中小物企的阳光道

Original 徐酒眠物业K线 2024-03-02

乐居财经徐酒眠发自北京

上市一年半，烨星集团（01941.HK）在收并购上开始发力了。11天的时间里，董事会主席吴国卿连续敲定两单收购。

9月24日，烨星集团公告称，其间接全资附属公司北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（简称“北京鸿坤”）与北京联优企业咨询有限公司（简称“北京联优”）订立买卖协议。北京鸿坤以总代价4700万元，从北京联优手中收购江苏万豪物业服务有限公司（简称“万豪物业”）100%股权。

在此之前，9月13日，北京鸿坤还进行过一笔收购，与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(简称“鸿坤伟业”)订立买卖协议，从鸿坤伟业收购其北京大兴区的一处物业资产作办公室，总代价为2276万元。

截至2021年6月30日，烨星集团手握现金余额约2.41亿元。前后两笔收购，从中划出了6976万元，超过了手中现金数额的三分之一。

一个本着“在长远而言更具成本效益”，一个为着“壮大物业管理业务、进一步扩大收入”，在竞争愈演愈烈的物管行业，烨星集团如今接连两笔收购，尤其是将万豪物业纳入麾下，走出“京圈”的意图很明显。

250万在管规模“进账”

万豪物业成立于2003年9月24日，法定代表人为吴方，注册资本为500万元。于交易前，杨霞作为最终实际控制人通过北京联优对万豪物业持股占比70%，严英华直接持股30%。

交易完成后，烨星集团将通过北京鸿坤持有万豪物业100%股权，与此同时其资产、负债及财务业绩，将一起并入烨星集团的财务报表。

公告介绍，目前，万豪物业管理面积主要集中在长三角地区的江苏省内，其在管15个住宅物业项目，合计在管建筑面积约250万平方米。而截至2021年6月30日，烨星集团在管建筑面积810万平方米，对万豪物业的收购完成，烨星集团在管规模将跨过千万门槛，达1060万平方米。

收购万豪物业，烨星集团出价4700万元，此价格是按照评估值来出。公告中提到，基于市场法，万豪物业的经评估价值为47.2百万元。

不过如果按照PE计算方法，2020年，万豪物业经审核后的除税前利润为262万元，除税后的净利润238万元。依照这笔交易的金额测算，烨星集团对万豪物业的收购PE为19.75倍。2021年前8个月，万豪物业未经审核的净利润279万元，以此计算这笔收购的PE在16.85倍。

而截至2021年9月28日，烨星集团在资本市场的市盈率(TTM)为11.87，由此来看，收购万豪物业，烨星集团是溢价了不少。

不过从公告的信息来看，万豪物业的确算得上是一个比较优质的标的。烨星集团在招股书中对收购目标公司列出了4点准则，包括合约面积要在500万平方米，最少70%为收益建筑面积；物业收费平均每月每平方米2元，物业费收取比率最少在85%，以及纯利润率在10%或以上，而万豪物业均符合。

此外，也与大多数物企收购会捎带着一份“对赌协议”不同，对万豪物业的这笔收购，烨星集团方并未对出让方北京联优设置业绩或未来规模的门槛。

不过交易额支付还是分了两个时间段，北京鸿坤需要支付给北京联优4700万元，其中70%约3290万元在买卖协议签订后的5个工作日内支付；余下30%约1410万元将在完成工商变更登记后的7个工作日内支付。

增收未增利

接连公告两笔收购，没有在资本市场激起太大的浪花。

收购万豪物业公告发出的首个交易日，午后开盘股价一度下跌1.45%，不过一个小时后又拉回到原本的水平。如果将时间线进一步拉长，烨星集团在今年的股价表现没有大起大落，不过基本都沉在“仙股”中。

