过，中南商业并没有囊括在递表的中南服务中，而是单独成行。是否要讲一个“商业”故事，还要看后续动作。
递表的时间选在年报季，也许是排期的巧合，而这其中也有中南服务对业绩的自信。2018年-2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，实现年内溢利1795万元、2705万元、6675万元，三年复合年增长率高达92.9%。
收入强劲，规模也不逊色。2020年，中南服务在管面积为3691万平方米，合约面积为6461万平方米，合管比达到1.75 倍，高于已上市物企1.3的均值。
背靠中南集团的中南服务，若是成功上市，将成为南通第一家上市物企。
拿出12.67%作股权激励
中南服务的持股结构并不复杂，家族信托重权在握。
本次上市的主体是中南服务商业有限公司，今年1月份刚刚成立。成立不久，中南服务便聚集了如今的四大股东，第一大股东是董事会主席陈昱含委托的家族信托，持股83.2%；第二大股东是中南服务的股权激励平台，持股12.67%；陈昱含单独持股4%，为第三大股东。
股权激励平台目前由信托机构代持，招股书中没有披露具体的持股人员。在中南服务的高管层中，两位执行董事分别是陈昱含和韩杰，其中，陈昱含还兼任董事会主席一职，负责公司整体规划；韩杰是首席执行官，负责日常运营。去年12月，韩杰正式加入中南服务，在此之前，他曾是中南建设的地区负责人。
中南服务的运营主体乃是江苏中南物业服务有限公司（简称“中南物业”），它由中南服务全资拥有。递交招股书之前，经过一系列股权重组，在今年3月初，中南物业形成了由两大股东持股，南通长乐、香港乐活分别持股99%和1%，两家公司均为今年成立的公司，由此上市的轮廓显现。
而在更早之前，上市框架就已在着手搭建。今年1月初，中南物业股东发生变更，之后有分别引入香港代持公司和另一家成立不到两个月的公司。
深耕长三角，在管数量占比57%
“随着公司的发展，未来会走上市这条路”之前被问及上市相关的计划，中南服务管理层曾这么回应。现在看来，发展时机已经成熟。
中南服务是今年第11家向港交所投递招股书的物企，前面还有10个在排队等待上市。
“要做好准备工作，充实自己，打磨核心竞争力，才能确保上市以后的前景”分拆5年才迈出上市这步，中南服务一直在做自我提升。
规模上具有较强竞争力。截至2020年底，中南服务的在管面积已经达到3691万方。而据乐居财经统计，今年递交招股书的另外十家物企的平均在管面积约2800万平方米，仅有一家物企的规模超过中南服务。
此外，中南服务的服务范围不断外延，已经覆盖全国85个城市。发迹于江苏，沿着长江和海岸线呈现“T”字型延伸，长三角、环渤海、中西部和华南形成主要区域阵营。截至2020年底，中南服务共订约管理项目达299，在管项目173个，总合约建筑面积6460万平方米。
其中，作为起源地的长三角，是深耕区域。截至2020年底，中南服务在长三角地区共管理99个项目，在管总建筑面积2148万平方米。长三角地区的在管项目数量占在管总项目57.2%，2020年长三角地区的在管总建筑面积增长24.2%。
2019 年，中南服务在长三角地区的在管总建筑面积增长25.8%，高于同期在该地区运营的物业服务百强企业的平均增长率21.1%。根据克而瑞的资料，与总部位于江苏省的2020年物业服务百强企业相比，2019年公司按在管建筑面积计排名第四。
除长三角地区外，中南服务在全国重点省份皆有布局，发展势头同样强劲。以河北和四川为例，2019年，在河北省及四川省在管建筑面积的增速分别为81.6%和88.2%，高于同期物业服务百强企业在该等区域分别为12.3%和14.7%的增速均值。
三条线协同，净利润增长147%
得益于规模的加持，中南服务的业绩也呈现出高成长性。2020年，营收总额为8.63亿元，同比增长了26.5%；净利润6675万元，同比增长146.71%；同期的净利润和毛利为6675万元和1.98亿元，同比分别增长147%、56.2%。
中南服务透过三条业务线提供多元服务，分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中，物业管理服务是收入的最大来源，2020年以5.04亿元，占收入的58.4%；非业主增值服务为第二大收入贡献源，收入3.04亿元，占比35.2%；社区增值服务0.55亿元，占比6.4%。
社区增幅服务尽管收入占比较低，但却是拉升毛利率的核心动力。近三年，中南服务的三大业务毛利率在同频增长，而且社区增值服务在增幅上领衔。
2020年，物管服务的毛利率升至13.6%，较2019年提升4.9个百分点；非业主增值服务毛利率为34.6%，较2019年提升7.1个百分点；社区增值服务为44.6%，较2019年提升8.6个百分点。
按照管理物业组合来划分，主要分为住宅物业和非住宅物业两大类，住宅物业是收入重头，2020年其贡献了4.31亿元，占总营收的85.4%；非住宅占比14.6%，贡献收入0.73亿元，不过非住宅近年来增长势头迅猛。
2020年底，中南服务为155个住宅项目及18个非住宅项目提供物业管理服务，非住宅物业项目数量从2018年14个增至18个，呈逐年上升趋势。2019年以前，非住宅项目的收入全部来自中南集团及其联营公司，2020年首次获得第三方非住宅项目。
此外，随着项目数量的增加，非住宅制造的收入也呈上涨态势，从2018年的6259.7万元增至2020年的7347.6万，增幅达到17.4%。由此，物管服务的毛利也被强势推高。招股书显示，2019年，中南服务物业管理服务的毛利增长率为61%，2020年该项毛利增幅达到约127%。
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