文/乐居财经 徐酒眠

“2022年的收入以及净利润将增长30%至40%的水平。”3月17日上午，建业新生活（09983.HK）召开了2021年度业绩发布会，董事会主席王俊、首席执行官史书山，以及一众管理层出席。

此前一天晚上，建业新生活刚刊发了2021年度业绩报告。

数据显示，截至2021年12月31日，建业新生活实现营收35.99亿元，同比增长35.6%；毛利润11.83亿元，同比增长37.5%；净利润6.53亿元，同比增长48.2%；归属股东净利为6.2亿元，同比增长45.2%。

营收净利双增，建业新生活不吝高分红回馈股东，董事会宣布派发2021年度股息，每股33.7港仙。派息额约5亿元，派息率80%。

成绩单表现亮眼，股市延续涨势飘红，近两日累涨超37%。截至3月17日收盘，建业新生活涨幅21.79%，报4.43港元/股，总市值约55.34亿港元。

九成新增面积来自第三方

打通融资渠道后，建业新生活加快了市场化拓展步伐。对中原建业、建业地产的关联交易占比有所减少，在管面积依赖度不断降低；对应地，通过招投标与收并购在第三方市场不断开疆拓土。

年报披露，截至2021年12月31日，建业新生活在管面积约1.36亿万平方米，同比增长35.9%；合约面积约2.37亿平方米，同比增长26.9%。合约在管面积之比保持在1.74倍，为后续业绩持续增长奠定了坚实的基础。

2021年，建业新生活的第三方在管面积达0.73亿平方米，来自第三方的在管面积占比增至53.8%，较去年同期的45.1%上升了8.7个百分点；同期，合约面积新增0.5亿平方米，其中来自第三方外拓市场的合约面积占比近九成，高达89.9%。

经过一年的增拓，建业新生活在大本营河南省外的增拓节节突破、多点开花。

截至2021年末，建业新生活物业管理及增值服务除了覆盖河南全省18个地级市之外，在包括陕西省、山西省、河北省、安徽省、湖北省、新疆及海南在内的7个省份都已有业务布局。时间回退到2020年，其业务覆盖范围尚仅限于河南及其周边。

业绩公告显示，2021年建业新生活物色收购了3个优质物业标的。1月初，斥资9528.1万元收购了位于河北衡水的泰华锦业生活51%股权；3月，对价572万元收购了位于河南郑州的金管家物业管理有限公司65%的股权；8月，再次以1655.6万元收购了位于河南洛阳的中弘卓越物业管理有限公司51%的股权。

直到年末最后一天，建业新生活还与河南天明物业订立股权转让协议，以3366万元收购了51%的权益，带来400余万平方米的面积。这笔交易已于今年1月份完成。 

此外，截至2021年末，建业新生活手握现金余额22.64亿元。

商管运营收入大增68.7%

建业新生活盈利结构整体呈现出进一步优化的趋势。

与大多数物企的三条业务线划分不同，建业新生活将物管服务与增值服务统一归为物业管理及增值服务统计范畴，另两条业务线分别为生活服务和商业资产管理及咨询服务。

三项业务中，收入的大部分来源还是在物业管理及增值服务，2021年实现营收30.41亿元，同比增长38.3%，在总收入中占比84.5%。其中，基础物业服务营收13.26亿元，同比增长54.2%；社区增值服务实现营收8.64亿元，同比增长38.6%；非业主增值服务收入8.50亿元，同比增长19.0%。毛利率水平较高的增值服务稳步提升，收入结构进一步优化。

其次为生活服务，收入4.07亿元，同比增长11.1%，在总收入中的占比约11.3%。

在三大业务板块中，商业资产管理及咨询服务收入占比最小，不过表现却最为亮眼。

截至2021年末，建业新生活在管10家酒店、7个商场、3个田园综合体、2个文旅项目。经受汛情、疫情的冲击，商业资产管理及咨询服务在这一年逆势突围实现收入1.51亿元，同比增长68.7%。

同期，物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务的毛利率分别为32.1%、26.6%、64.5%。在生活服务受疫情、郑州汛情影响毛利率下滑了6.1个百分点的情况下，整体毛利率实现微增，由上一年同期的32.4%增长至32.9%。

其中，商业资产管理及咨询服务的毛利率提升最大，为4.5个百分点。

2021年，建业新生活在管运营7个商业项目，年度销售额近15亿元。在管运营的文旅项目中，“建业电影小镇”年度客流量达162万人次，“只有河南”戏剧幻城累计接待观众50万人次，观剧人次近300万。

私域流量开辟第二增长曲线

通过 “建业+”平台，聚集私域流量，打造一站式在线化服务，打通建业体系内外部全链条资源，建业新生活开辟了第二增长曲线。

年报披露，2021年建业新生活在生活服务业务板块营收的4.07亿元中，建业+平台提供的产品及服务贡献了9.3%的总营收。

截至2021年12月31日，“建业+”累计注册用户583.6万人，其中来自建业业主的用户131.0万，占比22.4%；累计会员数77.0万人，其中来自建业业主的会员20.3万人，占比26.4%；全年新增注册用户216.4万人，新增会员数32.4万人。

会员数量的攀升为“建业+”带来了持续的发展活力及亮眼的商业价值。截至2021年12月31日，“建业+”累计总交易额约为15.5亿元，同比增长98%；平均月活跃用户数166.0万人。2021年1-12月，“建业+”社区团购业务累计总交易额7271万元，累计收入4727万元；累计成交66.1万单，复购率52.5%。

“建业+”是建业新生活的特色业务主线，链接建业大服务体系。聚焦新消费、新场景、新品牌，过去一年建业新生活推出多种类型社区商业创新项目，房管家、社区订阅、建业车生活、建业君邻食堂、肯吃亏生鲜食集等创新业务模块相继上线，打造社区商业全新模式。

与此同时，通过“建业+”平台，建业新生活还推出了年货节、618 年中大促、国美百万补贴业主等多个大型活动。

未来，随着“建业+”全方位覆盖的服务体系不断创新与延伸，通过高密度的市场、高品质的服务，以及高粘性的客户群体，建业新生活将进一步释放增值服务及生活服务的发展潜力。