股价连续低走，市值也随之缩水。截至9月28日收盘，烨星集团报0.71港元/股，总市值2.88亿港元，较上市首日收盘市值6.88亿港元，已经缩水约4亿元。

遥想去年3月登陆资本市场，烨星集团1948倍的“认购王”光环，也曾聚焦无数的期待。

不过，从上市之后披露的成绩来看，尚未给出超预期的表现。2021半年报显示，其在管规模仍“迷你”、业务布局依旧重仓京津翼、对母公司鸿坤集团的依赖性较大、以及毛利率水平下滑。

截至2021年6月30日，烨星集团合约建筑面积约为1130万平方米，管理总收益建筑面积超过810万平方米，较2020年12月31日分别增加约3.1%及约6.2%。

同期，实现营业收入约1.6亿元。其中，鸿坤集团为烨星集团贡献了795.8万平方米的收益面积与1.19亿元的营收，分别占比98.2%、97.1%。

2021年上半年，烨星集团出现增收不增利的情况。其实现毛利约5210万元，较去年同期的0.55亿元“缩水”了0.3亿元，是目前公告中期业绩的港股物企中唯一一家毛利润下滑的物业企业；同期实现溢利及全面收益总额约2720万元，同比也出现下滑，减少了约9.6%。

毛利率、纯利率分别为32.7%、17.1%，相比2020年同期分别减少6.3及4.5个百分点。同期，已公告业绩的48家港股物企平均毛利率约为31.4%，平均净利率为16.25%。由此来看，烨星集团的毛利率、净利率尽管有所下滑，但是尚维持在行业均值线之上。

烨星集团在业绩报中表示，毛利率下跌，主要因为由住宅项目产生的收入占比明显上升，而住宅项目的毛利率较非住宅项目的相对为低。

截至2021年6月30日，烨星集团住宅为699万平方米，占比86.2%；收入8898万元，占比72.6%。较上年同期，住宅物业在管规模与营收占比分别提高了5.1个百分点、6.9个百分点。

9个月中标1个项目

“鸿坤物业（烨星集团）可以依托鸿坤集团在资本、产业、文旅、地产等方面多元布局，涉猎多种业态。我们将服务与教育、金融、社群、健康、商业、文化接起来，便得益于鸿坤集团的产业布局。”吴国卿曾在采访中坦言，与鸿坤集团联系得较为紧密是烨星集团的优势之一。

借助上市打通融资渠道，烨星集团在IPO募集的资金净额1.21亿港元中，计划了六成将用于扩大规模，不过在此之前却积攒着“钱粮”一直按兵未动。

除了在收并购方面表现“佛系”，烨星集团在招投标也并不是很积极。企查查显示，其去年全无招投标项目公告，今年以来也仅有两条相关公示。

其中，今年7月在江西省长征医院物业管理服务外包项目中标，服务时间1年，成交金额68万元。而另一条中国医学科学院药用植物研究所物业服务采购项目招投标信息公示中，烨星集团因“非中小微企业”，在初审阶段就被拒绝了。

“鸿坤物业的服务不是棋盘落子的点，拿下一个项目便是一个项目；更像是棋盘上的网格，基于鸿坤集团的深入开发，横向纵向连成服务网络。”从吴国卿的话语中不难看出，烨星集团有自己的发展节奏，似乎并不像大多数分拆的物企那样急于与母公司进行切割。

吴国卿是物管行业的“老人”。2014年加入烨星集团之前，其曾服务于万科物业。烨星集团将吴国卿吸纳进来，对其也给予不小的期待。

烨星集团在上市之初便将实控权交到了现年27岁的“二代”接班人赵伟豪手中，不过“一把手”董事会主席一职却给了46岁的物业老将吴国卿。

这是看中了吴国卿在物管行业的经验，其自2002年进入物管行业，在烨星集团去年完成上市之时已有逾17年的经验。

或许也是因为如此，相比于赵伟豪负责集团整体发展及主要业务决策，以及另一位执行董事、投资人凯宏策略的代表李燕萍负责监察公司业务发展及提供战略性意见，吴国卿身上的单子显然加重，需要负责集团的业务运营、日常管理及日常业务运营。

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