乐居财经 范慧茹 发自杭州

“龙湖智慧服务未来肯定还会继续加大收购力度。”龙湖集团(00960.HK)半年业绩会上，CEO邵明晓话音刚落不久，一笔新并购就来了。

这次瞄向了中高端住宅项目。近日，龙湖智慧服务集团向九龙仓集团收购其旗下中国内地部分物管企业100%股权，并已达成交易协议。不过，关于收购价格并未透露。

继亿达服务、楷林商服、美好幸福物业等物企被并购后，九龙仓集团的内地物管资产也成了龙湖智慧服务的囊中物。

根据交易内容，龙湖智慧服务新添管理面积近900万平方米，为中高端住宅项目，涉及上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等城市，其中九成项目位于长三角。

作为头部房企中，少有的几个没将物业单独推上市，龙湖服务扩充规模的动作并不比上市企业慢。

截至目前，今年公开的有4笔并购，涉及写字楼、产业园、住宅、公建等多个业态。另据乐居财经不完全统计，今年龙湖物业招投标，中标项目在20个左右，有高校、政府、产业园等。

5亿规模“目标”

龙湖物业收并购在今年初按下加速键。3月4日，龙湖物业用12.73亿收购亿达服务全部股份，获得1663.6万平方米管理面积。

并入亿达服务，龙湖服务主要相中了其在产业园区、公建领域的业务规模。交易之前，龙湖物业与亿达中国达成协议，对亿达服务进行了部分业务剥离，最终保留了其住宅、商用及产业园区三大主营业务。

“亿达服务多年来在产业园区、公建领域的探索，可以与龙湖在服务产品上实现互补。”龙湖物业如是表示。

亿达服务开启了龙湖物业今年收并购的序幕，5个月后，8月6日，随着一则工商变更的披露，龙湖物业成为了楷林商务服务的全资控股股东。

收购楷林商务服务，龙湖物业没有公布具体金额，但无疑进一步扩充了其在商办物业领域的范围。成立于2006年4月的楷林商务服务，是河南本土的一家专注写字楼的房地产开发商——楷林置业投资控股的子公司。楷林商务服务管理服务对象包括高端写字楼项目、城市化运营项目，及产业园运营项目。

巧合的是，在接下来不到一个月的时间，与龙湖集团半年度业绩发布会同一天，8月25日，龙湖物业完成了对美好置业旗下物业公司美好幸福物业100%的持股。

而在半年前，龙湖物业实际上已经提前锁定了美好幸福物业60%的股权，这一次的工商变更，标志着美好幸福物业资产全部归入龙湖物业。

资料显示，美好幸福物业务覆盖湖北、安徽等全国10余个省份及城市，服务业态包括住宅、别墅、商业、酒店、写字楼等各种类型物业，其物业管理面积达600多万平方米。

在业绩发布会的当天，邵明晓透露，龙湖智慧服务的年增长目标是30%，有一部分增长要通过外延式的收并购实现，并表示预计龙湖智慧服务合约管理面积全年有望超过5亿平方米。

根据龙湖集团中期业绩报告，龙湖智慧服务上半年实际管理面积达到了2.05亿平方米，物业管理及其他业务收入39.95亿元，同比增长57.75%，规模与营收在目前已上市的港股物企中排名第8位。

九龙仓撤出内地物管市场

出售内地物管资产，或许是跟随地产脚步，是九龙仓“看淡内地市场”的表现之一。

九龙仓集团作为一家拥有上百年发展历史、业务涵盖中国香港和内地的投资物业、酒店、发展物业等诸多行业的香港企业。其在2017年11月分拆香港的投资物业在港上市，即九龙仓置业(01997.HK)。2018年，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海正式宣布“退出内地市场”计划。

身兼九龙仓集团主席的吴天海，在今年上半年的业绩报告会上更是直言，九龙仓过去两三年已没有在内地买新地皮，因利润太过微薄，不小心更可能赔本，所以看淡内地楼市。截至6月末，九龙仓集团的土储已减少至260万平方米。

九龙仓集团对内地发展物业的保守态度，也让其在较为安全的舒适中逐渐丧失了快速发展壮大的时机。眼下，九龙仓集团的营业盈利构成中，内地的发展物业占比不到2成。

根据九龙仓集团财报，2021年上半年，收入为123.37亿港元，营业盈利为43.01亿港元，其中内地发展物业的营业盈利仅为7.14亿港元，除税前盈利呈负29亿港元的亏损状态。

从九龙仓集团的财务状况来看，虽不存在较大的偿债风险，净资产负债率却长期偏低。上半年，其负债率仅为34%，净资产负债率不足25%。

九龙仓集团在内地的发展物业开始收缩，物管资产选择在高估值期撤退，“或也不失为明智之选。”有业内人士这样认为。