乐居财经 邓鑫妮 发自北京

北京经济开发区北侧，数栋高楼拔地而起，故事从这里开始了。

林肯公园，是北京和裕房地产开发有限公司（简称“和裕房地产”）开发的第一个楼盘，也是北京晟邦物业管理有限公司（简称“晟邦物业”）最早接管到的项目。

起步晚，走得也不快，晟邦物业去年底在管面积刚突破600万方。进入2021年，却调整步伐，一改往日的低速，仅5月-8月的3个月时间，将十多家企业收入囊中。

8月29日，晟邦物业再新增一家对外投资公司，投资数量达到17家。物业投资的下一步动作还不明晰，而随后在9月13日，其大股东和裕房地产转让股权的举动，似乎能读出几分用意。

和裕房地产转让晟邦物业15.25%股权，财懋房地产等3家公司接盘。“催大”再引入新股东？新进入股东中，有不少熟面孔，是资金救急，还是分一杯羹，或许投资者们各有各的算盘。

关联公司分食股权

晟邦物业新增投资公司数量攀升，大股东和裕房地产稀释股权拉来新股东，或许是为了补充资金池。

新增三个股东席位，注册资金也跟着水涨船高。继和裕房地产将晟邦物业的注册资本提升至5000万元之后，后者资金池再次上涨，达到5900万元。

不过，这份扩充的股东名单，与和裕房地产有颇多交集，既有其现在控股的子公司，也有曾经的子公司。

3名新增股东入席后，和裕房地产的股权从100%稀释到约84.75%，另外三位股东为财懋房地产、运通博远房地产、华垣盛兴置业，按照持股比例计算，分别投资550万元、200万元、150万元，持股份额分别约为9.32%、3.39%、2.54%。

其中，运通博远房地产、华垣盛兴置业为和裕房地产直接和间接持股100%的公司，属晟邦物业的关联公司。去年4月，和裕房地产将财懋房地产100%股权转让给第三方顺信建筑装饰，时隔一年多又通过股权交易产生联系。

过去3个月，晟邦物业在投资的路上狂奔，累计投资14家公司，遍布全国多地。大量的投资工作，也增加了财务包袱。仅从注册资本来衡量，14家公司注册资本均为1000万元，合计达到1.4亿元。虽然不是实缴金额，但也能衡量晟邦物业对这些物业公司体量的估计。

晟邦物业的财务状况不为外界所知，不过据“北京晟邦物业管理有限公司”公众号披露，2020年-2021年其签约金额为1.2亿元。相对而言，收入表现不算亮眼，或许这也是引入新股东的其中一个原因。

母公司和裕房地产“掉队”

晟邦物业对外投资在提速，而身为大股东也是其母公司的和裕房地产，业绩表现却显露疲态。企查查显示，近四年来和裕房地产对外新增投资“颗粒无收”。

“机不待我；时不再来，只有迎难而生才能逆转人生。”创始人孙绍先喊出的这句话，也正好对照了他自己的人生轨迹。

80年代的大学生，进过国企，又辞职创业。从汽车领域起家，后进入房地产行业，一度成为“北京商住一哥”。孙绍先凭着强硬的实力和敏锐的嗅觉，逐渐在房产领域占据一席之地。

然而，故事讲到精彩的地方却戛然而止。2017年，北京出台商住房限售政策，让原本乘商住起飞的孙绍先减速了。随后，其通过别墅转型的路，更是走得一波三折，如今也渐渐没了水花。今年7月，坏消息再添一个，旗下附属公司因较大生产安全事故，被处罚737万元。

和裕房地产诞生于上世纪90年代，2007年才开始拿地建楼。即使起步较晚，但其走商住的独特打法，在早期抓住了不少机会。第一个项目林肯公园表现不俗，彼时销售额达到北京排名第二的成绩。

随后，林肯公寓、君安国际、宾仕国际、峯汇国际等项目接连面世。据悉，其在北京已经开发了18个项目，其中多为商住业态。

产品业态集中，其股权结构也相对简单。目前，和裕房地产共有6名个人股东，除孙绍先和他的儿子孙博外，其他还有3名“孙”姓股东。

目前，任董事长一职的孙绍先持股64.3%，为第一大股东。其次，孙博持股10.7%，孙绍军持股10%；冯琳、孙晓巍、孙瑜均持股5%。此外，孙博和孙绍军同时担任公司董事。

物业规模低位增长

大多依靠和裕房地产的项目输送，晟邦物业的规模增长维持在较低水平，外拓步伐也走得较晚。

2008年介入林肯公园项目，至2010年底在管面积为26万方；2013年其在管项目首次突破100万方，至114万平方米；4年后，其在管项目达到300万方。

截至2020年底，晟邦物业的在管项目174个，在管面积616万方，较2019年的476万方增长29.4%。全年的合约项目达到270个，合约面积同比增长31.4%。

成立于2008年，晟邦物业的服务产品覆盖住宅、公寓、写字楼、别墅、商业、会所、汽车产业园、物流园区、公园等多种业态。13年的时间，其全国布局逐渐形成，已经进入北京、天津、河北、杭州、成都、哈尔滨、西安等全国18个省、自治区和直辖市的45个城市。

目前，其主要业务包含基础服务、案场服务、增值服务和社区文化服务等。其中的增值服务，多通过成立新公司来切入赛道，如和景园林公司、和缘传媒公司、祥益建筑装饰公司。眼下，其增值服务已经已经涵盖餐饮、租售、电商等。

通过招投标的外拓，今年也有了苗头。今年的1月和5月，分别参与了京东医疗区物业服务项目和大兴区西红门商业综合区四-2期项目物业管理服务项目的招投标，只是两次投标结果都没有实际突破。